Denkmalimmobilien: Versicherung kann zur Herausforderung für Erben werden

Eine Immobilie geerbt, doch den Versicherungsschutz verloren – keine Seltenheit. „Mit Denkmalschutz auf dem Gebäude kann man nur beten, dass die Versicherung nicht kündigt. Erst recht, wenn die Gesellschaft bis dato überhaupt keine Kenntnis davon hatte“, bezieht sich Brigitte Mayer von der Verbraucherzentrale Hessen auf einen aktuellen Fall aus ihrer Beratungspraxis. Hier tatsächlich mit Happyend: der Versicherer nahm die Kündigung zurück. Aber nur mit hohem Selbstbehalt von 5.000 Euro und ohne Elementardeckung. Die Prämie blieb für den Erben hingegen gleich hoch.

Geerbt oder auch gekauft und auf der Suche nach neuem Versicherungsschutz: „Diese Fälle haben wir auch relativ häufig und finden dann oft einen sehr alten Vertragsstand vor. Lange nicht aktualisiert. Und in eben dieser Zeit ist das Haus erst unter Denkmalschutz gestellt worden. Dass diese Information für den Wohngebäudeversicherer von Belang ist, darüber war sich der bisherige Eigentümer aber nicht im Klaren“, schildert Jochen Verbeet, Inhaber des Online-Portals kulturu, das häufige Szenario aus Sicht des auf Denkmalschutz spezialisierten Vermittlers.

„Solche Gebäude sind versicherungstechnisch natürlich weitaus teurer als ein normales Haus. Aber das muss man erklären können“, präzisiert Konzeptmakler Achim Finke. Knackpunkt sind die Reparaturkosten: „Wenn ich mir einen Rolls-Royce kaufe, kostet ein Kotflügel natürlich mehr als beim Mercedes“. In Zahlen übersetzt: „Bei einem Mehrfamilienhaus liegen die Baukosten heutzutage deutschlandweit im Schnitt zwischen 3.600 und 3.800 Euro je Quadratmeter.“ Bei den Wiederherstellungskosten einer denkmalgeschützten Immobilie könne man auch ganz schnell mal bei 30.000 Euro pro Quadratmeter landen und einer doppelt so hohen Versicherungsprämie im Vergleich zum Neubau. Die Erwartungen der Kunden sind nach Finkes Erfahrung aber teils genau umgekehrt, weil die Immobilien aufgrund ihres Denkmalstatus teils günstig erworben wurden.

Kaufpreis und Versicherungssumme – hier besteht erfahrungsgemäß meist ein himmelweiter Unterschied, der in einer professionellen Analyse des historischen Gebäudes dann auch deutlich zutage tritt. Dort fließen Bauweise, Bautechniken sowie Baumaterialien und daraus resultierend der Denkmalschutz mit seinen möglichen Auflagen im Schadenfall ein. „Bei 16 verschiedenen Landesdenkmalschutzgesetzen und gleichzeitig auch regional geprägten Denkmalimmobilien – eine Herausforderung“, befindet Verbeet. Weil es in der Regel unterschiedliche Bauphasen und häufig auch nachträgliche Umbauten gibt, stellt sich etwa bei Fachwerk- und Gründerzeitbauten dann die Frage: Inwieweit sind Originalbauteile erhalten und was wurde vielleicht modernisiert?

Das heißt: Genau hinschauen und dokumentieren. „Nicht einfach Datenblätter ausfüllen. Das funktioniert bei Denkmalschutzobjekten nicht. Der Fragebogen kann eine Orientierung sein. Aber er ersetzt nicht das Verständnis für das Objekt.“ Man müsse dem Kunden, aber auch dem Versicherer das Haus deutlich umfangreicher erklären als bei Standardtarifen.

Hier eine kunstvoll verzierte Fassade oder eine schöne Schnitzerei am Treppengeländer, dort eine edle Verglasung oder Wandvertäfelung. Da besondere Fliesen verbaut, dort besondere Deckenbalken oder Mauersteine. Oder auch ein Mosaikfußboden oder sogar Teppich, der unter Denkmalschutz steht. Genau wie ein Deckengemälde bis hin zu den einzelnen dort verwendeten Farben. „Am Ende bündelt sich alles in der Versicherungssumme“, so Verbeet. Kein einfaches Rechenexempel und ein hoher Prüf- respektive Beratungsaufwand.

„Die Mehrkosten in einem möglichen Schadenfall sind selbst für unsere langjährig erfahrenen externen Gutachter teils schwer abzuschätzen“, so Alina Sucker-Kastl, Leiterin der Kunst- und Privatkundensparte bei Hiscox Deutschland. Worauf der Denkmalschutz aktuell gerade besonderen Wert legt, sei oft nicht klar. Die Auflagen sind nach ihren Worten nicht in Stein gemeißelt und können sich relativ schnell ändern. Wenn etwa eine Mauer ausschließlich mit den Originalsteinen wiederaufgebaut und dazu jeder einzelne Stein freigeklopft werden muss und außerdem auch der Innenausbau unter Denkmalschutz steht, könne das „schon ein Fass ohne Boden“ sein. Dann wäre zu überlegen, „ob man die Mehrkosten im Schadenfall prozentual eingrenzt oder mit Ausschlüssen arbeitet“. Umso wichtiger sei jede Information zu bestehenden Denkmalschutzauflagen wie auch der Zugang zu vorhandenen historischen Dokumenten, damit sich der Gutachter einen Überblick verschaffen kann: Was genau wurde unter Denkmalschutz gestellt? „Dafür sollten Makler ihre Kundschaft sensibilisieren.“ Auch Kontakte zu spezialisierten Handwerkern sind demnach hilfreich und erleichtern nach ihrer Erfahrung die richtige Findung der Versicherungssumme.

Verbeet nutzt hier seinen Draht in die kleine Szene der heimischen Region auch, um Kunden bei Bedarf die passenden Fachleute zu vermitteln. „Wir führen dazu ein Handwerkerregister, dass wir derzeit zu einem bundesweiten Netzwerk ausbauen.“ Eine Idee, die auch andersherum funktioniert und ihm neue Kundschaft beschert: darunter Hausverwaltungen, die erstmals mit einer Denkmalimmobilie befasst sind. „Es sind aber oft auch Makler, die auf uns zukommen.“ Mit einer regionaltypischen Kategorie wie zum Beispiel dem Fachwerkhaus einsteigen und die Palette allmählich erweitern: Mit dieser Strategie, eigenem Wissen und der Expertise der Deutschen Stiftung Denkmalschutz sei er bisher gut gefahren.

Der Bedarf ist da. Denn zum einen zielt die aktuelle Wohnungspolitik mit Förderprogrammen wie „Jung kauft Alt“ und diversen Fördertöpfen für den Denkmalschutz auf den Erhalt historischer Ortskerne. Zum anderen sind Denkmalimmobilien, darauf verweist Verbeet, „in den letzten Jahren aus Investorensicht auch steuerlich attraktiv geworden“.

Und längst nicht alle Versicherer sind dem Thema abgeneigt. „Wir fokussieren uns auf das High-Net-Worth-Klientel, die vermögende Privatkundschaft, mit hochwertigem Hausrat ab 300.000 Euro und ergänzend dazu - nicht solo - die entsprechend gepflegten Gebäude. Das heißt, eine denkmalgeschützte, umfassend sanierte Immobilie kann auch ein gutes Risiko sein“, differenziert Sucker-Kastl. „Ein Dutzend Anbieter dürften locker zusammenkommen, darunter fast alle großen Kompositversicherer“, merkt Finke an. Allerding sei der Markt in diesem Bereich sehr volatil.