Sinkende Renditeerwartungen bei offenen Immobilienfonds

Wer in einen offenen Immobilienfonds investiert ist, muss sich in diesem Jahr auf sinkende Renditen einstellen. Zu diesem Ergebnis kommt eine an diesem Donnerstag veröffentlichte Analyse des Berliner Ratinghauses Scope. Lag die Rendite bei den insgesamt 27 untersuchten Fonds 2022 im Mittel bei 2,6 Prozent, erwartet Scope für dieses Jahr nur noch eine Rendite zwischen 2,0 und 2,5 Prozent.

Grund für die pessimistischere Rendite-Prognose seien mehrere Unsicherheitsfaktoren, wie beispielsweise steigende Zinsen oder sich wandelnde Nutzeranforderungen – auch hier spielt Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle. Zusätzlich sei auch der Transaktionsmarkt weitgehend zum Erliegen gekommen, konstatiert Scope.

Die Gesamtrendite der Fonds setzt sich dabei aus drei Einzel-Faktoren zusammen: der Mietrendite, der Wertänderungsrendite sowie der Liquiditätsrendite

Die Mietrendite stieg im vergangenen Jahr im volumengewichteten Durchschnitt auf 3,7 Prozent netto – maßgeblich dafür war das Ende der Corona-Pandemie, wodurch Mietstundungen ausliefen und die Umsatzmieten stiegen. Da viele Gewerbemietverträge zudem an die Inflationsrate gekoppelt sind, wirkte sich auch die hohe Inflation 2022 auf die Mietrendite aus. Die höchste Netto-Mietrendite wies mit 5,1 Prozent der UniInstitutional European Real Estate (5,1 Prozent), die niedrigste (2,4 Prozent) der Swiss Life REF (DE9 European Living. Mittelfristig geht Scope von weiter steigenden Mietrenditen aus.

Die Wertänderungsrendite lag 2022 unverändert bei einem Prozent. Den höchsten Zuwachs verzeichnete hier im vergangenen Jahr der KCD-Catella Nachhaltigkeit Immobilien Deutschland (5,4 Prozent), das schlechteste Ergebnis gab es beim Deka-ImmobilienMetropolen (- 0,3 Prozent). Wurde die Wertveränderungsrendite in den vergangenen Jahren durch erfolgreiche Verkäufe auf Höchstpreisniveau und Bestandsaufwertungen getrieben, spielen diese Faktoren nun erst einmal keine Rolle mehr, schätzt Scope. „Die Wertveränderungsrenditen werden sich abschwächen und die Renditen der Fonds nicht wie in den vergangenen Jahren treiben“, heißt es im vorgelegten Bericht. Inwieweit die rückläufigen Immobilienbewertungen die Gesamtperformance zukünftig beeinflussen werden, lässt sich laut Scope derzeit noch nicht sagen.

Da gut ein Fünftel des Fondsvermögens in liquiden Mitteln gehalten wird, spielt auch die Liquiditätsrendite – also der Erfolg der Kapitalanlage – eine nicht unwesentliche Rolle. Die durchschnittliche Liquiditätsrendite lag 2022 bei -1,9 Prozent, wofür insbesondere Abwertungen bei Anleihen verantwortlich waren. Allerdings fehlen noch von zwölf Fonds die Geschäftsjahresabschlüsse. Da diese Fonds ihre Barreserven überwiegend bei Banken deponiert haben und damit von der Zinswende profitieren, schätzt Scope, dass sich die durchschnittliche Liquiditätsrendite für 2022 noch verbessert. Für 2023 wird aufgrund der höheren Zinsen mit einer positiven Liquiditätsrendite gerechnet.