Jetzt den Anschluss prüfen

Mit bangem Blick schauen Kreditnehmer mit laufender Immobilienfinanzierung auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen. In atemberaubender Geschwindigkeit haben die Banken ihren Kreditsatz erhöht. Im Durchschnitt kostet ein Immobilienkredit bei zehnjähriger Zinsfestschreibung mittlerweile rund 4 Prozent; vor einem Jahr lag der Wert bei 1 Prozent. Jetzt geht die Angst um.

Etliche Kreditnehmer mit bisher fester Zinsbindung – oft zehn Jahre – schieben noch eine Restschuld vor sich her und benötigen dafür eine Anschlussfinanzierung. Die Refinanzierung erfolgt grundsätzlich zum aktuellen Marktzins. Der liegt mehr als einen Prozentpunkt höher als im Ende 2012 und doppelt so hoch wie Ende 2014. In der Zeit danach fiel das Zinsniveau stetig bis Ende 2021. Das heißt: Viele jüngere Kreditnehmer haben noch nie so hohe Zinsen erlebt. „Je nach Ausgangslage müssen Verbraucher sich (…) auf gravierende Konsequenzen einstellen“, mahnt die Finanzaufsicht BaFin.

Die wichtige Frage lautet: Steigen die Hypothekenzinsen noch stärker? Nach Auffassung von Finanzierungsvermittlern kann es im aktuellen Zinsumfeld ratsam sein, ein paar Monate oder vielleicht sogar Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist des bestehenden Darlehens ein Gespräch mit einem Baufinanzierungsberater zu suchen. "Immerhin ermöglichen einige Banken Anschlussfinanzierungen bis zu fünf Jahre im Voraus“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin beim Finanzierungsvermittler Interhyp. Über so lange Zeit könnten sich Kreditnehmer gegen eine bankindividuelle Gebühr das aktuelle Zinsniveau sicher. Voraus-Darlehen seien immer eine Wette auf die künftige Zinsentwicklung.

Erfahrungsgemäß sind bereits Zinsprognosen von sechs Monaten schwierig. Der Finanzierungsvermittler Interhyp befragt regelmäßig Fachleute von Banken und Versicherungen und kreiert aus deren Angaben das sogenannte „Bauzins-Trendbarometer“. Demnach geht die Mehrheit der befragten Experten „bis Ende 2022 für die zehnjährigen Darlehen von Zinsen zwischen 4 und 4,5 Prozent aus“, schreibt Interhyp in einem aktuellen Kommentar. Bis Ende 2023 erwarte die knappe Mehrheit der befragten Analysten weiter steigende Zinsen. 

Maßgeblich für die Annahme eher steigender Zinsen ist die Politik der Notenbanken in den USA und der Eurozone, Fed beziehungsweise EZB. Um die auch in Amerika hohe Inflation in den Griff zu bekommen, gehen Beobachter zumindest von einer weiteren kleinen Leitzinserhöhung der Fed im kommenden Jahr auf ein Niveau von bis zu 4,75 Prozent aus. Davon ist der Hauptrefinanzierungssatz der EZB zwar noch weit entfernt, nach dem jüngsten Jumbo-Zinsschritt am 27. Oktober liegt er aktuell bei 2 Prozent. Die Arbeit sei aber noch nicht erledigt, sagte EZB-Chefin Christine Lagarde anlässlich der jüngsten Zinsentscheidung. Womöglich müsse man noch mehrmals an der Zinsschraube drehen.

Die Unsicherheit ist auch deshalb besonders groß, weil die Wirtschaft in der Eurozone schwächelt. Die EU-Kommission erwartet für 2023 nur noch ein winziges Wachstum von 0,3 Prozent. Für Deutschland sagen zahlreiche Volkswirte sogar eine Rezession voraus. Leitzinserhöhungen verteuern die Kredite von Banken und Privatleuten und Unternehmen, so dass die Kreditnachfrage sinkt und die wirtschaftliche Dynamik nachlässt. Auch auf diese Weise will die EZB die hohen Inflationsraten in der Eurozone drücken, heißt es in Finanzkreisen. Im Oktober war die Teuerung in der Währungsunion auf den Rekordwert von 10,7 Prozent gestiegen. Das Problem: Die EZB darf es mit dem Anziehen der Zinsschraube nicht übertreiben, sonst droht mitunter eine schwere Wirtschaftskrise.

Die nahe Wachstumsflaute wiederum macht Banken knausrig. Laut der vierteljährlichen Umfrage der EZB zum Kreditgeschäft, dem sogenannten Bank Lending Survey, wird es für Privatleute zunehmend schwierig, an Kredite zu kommen. Dies gelte vor allem für Deutschland. Dies liegt wohl daran, weil hierzulande die Hypothekenzinsen deutlich stärker gestiegen sind als der Leitzins der EZB. Immerhin, sagt Mohr, sind Anschlussfinanzierer bei Banken „gern gesehene Kunden, da sie ihre Zuverlässigkeit durch regelmäßige Ratenzahlungen bereits bewiesen haben“. Andererseits geraten Privathaushalte aktuell verstärkt unter Druck. Hierauf weist der Kreditvermittler Baufi24 hin: „Wohneigentümer müssen steigende Gas- und Stromkosten entsprechend in die monatliche Rate im Fall einer Finanzierung mit einpreisen, denn die Leistbarkeit steht in Krisenzeiten besonders im Fokus.“

Aus alle dem folgt, dass eine Anschlussfinanzierung gründlich vorbereitet werden sollte, meint auch Ingo Vaartmann vom Finanzdienstleister Dr. Klein. Auf jeden Fall sollten Kreditnehmer die Angebote verschiedener Banken vergleichen. Dazu wieder Interhyp-Vorständin Mohr: „Banken geben Zinsanpassungen unterschiedlich schnell an die Kunden weiter. Ein Unterschied von 0,5 Prozentpunkten ist durchaus möglich.“ Mit der Planung sollten Kreditnehmer rechtzeitig beginnen, raten auch Verbraucherschützer. Wenn der Schuldner das Angebot seiner bisherigen Bank erhalte, also ein bis zwei Monate vor Ende der Zinsbindung, sei es fast zu spät, um in Ruhe die Angebote im Markt zu vergleichen. Meist sinnvoller sei der Start drei bis sechs Monate vorher.

Zwar könne ein Kunde das Angebot seiner Bank akzeptieren und das aktuell auslaufende Darlehen bei der alten Bank belassen, Prolongation nennen Fachleute dieses Vorgehen. Aber meist entgingen dem Kreditnehmer dann bessere Konditionen, und in der Immobilienfinanzierung machten kleine Zinsunterschiede auf lange Sicht mehrere tausende Euro aus. Zumindest sollte ein Kunde seine alte Bank mit einem günstigeren Angebot konfrontieren, um seine Verhandlungsposition zu stärken.

Die zweite Möglichkeit für Kreditnehmer sei die Ablösung eines noch laufenden Kreditvertrags durch einen neuen Vertrag, also die Umschuldung. Kosten entstünden kaum. Denn zumindest Darlehen mit einer sehr langen Sollzinsbindung dürften Kreditnehmer nach einer Laufzeit von zehn Jahren ablösen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu leisten. Die weiteren Kosten beschränkten sich dann auf die Grundschuldabtretung: In dem öffentlichen Liegenschaftsverzeichnis trete die neue Bank an die Stelle der alten. Laut Dr. Klein beträgt der Kostensatz 0,2 Prozent des Grundbuchbetrags. Achten sollten Umschuldner Finanzierungsexperten zufolge auch auf eine ausreichend lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen. Sechs Monaten seien meist kein Problem, also auch hier keine Kosten.

Kreditnehmer, die auf lange Sicht viel höhere Hypothekenzinsen erwarten als heute, und deren Restlaufzeit der Zinsbindung noch ein paar Jahre läuft, können zu einem sogenannten Vorausdarlehen greifen. Wie oben bereits erwähnt, sichert dieser Vertrag die heutigen Zinssätze bis zu fünf Jahre im Voraus. Die Sicherheit hat ihren Preis: Banken verlangen einen Zinsaufschlag. Je länger Kunden den Kredit reservieren wollen, desto mehr müssen sie bezahlen. Die Spanne der Aufschläge, die Banken verlangen, ist groß – vergleichen also ratsam. Wie Christoph Altemeier, Leiter Baufi24-Geschäftstelle in Erlangen betont, „hängt die optimale Lösung immer von der jeweiligen Situation des Kunden ab“.

Vor allem aber weiß niemand, was die Zukunft bringt. Sollte der zukünftige Marktzins deutlich über dem heutigen Zinsniveau liegen, könnte die Rechnung auch nach Abzug der Kosten für den Zinsaufschlag für den Kreditnehmer aufgehen. Liegen die Zinsen in ein paar Jahren deutlich niedriger als heute, muss der Kreditnehmer den Kredit zum vereinbarten Satz bedienen; kündigen könnte er nur gegen eine Nichtannahmeentschädigung.

Fazit: Angesichts auch im nächsten Jahr noch steigender Zinsen, ist es für Kreditnehmer mit laufender Immobilienfinanzierung sinnvoll, vor dem Ende der Zinsbindung ein Gespräch mit einem Berater zu führen. Ein Angebotsvergleich dürfte in vielen Fällen zu deutlich besseren Kreditkonditionen führen. Und in der Immobilienfinanzierung geht es dabei schnell um etliche tausend Euro.