OIF unter Druck: Bafin-Chef kritisiert Risikoeinstufung und Vertrieb

Die Finanzaufsicht Bafin sieht wachsende Risiken für Privatanleger bei offenen Immobilienfonds (OIF). Die Produkte seien zwar grundsätzlich legitim – entscheidend sei jedoch, wie sie verkauft würden, sagte Bafin-Präsident Mark Branson jetzt gegenüber der Süddeutschen Zeitung. Häufig stehe im Beratungsgespräch der „vertriebsgetriebene Verkauf" im Vordergrund.

Offene Immobilienfonds gelten seit Jahren als vergleichsweise sichere Anlage und werden vor allem von Volksbanken und Sparkassen häufig in der niedrigsten Risikoklasse angeboten. Doch das Marktumfeld hat sich verändert. Steigende Zinsen und strukturelle Veränderungen am Immobilienmarkt – etwa durch den Trend zum Homeoffice – setzen insbesondere Gewerbeimmobilien unter Druck. Laut dem Geldratgeber Finanztip haben Anleger seit Januar 2025 per Saldo rund zehn Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen.

Die Folgen sind bereits sichtbar: Zwei kleinere Fonds, der „Fokus Wohnen Deutschland“ (Industria) und der „WohnSelect D“ von Anbieter Wertgrund, mussten zuletzt die Rücknahme von Anteilen aussetzen (wir berichteten).

Anleger können ihre Anteile jetzt nur noch über die Börse verkaufen, oft mit erheblichen Abschlägen. Weitere Anteilsrücknahme-Stopps schließt Branson nicht aus – besonders bei kleineren Fonds bestehe ein erhöhtes Risiko.

Kritisch sieht die Bafin auch die Risikoeinstufung vieler Produkte. Dass Immobilienfonds oft als besonders risikoarm eingestuft werden, hält Branson für fragwürdig.

Zudem zweifelt der Bafin-Chef am Nutzen umfangreicher Beratungsprotokolle. Die Dokumentation solle eigentlich Anleger schützen, sei in der Praxis aber häufig so komplex, dass sie gerade weniger erfahrene Kunden überfordere.

Mit einiger Sorge betrachtet Branson auch das Engagement von Versicherern und Pensionskassen im Private-Credit-Markt. Aus seiner Sicht lauern in diesem Bereich außerhalb des traditionell regulierten Bankensektors enorme Gefahren. Wie der Versicherungsmonitor berichtet, will die Bafin deshalb demnächst eine Umfrage zum Kapitalanlageverhalten der Versicherer im Private-Credit-Geschäft starten. Aufgeschreckt worden war die Branche unter anderem durch die Insolvenz des von Private-Credit-Fonds finanzierten US-Autozulieferers First Brands.