Der Boom ist historisch: Der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich in der längsten Aufschwungphase seit der Wiedervereinigung. Bedingt durch niedrige Zinsen und ein positives konjunkturelles Umfeld, zeigt sich seit 2008 ein dynamischer Verlauf. Mit einem Investitionsvolumen von 57,3 Milliarden Euro inklusive gewerblicher Wohninvestments in den ersten neun Monaten setzt sich diese Entwicklung im laufenden Jahr fort. Dies berichtet der Immobilienfinanzierer DZ Hyp.
Büros kosten fast 9 Prozent mehr
Und der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) hat von Januar bis September 2019 weiter steigende Preise beobachtet. Gewerbeimmobilien verteuerten sich um 5,9 Prozent und damit etwas stärker als die der Wohnimmobilien. Bereits in den drei Jahren zuvor sind die Preise jeweils um rund 6 Prozent gestiegen. Besonders dynamisch ist die Entwicklung bei Büros. Im Gewerbeimmobilienmarkt nehmen sie eine dominante Rolle ein – weit vor Einzelhandels-, Logistik- und Hotel-Immobilien. Laut VDP verteuerten sich Büros um 8,8 Prozent im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal. „Der Büromarkt wird unverändert von einer hohen Flächennachfrage bestimmt, die anscheinend auch nicht durch die schwache Konjunktur gebremst wird“, schreibt Franz Eilers, Leiter Marktforschung beim VDP, in einem Bericht zum Verlauf des dritten Quartal 2019.
Weil das Angebot an Objekten knapp sei, seien in der Folge auch die Neuvertragsmieten für Büroflächen um 6,8 Prozent gestiegen. Das ist schön für Vermieter und deren Kapitalgeber, also auch offene und geschlossene Immobilienfonds, die an Privatanleger vermittelt werden. Der Grund: Die Mieteinahmen sind neben einem eventuellen Verkaufserlös die wichtigste Renditequelle für die Fonds. Laut CBRE Research sind die Spitzenrenditen für Büroobjekte zwar weiter zurückgegangen, liegen aber im Durchschnitt der Top-7-Städte immer noch bei relativ hohen 3,01 Prozent. Die attraktivste Verzinsung erzielen Investoren in Stuttgart mit 3,25 Prozent, die niedrigste in Berlin mit 2,80 Prozent. Weitere Top-7-Städte sind Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München. Die weiterhin leicht sinkenden Renditen könnten freilich ein erster Hinweis auf Veränderungen im Markt sein.
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Handelskonflikt sorgt für Unsicherheit
Das hat auch Timo Tschammler, Chef von Jones Lang LaSalle Germany, einem Immobiliendienstleister für Investoren und Eigentümer, festgestellt. Seiner Meinung nach könnte der Aufschwung am Büroimmobilienmarkt an Kraft verlieren. Der Grund: Als exportorientierte Wirtschaftsnation leide Deutschland unter den globalen Handelsbeschränkungen. Schwächelt die Konjunktur, kühle sich auch die Nachfrage nach Gewerbeflächen ab. Tschammler zufolge würden Unternehmen bereits ihre Investitionen zurückfahren und über Personalabbau diskutiert. Insgesamt werde die deutsche Wirtschaft 2019 nur um 0,9 Prozent wachsen; 2020 aber wieder um 1,2 Prozent. Angesichts der politischen Unsicherheiten seien diese Vorhersagen „mit großem Fragezeichen versehe“, so Tschammler.
Als ein zuverlässiger Indikator für den deutschen Bürovermietungsmarkt habe sich in der Vergangenheit das Beschäftigungsbarometer vom Münchener ifo Institut erwiesen. Rein statistisch gesehen, gelte folgender Zusammenhang: Verliert der Index fünf Prozent, sinkt der Flächenumsatz um zehn Prozent. Und tatsächlich sei das ifo-Beschäftigungsbarometer in der ersten Jahreshälfte 2019 um rund fünf Prozent gefallen, so stark wie seit 2009 nicht mehr. An den Büro-Vermietungsmärkten sei zwar von der sinkenden Einstellungsbereitschaft der Unternehmen bislang nichts zu spüren. Das hänge auch damit zusammen, dass der Büro-Vermietungsmarkt mit einem Nachlauf von ungefähr einem Dreivierteljahr reagiert. Daher prognostiziert Tschammler: „Für 2020 erwarten wir einen etwas deutlicheren Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen“.
Einzelhandel schwächelt, Logistik gestärkt
Insgesamt also könnte sich der rasante Preisanstieg bei Büroimmobilien etwas verlangsamen. Von sinkenden Preisen freilich ist der Markt weit entfernt; dann müsste es schon eine tiefe Rezession geben. Büros sind die wichtigste Gattung unter den Gewerbeimmobilien. Abgeschlagen auf Platz zwei folgen Einzelhandelsobjekte. Deren Vermarktung gestaltet sich aus strukturellen Gründen schwieriger. Laut VDP-Marktforscher Eilers bleibt die Entwicklung hier „deutlich hinter der auf den anderen Märkten zurück.“ Der wachsende Anteil des Online-Handels an den Einzelhandelsumsätzen setzt die Flächennachfrage in den Städten unter Druck, auch wenn Teile durch Gastronomiebetriebe, Drogerien und Supermärkte aufgefangen würden. „Die Folge“, so Eilers, „ist eine Seitwärtsbewegung der Preise für Einzelhandelsimmobilien“. Auch die Mieten legten mit 0,3 Prozent kaum noch zu.
Der zunehmende Online-Handel treibt allerdings die Nachfrage nach Logistikimmobilien in die Höhe. Dazu Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter beim Immobilienspezialisten Bulwiengesa: „Weil die benötigten großen Flächen besonders knapp sind, ziehen die Preise hier weiter an.“ Das erwartet Schulten insgesamt auch für den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt – trotz der aktuellen konjunkturellen Unsicherheiten. Alte Industrieunternehmen würden zwar weniger Flächen nachfragen, dafür aber träten kleine und große Technologiefirmen auf den Plan. Damit dürfte sich der schon jetzt historisch langanhaltende Boom bei den Gewerbeimmobilien noch eine Weile fortsetzen. Das sind auch gute Nachrichten für die Vermittler von offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
Hinweis: Der Text erschien zuerst mit Zusatzmaterial in der letzten Printausgabe der procontra.
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