Immobilienfonds unter Druck: Jetzt trifft es auch Büroimmobilien

Mit dem UBS (D) Euroinvest Immobilien verweigert der nächste offene Immobilienfonds Anlegern die Rücknahme von Anteilen. Es ist bereits der dritte Fonds, der diesen Schritt in diesem Jahr gehen muss. Im Januar hatte bereits der Anbieter Wertgrund angekündigt, seinen Fonds „Wohnselect“ vorübergehend zu schließen. Ende Februar folgte der Publikumsfonds „Fokus Wohnen Deutschland“ von Industria.

Besonders alarmierend: Nach zwei offenen Wohnimmobilienfonds schließt mit dem UBS Euroinvest nun erstmals auch ein Gewerbeimmobilienfonds. Das Segment leidet schon länger unter Leerständen und sinkenden Mieten. Die Folge: fallende Bewertungen, steigender Verkaufsdruck und eine wachsende Zahl von Anlegern, die ihr Geld abziehen wollen. Doch Immobilien lassen sich nicht schnell liquidieren. Um Notverkäufe zu verhindern, bleibt vielen Fonds deshalb nur die Notbremse, also die Schließung.

Die Verwaltungsgesellschaft des UBS (D) Euroinvest Immobilien, die UBS Real Estate mit Sitz in München, hat sich daher entschlossen, die Rücknahme und Ausgabe der Anteile ab dem 25. März 2026 auszusetzen. In einer Mitteilung begründet die Geschäftsführung diesen Schritt damit, „dass die liquiden Mittel des Immobilien-Sondervermögens nicht ausreichen, um den Rücknahmepreis für die zur Rückgabe vorgelegten Anteile zu zahlen und die ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung des Immobilien-Sondervermögens sicherzustellen.“

Für betroffene Anleger, in diesem Fall vor allem institutionelle Investoren, bedeutet das, dass sie vorerst nicht an ihr Geld kommen. Zwar können Anteile über die Börse verkauft werden – meist jedoch mit deutlichen Abschlägen.

Die Schließung eines Fonds kann laut Gesetz bis zu drei Jahre dauern. Sollte es dem Management in dieser Zeit nicht gelingen, ausreichend Liquidität aufzubauen, droht sogar die Abwicklung. Dann müssten Immobilien unter schwierigen Marktbedingungen verkauft werden – mit entsprechenden Verlusten für Anleger.

Aufseher und Branchenvertreter beobachten die Entwicklung mit wachsender Sorge. BaFin-Präsident Mark Branson hält weitere Schließungen kleiner Fonds für möglich.

Offene Immobilienfonds galten lange als sichere Geldanlage. Doch die aktuelle Entwicklung stellt dieses Image zunehmend infrage. Sinkende Renditen, Liquiditätsprobleme und eingefrorene Anlegergelder zeigen: Das vermeintlich stabile „Betongold“ ist ins Wanken geraten – und eine schnelle Entspannung ist nicht in Sicht.

Laut Bafin sind bei Immobilien-Publikumsfonds seit 2023 kontinuierliche Nettomittelabflüsse zu beobachten. Insgesamt ist von rund 13 Milliarden Euro die Rede.

Derweil werben spezialisierte Anwälte im Internet damit, für Anleger Schadenersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung prüfen zu wollen. Auch mehrere Gerichte haben sich schon mit der Frage beschäftigt, ob Fonds im Verkauf nicht als zu sicher vertrieben werden – so etwa jüngst das Landgericht Münster (Az. 114 O 7/25), das zugunsten eines Anlegers urteilte (wir berichteten).