Trotz der Corona-Krise sind die Preise für Wohneigentum auch im ersten Halbjahr 2020 weiter gestiegen. Aber wann lohnt sich der Kauf wirklich und in welchen Fällen raten Profis vom Immobilienerwerb ab? André Heid, Geschäftsführer des Sachverständigenbüros Heid Immobilien, hat procontra dazu einige Fragen beantwortet.
procontra: Herr Heid, insbesondere in den Städten scheint es bei den Immobilienpreisen nach oben hin kaum noch ein Limit zu geben. Angesichts dessen haben viele Interessenten ihr Gespür dafür verloren, welche Summen noch akzeptabel sind. Wie gehen professionelle Gutachter vor, um den objektiven Wert zu bestimmen?
André Heid: Als erstes prüfen wir alle Unterlagen: Wo befindet sich das Grundstück, wie ist die Gebäudequalität, besteht ein weiteres Baurecht? Das weitere Vorgehen hängt davon ab, wofür die Immobilie genutzt werden soll. Solche für die Eigennutzung, zum Beispiel das klassische Einfamilienhaus, werden nach dem Sachwertverfahren bewertet. Bei der Immobilie als Kapitalanlage geht es darum, wie hoch der Ertragswert ist. Der errechnet sich aus dem Verhältnis des monatlichen Mietpreises pro Quadratmeter zur Summe der erwarteten Jahresmieten. Die Renditen, die übrig bleiben, hängen stark von der demografischen Entwicklung der Region ab.
procontra: Wo sind sie besonders niedrig?
Heid: Zum Beispiel in München – wenn Sie dort eine Immobile kaufen, drehen Sie eigentlich nur Geld um. Sie wetten auf eine Wertsteigerung, die ja auch nicht unwahrscheinlich ist, da die Arbeitsplatzentwicklung dort voraussichtlich sehr gut bleiben wird. Sofern der Kaufpreis nicht allzu stark vom realen Wert abweicht, haben Sie langfristig gesehen also trotzdem eine gute Rendite.
procontra: An welchen Daten orientiert sich der Gutachter?
Heid: Er beruft sich auf den Bericht des Gutachterausschusses und dieser wiederum wertet die realen Kauftransaktionen – basierend auf Notarverträgen – aus. Diese Daten sind sonst nicht zugänglich, Angebotspreise, die Sie im Internet finden, weichen davon ab. Am besten eignet sich das Vergleichswertverfahren: Welche Objekte wurden in derselben Lage in den vergangenen drei Monaten zu welchem Preis verkauft? Da aber oftmals die Datengrundlage in manchen Bereichen unzureichend ist, kommt hilfsweise das Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren zur Anwendung.
procontra: Bei der Wette auf Wertsteigerung ist die Arbeitsplatzentwicklung in der Region die relevante Größe. Wenn nun an einem bislang wenig begehrten Standort ein Unternehmen öffnet, wie die Tesla-Gigafactory in Brandenburg, schnellen die Preise dann gleich nach oben?
Heid: Ja, wenn große Unternehmen dorthin ziehen, generiert sich darüber die Nachfrage. In diesem Fall kaufen Projektentwickler bereits interessante Grundstücke im Hinblick darauf, wo sich in der Umgebung Wohnraum zur Verfügung stellen lässt. Aber: Nur ein einziger Abreitgeber in der Region ist ein Risiko. Erst wenn sich Subindustrien bilden, werden die Preise steigen. Generell sind Wohnimmobilien im Vergleich zu anderen Assetklassen meist interessant, da die Investoren davon ausgehen dürfen, dass diese unabhängig der äußeren Umstände immer gefragt sein werden. Der Fachmann spricht dabei vom Liegenschaftszins, der das Risiko von Immobilien an verschiedenen Standorten beschreibt und vom Gutachterausschuss für die einzelnen Assetklassen gebildet wird. Dieser ist, für Wohnobjekte in der Regel deutlich niedriger als für Gewerbeimmobilien. Je kleiner der Liegenschaftszins ausfällt, desto geringer ist das Risiko: Bei Wohnimmobilien beträgt er zwischen 0,5 bis 3,5 Prozent, bei Gewerbeimmobilien liegt er mit zwischen 4,5 bis 10 Prozent deutlich darüber.
procontra: Und wie steht es um die anderen Assetklassen?
Heid: Corona hat hier zuletzt zu Verschiebungen geführt. Viele Großkonzerne bemerken nun, wie gut die Arbeitsorganisation im Homeoffice funktioniert und planen, Büroflächen zu reduzieren. Das wiederum könnte möglicherweise den Effekt auslösen, dass mehr Menschen bereit sind, weiter weg vom Arbeitsplatz zu wohnen. Wer zum Beispiel nur noch zwei Tage pro Woche ins Büro fährt, nimmt eher längeres Pendeln in Kauf. Die Speckgürtel vergrößern sich dann tendenziell. Hotelimmobilien verlieren derweil durch die Krise der Tourismusbranche an Wert. Was wir aber nicht vergessen dürfen: Der Bund hat im Zuge der Krise mehr als eine Billion Schulden aufgenommen, dieses Geld wird ins System gepumpt, wovon alle großen Assetklassen – egal ob Aktien oder Immobilien –profitieren. Das wird Auswirkungen auf die nächsten fünf bis zehn Jahre haben.
Seite 1: An diesen Daten orientieren sich GutachterSeite 2: Wann ist vom Kauf abzuraten?
procontra: Insbesondere, wenn es um ein Objekt geht, in das der Käufer selbst einziehen möchte, treten die von Ihnen genannten rationalen Argumente oft in den Hintergrund. Worauf ist dann zu achten und wann würden Sie vom Kauf abraten?
Heid: Wer damit Geld verdienen möchte, sollte in den Ballungsgebieten interessante Straßenzüge suchen, die noch nicht völlig von der Wertentwicklung erfasst sind. In den begehrten Lagen müssen Sie bei der Anzahl der Angebote wirklich schnell zuschlagen, sonst bekommen Sie sie nicht. Eine Wohnimmobilie in einer attraktiven Gegend zu besitzen, ist für den Endverbraucher in der Regel lohnend. Dennoch ist es tendenziell oft klüger, ein Objekt zu kaufen und dann zu vermieten, da sich bei der Eigennutzung keine Steuervorteile ergeben. Ein schönes Einfamilienhaus in mancher Region, zum Beispiel der Pfalz oder dem Umland von Leipzig, erfährt manchmal keinerlei Wertsteigerung.
procontra: Wie lautet Ihre Empfehlung in einem solchen Fall?
Heid: Für den Käufer wäre es dann besser, an seinem Wunschwohnort ein Haus zu mieten und gleichzeitig woanders eines als Vermietungsobjekt zu kaufen. Mein Rat ist also: Bleiben Sie in einem solchen Fall besser im Mietshaus, auch wenn das in Deutschland in der Regel nicht propagiert wird, als Ihr Eigentum selbst zu beziehen. Wenn Sie vermieten, können Sie nämlich alle Investitionen ins Haus steuerlich geltend machen. Die eigene Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition in ihrem Leben. Statt hier teils Hunderttausende Euro zu verschenken, indem man wenig strategisch vorgeht, sollte man diese lieber in die Altersvorsorge oder eine Kapitalanlage investieren. Da werden oft unkluge finanzielle Entscheidungen getroffen.
procontra: Bei vielen trifft der Druck, sich schnell entscheiden zu müssen, auf den Gedanken, dass jetzt eine günstige Zeit ist, um den Traum vom Eigenheim umzusetzen. Führt das zu irrationalem Verhalten?
Heid: Ja, dann ist es manchen Kunden egal, wenn der Preis eigentlich zu hoch angesetzt ist. Wir weisen dann darauf hin, beispielsweise: „Sie zahlen einen Aufpreis von 20 Prozent“, aber viele ignorieren das, wenn sie sich in ein Objekt verliebt haben. Den derzeit niedrigen Zins sollte man jedoch nicht überbewerten. Wenn der Zins sinkt, steigen die Immobilienpreise und andersherum. Das führt zur problematischen Frage: Was machen Sie, wenn der Zins wieder steigt? Dann haben Sie ein enormes Preisrisiko. Wenn wir uns aber Corona und Europa im Ganzen angucken, ist ein höherer Zinssatz in den nächsten zehn Jahren nicht zu erwarten.
procontra: Ab welcher Höhe der Monatsraten sprengt der Kauf einer Immobilie das eigene finanzielle Limit?
Heid: Die Raten sollten 33 Prozent der Nettoeinkünfte nicht überschreiten. Vor allem, wenn man selbst einzieht, sollte man aber nicht nur die Darlehensrate beachten, sondern auch Grundsteuer und Instandhaltungskosten einberechnen und Rücklagen bilden, um einen Puffer für Reparaturen und Co. zu haben. Das wird in der Praxis zu selten gemacht.
procontra: Dringen rationale Argumente durch, wenn Sie den Menschen aus den vorhin genannten Gründen vom Kauf des Eigenheims abraten?
Heid: Wenn wir Leute beraten, ist die Entscheidung meist schon gefallen. Aber das ist der Fehler, den der Mittelstand macht. Wir müssen uns klar werden: Gönnt man sich ein Haus, in dem man selbst wohnen möchte, ist das ein Konsumprodukt. Das ist natürlich legitim, wenn es einem Freude macht. Aber man sollte sich nicht vorgaukeln, dass das zwangsläufig ein Investment ist.
Seite 1: An diesen Daten orientieren sich GutachterSeite 2: Wann ist vom Kauf abzuraten?
