Gebäudeversicherung: Wann liegt ein Leckageschaden vor?

Eine Kommune hatte ein historisches Gebäude (den sogenannten „Schottenturm“) versichert. In diesem Gebäude war eine Hochdruckvernebelungsanlage eingebaut – eine Art moderne Sprinkleranlage, die automatisch Wassernebel (120 Liter pro Minute) freisetzt, wenn Rauchmelder anschlagen.

Bei Bauarbeiten im Jahr 2020 schnitten Handwerker Gipskartonplatten mit einer Flex. Dabei entstanden Staub und Funken, die die Rauchmelder auslösten. Die Brandschutzanlage reagierte technisch korrekt, sprühte 15 Minuten lang Wassernebel – und verursachte dadurch massive Wasserschäden in mehreren Stockwerken. Insgesamt belief sich der Schaden auf rund 427.000 Euro.

Diesen forderte die Kommune von ihrer Gebäudeversicherung („Kommunale Sachversicherung“ – schließlich deckte diese ja die Leckage von stationären Brandschutzanlagen mit ab. Doch aus Sicht der Versicherung lag kein Versicherungsfall vor. Der Fall landete vor Gericht. Nachdem das Landgericht Nürnberg-Fürth die Klage abgewiesen hatte, landete die Auseinandersetzung nun vor dem OLG Nürnberg (Az: 8 U 9/25; Urteil vom 3. November 2025). 

Doch auch das Oberlandesgericht gab dem Versicherer Recht. Zwar decke die Gebäudeversicherung Wasserschäden infolge von Leckage ab. Jedoch bedeute Leckage den bestimmungswidrigen Austritt von Wasser. Dies wäre bei einem Defekt der Anlage der Fall gewesen. Doch im vorliegenden Fall wurde die Hochdruckvernebelungsanlage zwar nicht wunschgemäß, jedoch bestimmungsgemäß ausgelöst. Um solche „Fehlalarme“ zu vermeiden, hätte der Versicherungsnehmer in Fällen staubintensiver Baumaßnahmen die Brandschutzanlage vorübergehend deaktivieren können.

Doch selbst für den Fall, dass das Wasser im vorliegenden Fall bestimmungswidrig ausgetreten sei, müsse die Versicherung nicht zahlen, so das OLG. Denn die Versicherungsbedingungen enthielten zudem einen Ausschluss, wonach sie nicht für Schäden infolge von „Umbauten oder Reparaturarbeiten an Gebäuden oder an der Sprinkler- und Brandschutzanlage“ hafte.

Im konkreten Fall hatten Handwerker Wände geöffnet, um neue Stromkabel zu verlegen, und diese anschließend wieder verschlossen. Dies stelle laut Gericht eine bestimmungsgemäße Reparaturmaßnahme am Gebäude dar – entsprechend gelte der Ausschluss. Da dieser aus Sicht des Versicherungsnehmers auch nicht überraschend sei, muss die Versicherung im vorliegenden Fall nicht zahlen.

Allerdings ließ das Gericht eine Revision vor den Bundesgerichtshof zu – gerade für Kommunen habe die hier verhandelte Frage eine grundsätzliche Bedeutung, die über den Einzelfall hinaus geht.