Anleger auf dem Rückzug: Offene Immobilienfonds sind weniger flüssig

Der einst sichere Hafen – so zumindest die gern genutzte Selbstdarstellung – der offenen Immobilienfonds entleert sich weiter. Wo lange Zeit zahlreiche Anleger mit ihrem Geld vor Anker gingen, lichten immer mehr Investoren diesen nun wieder. Laut Daten der Unternehmensberatung Barkow Consulting ziehen Anleger seit August 2023 mehr Geld aus den Fonds ab, als sie in diese investieren. Auch der vergangene April setzte diesem Trend kein Ende: 870 Millionen Euro flossen erneut netto aus den Fonds ab.

Entsprechend rückt die Liquiditätsquote der Fonds stärker in den Blickpunkt. Sie entscheidet, ob die Fonds „flüssig“ genug sind, um den Rückgabewünschen ihrer Anleger vollumfänglich nachzukommen.

Eine Untersuchung der Ratingagentur Scope zeigt nun, dass die Liquiditätsquote der 26 offenen Immobilienfonds hierzulande im Vergleich zum Vorjahr nur leicht gesunken ist: von 15,1 auf nun 14,6 Prozent. Aus Sicht von Scope ist das ein positives Zeichen, zeigt es doch, dass es den Fondsgesellschaften gelungen ist, den Rückgabewünschen ihrer Anleger nachzukommen.

Allerdings ist die Spreizung im Markt groß. Während sie in der Spitze bei 24,7 Prozent (KGAL immoSubstanz) liegt, kommen andere Fonds nur auf eine Quote, die knapp über der festgeschriebenen Mindestquote von fünf Prozent liegt. So wies der Quadoro Sustainable Real Estate Europa Private nur eine Liquidätsquote von 5,5 Prozent aus - im Jahr zuvor lag diese jedoch sogar bei 4,7 Prozent. Kritisch ist es auch beim UBS (D) Euro Invest Immobilien (7,2 Prozent), dem Wertgrund WohnSelect D (7,7 Prozent) sowie dem UniInstitutional German Real Estate (7,9 Prozent) aus.

Bei einigen Fonds ging die Liquiditätsquote deutlich zurück:

• Deka-ImmobilienMetropolen: -11,2 Prozentpunkte auf 21 Prozent

• UniInstitutional German Real Estate: -9,1 Prozentpunkte auf 7,9 Prozent

• Realisinvest Europa: -8,4 Prozentpunkte auf 10 Prozent

• KGAL Immosubstanz: -6,9 Prozent auf 24,7 Prozent

Auf der anderen Seite gab es jedoch auch sechs Fonds, die ihre Liquiditätsquote im vergangenen Jahr steigern konnten:

• Leading Cities Invest: +7,6 Prozentpunkte auf 19,1 Prozent

• UniImmo: Global: +6,1 Prozentpunkte auf 17,7 Prozent

• UniImmo: Wohnen ZBI: +3,8 Prozentpunkte auf 15,5 Prozent

• UniImmo: Europa: +2,9 Prozentpunkte auf 16,3 Prozent

• Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private: +0,8 Prozentpunkte auf 5,5 Prozent

• Deka-ImmobilienEuropa: +0,5 Prozentpunkte auf 15,8 Prozent

Um die Liquiditätsquote zu steigern, müssen sich die Fonds von Immobilien in ihrem Portfolio trennen. Angesichts der schwierigen Situation auf dem Immobilienmarkt ist das für die Fonds keine leichte Aufgabe. „Viele Fonds waren gezwungen, Bestandsobjekte mit Abschlägen zu verkaufen“, heißt es von Scope. Welche Auswirkungen das auf die Wertentwicklung der einzelnen Fonds hat, will Scope in einer separaten Untersuchung darstellen.

Während die Liquiditätsquote zuletzt sank, stieg die Fremdkapitalquote. Im volumengewichteten Durchschnitt lag diese Ende 2024 bei 18,1 Prozent und damit 1,7 Prozentpunkte höher als noch 2023.

Auch hier fällt die Spanne zwischen den einzelnen Fonds enorm aus und reicht von null (UniInstitutional German Real Estate) bis 29,9 Prozent (grundbesitz Fokus Deutschland). Da es eine gesetzlich festgeschriebene Obergrenze in Höhe von 30 Prozent gibt, ist die Fremdkapitalquote bei sieben Fonds mit über 27 Prozent nahezu ausgereizt. Dabei handelt es sich um:

• Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private: 27,1 Prozent

• UBS (D) Euroinvest Immobilien: 27,8 Prozent

• KCD-Catella Nachhaltigkeit Immobilien Deutschland: 28,2 Prozent

• KGAL immoSubstanz: 28,5 Prozent

• UniImmo: Global: 28,6 Prozent

• Leading Cities Invest: 29,8 Prozent

• grundbesitz Fokus Deutschland: 29,9 Prozent

Bei einigen Fonds erhöhte sich die Fremdkapitalquote im vergangenen Jahr deutlich. Die maßgeblichen Gründe hierfür sind zum einen Objektverkäufe zur Beschaffung von Liquidität, zum anderen durch Objektabwertungen.

Entsprechend müssen einige Fonds bei weiteren Abwertungen aufpassen, nicht über die 30-Prozent-Grenze zu rutschen.