Dubai-Immobilien: „Wer kurzfristige Spekulationen plant, ist hier falsch“
Was Sie erfahren werden
• (Un-)Realistische Renditen bei Dubai-Immobilien
• Welche Besonderheiten beim Kaufprozess zu beachten sind
• Warum Dubai inzwischen als hochregulierter Investitionsstandort gilt
procontra:
Dubai gilt als Immobilien-Markt mit rasanter Dynamik. 40 Prozent mehr Verkaufsabschlüsse in 2024, zweistellige Preissteigerungen, hohe Renditen – während die globale Wirtschaft schleppend wächst. Doch es mehren sich Stimmen, die vor Überhitzung oder einer Off-Plan-Blase warnen. Wie realistisch ist das?
Romy Kaden:
Ich höre diese Bedenken seit Jahren – aber faktisch ist das Gegenteil passiert. Der Markt wächst weiter, die Nachfrage ist enorm. Vor allem Off-Plan-Projekte boomen, aber das ist auch eine Folge der Nachfrage-Lücke. Allein im ersten Quartal 2025 gab es rund 100.000 neue Emirates IDs – aber „nur“ etwa 130.000 neue Einheiten werden pro Jahr fertiggestellt. Da klafft eine Lücke, die die Bauträger füllen wollen. Der Scheich von Dubai hat ehrgeizige Ziele: Er will die Einwohnerzahl bis 2030 auf sieben Millionen steigern – also fast verdoppeln. Das ist ambitioniert, gleichzeitig wird stark in die Infrastruktur investiert.
procontra:
Wie ist man als Investor rechtlich abgesichert, wenn Projekte verschoben oder gar nicht fertiggestellt werden?
Kaden:
Investoren müssen wissen, dass sie sich auf Projektentwickler mit gutem Track Record verlassen sollten – und dass sich Projekte auch bis zu 6 Monate verschieben können. In der Regel schaffen es die Bauträger aber, meiner Erfahrung der letzten Jahren nach, vorzeitig fertig zu werden. Das Fertigstellungsdatum ist in den Kaufverträgen zudem klar geregelt. Die Absicherung erfolgt über ein staatlich reguliertes Treuhandsystem: Jeder Bauträger muss vor Verkaufsstart ein Escrow-Konto anlegen. Es darf erst gebaut werden, wenn ausreichend Mittel auf diesem Konto liegen. Zudem erhält der Käufer ein „Pre-Title Deed“ – eine Art Vorbesitzurkunde. Später folgt der offizielle „Title Deed“ beim Dubai Land Department. Bei Streitfällen ist der rechtliche Rahmen robust – allerdings müssen ausländische Investoren wissen, dass Streitigkeiten lokal vor Gericht verhandelt werden. Eine sorgfältige Vertragsprüfung vorab ist daher Pflicht.
procontra:
Viele deutsche Investoren fragen sich, wie sie im Ernstfall aus der Investition wieder rauskommen. Wie liquide ist der Markt?
Kaden:
Das hängt stark von Lage, Projektreife und Objektart ab. Bei beliebten Lagen wie Dubai Marina, Jumeirah Beach, Palm Jumeirah, Business Bay, Downtown oder JVC gibt es einen aktiven Sekundärmarkt, aber auch hier gilt: Der Wiederverkauf ist oft erst ab einer gewissen Tilgungsquote möglich – meist 40 bis 50 Prozent der Gesamtzahlung. Es gibt Gebühren und Maklercourtagen beim Exit. Und: Der Markt ist provisionsgetrieben. Ohne gute Kontakte bleibt ein Wiederverkauf oft zäh. Wer kurzfristige Spekulationen plant, ist hier falsch – wer langfristig denkt, hat gute Chancen.
Mit 12 oder sogar 15 Prozent Rendite zu werben, ist unseriös.Romy Kaden
Romy Kaden:
Ganz klar der Zeitdruck und unrealistische Renditeversprechen. Neue Projekte sind oft innerhalb von 48 Stunden verkauft. Wer zögert, verliert. Aber auch wer blind kauft. Und dann gibt es Anbieter, die mit 12 oder sogar 15 Prozent Rendite werben – das ist unseriös. Realistisch sind 6 bis 8 Prozent, vielleicht mal 9 bei sehr guter Vermietung. Alles darüber sollte ein Alarmsignal sein.
Kaden:
Dubai hat viel getan, um sich als stabiler Investitionsstandort zu positionieren. Das Land ist kein Wilder Westen mehr. Die RERA (Real Estate Regulatory Authority) kontrolliert Makler und Entwickler, Escrow-Konten sind Pflicht, die Digitalisierung der Eigentumseintragung ist weit fortgeschritten.
Romy Kaden:
Es gibt eine Broker Card, also eine Lizenz, die Immobilienmakler benötigen, um in Dubai legal tätig zu sein. Diese Lizenz wird von der RERA (Real Estate Regulatory Agency) ausgestellt und ist erforderlich, um als Immobilienmakler zu arbeiten und Transaktionen im Namen anderer durchzuführen. Diese Broker Card kann man sich auch vorzeigen lassen. Im Zweifel würde ich sagen: Finger weg von Vermittlern ohne Marktpräsenz in Dubai.
procontra:
Dubai setzt stark auf Expats, Unternehmer und digitale Nomaden. Was bedeutet das für den Mietmarkt?
Kaden:
Es sorgt für stabile Nachfrage. Mietverträge werden meist mit einem, zwei oder vier Schecks im Voraus bezahlt – auch das ist für viele Deutsche gewöhnungsbedürftig. Vermieter sind hier klar im Vorteil: Wenn der Scheck nicht gedeckt sein sollte, greift direkt die Polizei ein, wenn man es dort meldet. Das macht Vermietung planbarer – aber es gibt natürlich auch regulatorische Anforderungen, etwa bei der Höhe der Mieterhöhungen.
Kaden:
Berater sollten sich aktiv mit den lokalen Gegebenheiten beschäftigen. Die Prozesse sind anders, das Umfeld auch. Wer seinen Kunden seriös begleiten will, braucht Partner vor Ort – sei es über eine etablierte Agentur oder einen erfahrenen Makler. Nur dann kann Dubai ein hochattraktives Investment sein – mit echten Chancen, aber eben auch professionellen Anforderungen.