Rückgabestopp bei OIF „WohnSelect D“: Ausnahme oder Vorbote?

Die Ankündigung eines kleinen Fonds sorgte in der vergangenen Woche für großen Wirbel: Nachdem der Anbieter Wertgrund in der vergangenen Woche ankündigte, die Anteilsrücknahme des „WohnSelect D“ auszusetzen, wurde die Malaise der offenen Immobilienfonds der vergangenen Jahre erneut deutlich.

Diese haben seit geraumer Zeit nicht nur mit fallenden Immobilienpreise zu kämpfen gehabt, sondern auch mit Mittelabflüssen. 13,4 Milliarden Euro zogen Anleger seit August 2023 aus den Fonds – im vergangenen November waren es nach Zahlen der Unternehmensberatung Barkow Consulting allein 597 Millionen Euro. Neue Anleger in großer Zahl blieben derweil aus – verantwortlich hierfür waren auch die deutliche Abwertung des „UniImmo: Wohnen ZBI“ sowie die vor Gericht verhandelte Frage, ob die Fonds als zu sicher vertrieben wurden. Auch die niedrigen Renditen wirkten nicht verkaufsfördernd.  

Beim „WohnSelect D“ zog man nun die Notbremse. Durch die Aussetzung verschafft sich das Fondsmanagement Zeit, Immobilien aus dem Portfolio zu verkaufen, um die rückgabewilligen Anleger auszahlen zu können. Notverkäufe sollen durch die Aussetzung vermieden werden.

Doch ist die Situation beim vergleichsweise kleinen Fonds eine Ausnahme? Oder droht auch bei anderen Fonds die Aussetzung der Anteilsrückgabe?

Die Ratingagentur Scope hatte aus gegebenem Anlass bei den übrigen Fonds angefragt. Der überwiegende Teil der Fondsmanager schätzte eine Rücknahmeaussetzung dabei als unrealistisch ein – darunter fallen auch die Manager der fünf Flaggschiff-Fonds der Branche, unter anderem der Deka-ImmobilienEuropa oder der hausInvest der Commerz Real.

Wie Sonja Knorr, Expertin für offene Immobilienfonds bei Scope, in einer aktuellen Marktanalyse schreibt, berichten einzelne Fonds zudem von einer Verbesserung der Lage. Zwar ist davon auszugehen, dass die Zahl der Rückgaben weiterhin hoch bleibe. Einzelne Anbieter berichteten jedoch von einem deutlichen Rückgang der Kündigungen.

Gleichzeitig lassen sich weitere Rückgabeaussetzungen nicht ausschließen. „Es liegt in der Natur der offenen Immobilienfonds, dass die Rücknahme von Anteilen über kurz oder lang immer wieder ausgesetzt werden kann. Damit müssen die Anleger immer rechnen“, erklärt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg gegenüber procontra.

Denkbar ist beispielsweise, dass die Berichterstattung um den „WohnSelect D“ weitere Anleger verunsichern könnte. „Anleger von offenen Immobilienfonds tragen ein Risiko der sich selbsterfüllenden Prophezeiung“, so Nauhauser. „Wenn sich die Meinung durchsetzt, es sei opportun, Fondsanteile zurückzugeben in der Erwartung von Wertminderungen, kann genau dieses Verhalten Wertminderungen verursachen, die ohne die Anteilsrückgabe nicht eingetreten wären. Das ist ein strukturelles Problem.“

Dass Anleger in diesem Jahr die Anleger die offenen Immobilienfonds neu für sich entdecken und für markante Mittelzuflüsse sorgen, ist indes nicht anzunehmen. „Die Zuflüsse werden weiterhin begrenzt sein“, schreibt Expertin Knorr. Die Produkte würden derzeit kaum vertrieben, sei es aufgrund der Unsicherheit im Hinblick auf die niedrigen Risikoeinstufung, zum anderen aufgrund der ausbaufähigen Performance.

Zumindest hier könnte es laut Knorr in diesem Jahr wieder einen leichten Aufschwung geben. Fiel die Rendite der 26 von Scope untersuchten offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr mit minus 1,16 Prozent negativ aus, erwartet Scope für 2026 eine Erholung der Renditen. Vorausgesetzt, dass nicht weitere Ereignisse das Rückgabeverlangen der Anleger nochmal markant steigern.

Ärger droht den Fonds indes noch von anderer Seite. So hat jüngst das Landgericht Münster einem Anleger Recht gegeben, der in den im vergangenen Jahr Schlagzeilen machenden „UniImmo: Wohnen ZBI“ investiert war. Das Münsteraner Gericht kam zu dem Schluss (Az: 114 O 7/25, Urteil vom 15. Januar 2026), dass der Kunde von einer Mitarbeiterin der Volksbank, die ihn zum Fonds beraten hatte, nicht ordnungsgemäß informiert worden war. Diese hatte dem Anleger als sichere, stets verfügbare Anlage schmackhaft gemacht, ohne dabei die bestehende Rückgabefrist von 12 Monaten zu erwähnen. Damit habe die Bank ihre Beratungspflichten verletzt, urteilte das Gericht. Das Argument der Bank, dass die entsprechenden Informationen doch im Produktprospekt standen, ließ das Gericht nicht gelten. Entscheidend sei vielmehr, was tatsächlich erklärt wurde.

Nun muss – sofern das Urteil rechtskräftig wird – der Fondskauf rückabgewickelt werden.

Für die Rechtsanwaltskanzlei Aslanidis Kress & Häcker-Hollmann, die den Richterspruch erstritten hat, ist es ein Urteil mit Signalwirkung: Sie habe eine erhebliche Bedeutung für Tausende Anleger, die vergleichbare Fondsbeteiligungen gezeichnet haben.