Diese Nachricht dürfte den ohnehin kriselnden Markt für offene Immobilienfonds weiter in Mitleidenschaft ziehen: Mit dem „WohnSelect D“ des Anbieters Wertgrund schließt der erste offene Immobilienfonds in Deutschland. Das heißt: Anleger können seit diesem Donnerstag, 12 Uhr, Anteile weder erwerben noch zurückgeben.
Die Entscheidung erfolge nicht leichtfertig, sondern sei das Ergebnis einer sorgfältigen Abwägung „unserer Verantwortung gegenüber allen Anlegern des Fonds in einem nach wie vor sehr herausfordernden Umfeld“, teilte Wertgrund in einem Schreiben an die Anleger mit.
Hohe Abflüsse belasten die Anbieter
Als Gründe nannte Wertgrund zum einen die weiterhin hohen Rückgabevolumina seitens der Kunden. Laut Daten des Beratungshauses Barkow Consulting fließt seit Oktober 2023 Monat für Monat mehr Geld aus den Fonds als neues Kapital in sie hinein. Oder anders: Die Anleger verkaufen mehr Anteile als dass sie kaufen. Insgesamt summieren sich die Abflüsse laut Barkow Consulting mittlerweile auf 13,4 Milliarden Euro.
Wertgrund sei als kleiner Anbieter besonders betroffen, schreibt dessen Vorstand Marcus Kemmer an die Anleger. Man habe im Gegensatz zu vielen Konkurrenten keine hauseigenen Vertriebskanäle und werde nicht über die Banken vertrieben. „Diese Struktur ist in der aktuellen Marktphase eine zusätzliche Herausforderung“, heißt es weiter. Zudem sei Ende vergangenen Jahres ein wichtiger Vertriebspartner verloren gegangen. Mittelzuflüsse seien in den vergangenen Jahren nur wenige zu verzeichnen gewesen.
Während also mehr Kunden an ihr Geld wollen, haben die Fonds zunehmend Schwierigkeiten, für ausreichende Liquidität zu sorgen. Dafür können sie Immobilien aus ihrem Portfolio veräußern. Doch Verkäufe gestalteten sich laut Wertgrund schwieriger als gehofft. Dies liege am schwierigen Marktumfeld, so Wertgrund, was sich unter anderem in einer restriktiven Kreditvergabe seitens der Banken widerspiegele.
Laut Wertgrund-Chef Kemmer dauere es mittlerweile sechs Monate, bis ein Immobilienverkauf über die Bühne gebracht werden kann. In manchen Fällen sogar länger. Die hohen Rückgabevolumina erzeugen dabei hohen Druck auf die Fonds – „derartige Verkäufe unter Druck sind typischerweise mit erheblichen Nachteilen für den Fonds und die Anleger verbunden“, schreibt Kemmer.
Mit der zeitweiligen Schließung verschafft sich das Fondsmanagement nun Zeit, Immobilien ohne Druck zu marktgerechten Preisen zu verkaufen.
Management glaubt an Zukunft des Fonds
Der „WohnSelect D“ war im Jahr 2010 gegründet worden und kam laut dem neuesten Halbjahresbericht (Stand: 31. August 2025) auf ein Nettofondsvermögen von 315 Millionen Euro – damit ist der Fonds im Vergleich zu Schwergewichten wie dem HausInvest, dem UniImmo: Deutschland oder dem Deka-ImmobilienEuropa mit jeweils deutlich über 15 Milliarden Nettofondsvermögen sehr klein. Insgesamt befanden sich Ende August noch insgesamt 17 Immobilien im Fondsportfolio, die meisten davon in Berlin, Köln/Aachen und Bielefeld (jeweils 4). Diese sind auch weiterhin gut ausgelastet – die Vermietungsquote betrug 95,1 Prozent. Laut aktuellem Anschreiben stieg diese zuletzt gar auf 96,15 Prozent.
Entsprechend glaubt man seitens des Managements auch an eine Zukunft des Fonds: Die strukturellen Perspektiven im deutschen Wohnsegment bleiben grundsätzlich intakt. Neubauaktivitäten in Deutschland liegen deutlich unter dem Bedarf, viele regionale Wohnungsmärkte sind angespannt und die Mieten zeigen langfristig stabile bis steigende Tendenzen. Vor diesem Hintergrund bleiben deutsche Wohnimmobilien aus unserer Sicht eine attraktive Anlageklasse und vor diesem Hintergrund sehen wir auch eine gute Chance auf eine Fortführung des Fonds nach dem Ende der Rücknahmeaussetzung“, schreibt das Fondsmanagement an die Anleger.
Wie lange die Anteilsrücknahme ausgesetzt wird, bleibt abzuwarten. Maximal kann der Fondsanbieter diese für 3 Jahre aussetzen. In einem FAQ betont Wertgrund allerdings, diese Maximaldauer nicht ausnutzen zu wollen, sondern die Rücknahmeaussetzung so früh wie möglich zu beenden. Ob dies gelingt, bleibt abzuwarten.
Long Story short
Der offene Immobilienfonds „WohnSelect D“ von Wertgrund setzt als erster Fonds in Deutschland die Anteilsrücknahme aus, weil hohe Mittelabflüsse und ein schwieriges Verkaufsumfeld die Liquidität stark belasten. Das Fondsmanagement will so Zeit gewinnen, um Immobilien ohne Verkaufsdruck zu veräußern, sieht trotz der Krise aber weiterhin Chancen für eine Fortführung des Fonds.
