Immobilienfonds müssen Cash-Rücklagen im Blick behalten

Herausfordernde Zeiten für offene Immobilienfonds: Steckten Anleger in den vergangenen 17 Jahren stets mehr Geld in die Fonds als sie entnahmen, ziehen sie jetzt ihr Geld ab. Die Ratingagentur Scope prognostiziert für dieses Jahr deutliche Nettomittelabflüsse – allein in den ersten zwei Monaten 2024 haben Anleger 500 Millionen Euro abgezogen.

Aufgrund der aktuellen Konkurrenz durch sichere Anlagen, die immer besser verzinst werden, geht die Ratingagentur davon aus, dass Anleger auch in den kommenden Monaten ihr Geld abziehen werden. Mit dem Höhepunkt der monatlichen Mittelabflüsse rechnet Scope erst im dritten Quartal.

Durch die Mittelabflüsse rückt die Liquidität der Fonds in den Fokus. Waren die Fondsmanager in den vergangenen Jahren darauf bedacht, die Liquidität nicht zu sehr anschwellen zu lassen, liegt der Fokus nun auf der Bereitstellung ausreichender Liquidität für die Anteilsrückgaben der Anleger.

Mit einer durchschnittlichen Liquiditätsquote von 14,5 Prozent liegt diese jedoch fast auf dem gleichen Niveau wie in den drei Jahren zuvor und deutlich über der gesetzlich festgeschriebenen Mindestliquidität von 5 Prozent.

Allerdings variiert die Liquidität bei den Fonds mit einem Volumen ab einer Milliarde Euro deutlich. Die Quoten rangieren zwischen 10,5 (UniImmo: Wohnen ZBI) und 29,3 Prozent (Deka-ImmobilienGlobal). Bei sechs dieser Fonds stellte Scope eine auf Jahressicht sinkende Liquiditätsquote fest. Der stärkste Rückgang war beim UniImmo: Deutschland zu verzeichnen – hier sank die Quote um 2,4 Prozentpunkte. Mit einer Liquiditätsquote von 16,4 Prozent liegt der Fonds jedoch weiterhin oberhalb des Durchschnitts.

Für das Fondsmanagement wird das Liquiditätsmanagement durch die Nettomittelabflüsse jedoch zur Herausforderung. Viele Fonds haben bereits in den vergangenen Jahren Immobilien verkauft ­– vor allem in Märkten, in denen Immobilientransaktionen am schnellsten und zu den höchstmöglichen Preisen umgesetzt werden können.

Für den Fall, dass weitere Liquidität benötigt wird, müssen die Fondsmanager zumindest Teile ihres Immobilienportfolios vermarktungsfähig halten. Das bedeutet, die Vermietungsniveaus und die Mietvertragslaufzeiten auf hohem Niveau zu halten. Angesichts der aktuellen Mieter-Zurückhaltung und vermehrter Insolvenzen sei dies jedoch keine triviale Aufgabe, stellt Scope fest.

Zwar sollte die überwiegende Zahl der Fonds in der Lage sein, die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Rücklagen begleichen zu können. Einzelne Rücknahmeaussetzungen können laut Scope jedoch nicht ausgeschlossen werden.

Zudem könnten Fonds gezwungen sein, Objekte aus ihrem Portfolio mit Abschlägen zu veräußern. Dies hätte jedoch Auswirkungen auf den Fondsanteilspreis – ein Szenario, das die Fondsmanager darum unbedingt vermeiden wollen. Jedoch könne ein solches Szenario bei einigen Fonds aufgrund der zunehmenden Anteilsscheinrückgaben nicht ausgeschlossen werden, mahnt Scope.