Wohnimmobilien: „Spürbare Abschwächung der Preisdynamik zu erwarten“

procontra: Herr Tolckmitt, getragen von extrem niedrigen Zinsen sind die Preise für Immobilien jahrelang gestiegen. Jetzt steigen die Zinsen. Ist der Preis-Boom im Wohnsektor vorbei?  

Jens Tolckmitt: Nein, die positive Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt hält bislang weiter an. Im zweiten Quartal sind die Wohnimmobilienpreise um 10,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen, wie unser vdp-Index zeigt. Die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7-Städten erhöhten sich sogar um 11 Prozent.  

procontra: Wie aussagekräftig sind Ihre Zahlen?  

Tolckmitt: Sehr aussagekräftig. Im Gegensatz zu anderen Preisindices am Markt, die rein auf Angebotspreise abstellen, basiert der vdp-Index auf echten Preisdaten. Unser Tochterunternehmen vdp Research wertet quartalsweise die Daten abgeschlossener Immobilienfinanzierungen von mehr als 700 Kreditinstituten aus. In unseren Index fließen also nur Preise ein, die tatsächlich am Markt erzielt worden sind – und zwar flächendeckend für ganz Deutschland.  

procontra: Hat Sie die Entwicklung überrascht?  

Tolckmitt: Dass der Preisanstieg im zweiten Quartal noch anhält, war zu erwarten, die unverändert hohe Steigerungsrate nicht unbedingt. Hier könnte eine gewisse Zeitverzögerung zum Tragen kommen: Von der Finanzierungsanfrage bis zum endgültigen Abschluss können manchmal mehrere Monate vergehen, auch quartalsübergreifend, so dass sich eine geringere Preisdynamik womöglich erst in den nächsten Quartalen zeigen wird. Am positiven Vorzeichen wird sich unseres Erachtens aber auch auf absehbare Zeit nichts ändern. Schließlich ist der Wohnungsmarkt nach wie vor angespannt, und die Bautätigkeit fällt weiterhin viel zu gering aus.  

procontra: Aber Immobilienkredite sind seit dem Frühjahr im Schnitt dreimal so teuer wie vorher. Macht sich das bei der Nachfrage nicht bemerkbar?  

Tolckmitt: Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich im ersten Halbjahr deutlich erhöht, das stimmt, zuletzt hat sich das Zinsniveau allerdings schon wieder reduziert. Welche Auswirkungen diese Entwicklung auf die Nachfrage nach Wohnimmobiliendarlehen haben wird, werden wir konkret erst in den nächsten Quartalen sehen. Denn der Immobilienmarkt läuft der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung einige Monate hinterher.  

procontra: Könnte die Immobilienfinanzierung dann in Gefahr geraten?  

Tolckmitt: Die Finanzierungszahlen der vdp-Mitgliedsinstitute deuten bereits darauf hin, dass es speziell für Schwellenhaushalte zusehends schwieriger wird, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen: Finanzierungen für selbst genutztes Wohneigentum waren im zweiten Quartal schon nicht mehr in dem Ausmaß gefragt wie zuvor. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen haben Kreditinstitute im zweiten Quartal 2022 Darlehen mit einem Volumen von rund 19,4 Milliarden Euro zugesagt – nach 24 Milliarden Euro im Vorquartal und 21,6 Milliarden Euro im zweiten Quartal 2021.  

procontra: Wie lautet Ihre Prognose für die Immobilienpreise in den kommenden Monaten?  

Tolckmitt: Das Umfeld ist aktuell sehr schwierig. Gleich mehrere Belastungsfaktoren kommen zusammen: der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine, die Energiekrise, die gedämpften Wachstumsaussichten, die Inflation, die Engpässe bei Fachkräften und Materialien und der spürbare Zinsanstieg. Aufgrund dieser Negativfaktoren ist bei potenziellen Käufern und Bauherren schon jetzt eine gewisse Zurückhaltung zu beobachten. Wir gehen davon aus, dass sich dies zeitverzögert auch in den Index-Ergebnissen niederschlagen wird. Mit einer spürbaren Abschwächung der Preisdynamik ist zu rechnen. Künftig dürfte sich die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise wieder stärker an den erzielbaren Mieten orientieren – zum einen, weil der langjährige Sonderfaktor, die historisch günstigen Finanzierungskonditionen, weggefallen ist, zum anderen, weil die Baukosten spürbar angestiegen sind.  

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procontra: Bleibt Raum für weitere Preissteigerungen bei Wohnimmobilien?  

Tolckmitt: Ja, durchaus. Der deutsche Immobilienmarkt wird als „sicherer Hafen“ von Investoren geschätzt – unter anderem deshalb, weil hierzulande nicht auf Vorrat gebaut wurde, anders als in anderen europäischen Ländern vor der Finanzkrise. Am Nachfrageüberhang hat sich zudem nichts geändert. Und da das ambitionierte Ziel der Bundesregierung, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr schaffen zu wollen, nicht zuletzt aufgrund des Materialengpasses und deutlich gestiegener Baukosten in weite Ferne rückt, wird es auf der Angebotsseite vorerst keine Entspannung geben.  

procontra: Wie besorgt sind Sie über die Zinsentwicklung?  

Tolckmitt: Zuletzt sind die Bauzinsen ja wieder etwas gefallen. Derzeit befinden sie sich auf dem Niveau von 2012/2013. Das bedeutet, dass Familien, die damals eine Finanzierung für zehn Jahre abgeschlossen haben und nun eine Anschlussfinanzierung benötigen, zu annähernd gleichen Zinskonditionen abschließen können. Zu berücksichtigen ist ferner die in Deutschland übliche hohe Anfangstilgung bei den Langfristfinanzierungen. Selbst im Falle steigender Zinsen könnte die Zins- und Gesamtbelastung bei Anschlussfinanzierungen somit geringer ausfallen, da bereits ein bedeutender Betrag getilgt worden ist. Die lange Zinsbindung in Deutschland sichert Kreditnehmer also weitgehend ab.  

procontra: Was müsste passieren, dass die Preise einbrechen?  

Tolckmitt: Spürbare Preisabschläge wären nur dann denkbar, wenn es zu einem Überangebot käme, wenn also in größerem Stil und über eine längere Zeit Notverkäufe von Immobilien stattfinden würden. Von diesem Szenario sind wir aktuell weit entfernt. Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs sind aus heutiger Sicht keine Preiseinbrüche zu erwarten. Wohnimmobilien sind in vielen Regionen Deutschlands weiterhin knapp.

procontra: Immer mehr Ökonomen sagen eine Rezession für Deutschland voraus. Wie schätzen Sie die daraus resultierenden Risiken für den Wohnimmobilienmarkt ein?   

Tolckmitt: Der Wirtschaftseinbruch zu Beginn der COVID-19-Krise liegt inzwischen mehr als zwei Jahre zurück. In der Retrospektive hat er auf den deutschen Immobilienmarkt nur geringe Auswirkungen gehabt. Vielmehr ist es so gewesen, dass die Pandemie bereits zuvor beobachtbare Tendenzen sogar verstärkte: beispielsweise die erhöhte Nachfrage nach Wohnimmobilien. Sollten die aktuellen konjunkturellen Belastungsfaktoren tatsächlich zu einer Rezession in Deutschland führen; sollte diese deutlich länger andauern als zu Beginn der Pandemie und sich auch spürbar auf den Arbeitsmarkt auswirken, würde das natürlich auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbeigehen.

procontra: Was bedeutet das konkret?  

Tolckmitt: Dann wäre damit zu rechnen, dass die Nachfrage nach Immobilien sinkt. Ob sie dann allerdings so weit sinken würde, dass bei Wohnimmobilien das Angebot die Nachfrage übersteigt und es somit zu fallenden Preisen kommt, bleibt abzuwarten. So robust, wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten präsentiert hat, wird er auch die kommende, sicherlich schwierigere Marktphase mutmaßlich gut überstehen. Immobilien sind schließlich in jeder Konjunkturphase ein sinnvolles Investment und dienen ja auch bei den derzeit hohen Teuerungsraten als Inflationsschutz. Zudem bleibt die Anzahl möglicher Anlagealternativen bislang überschaubar.

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