Die Finanzaufsicht Bafin schlägt Alarm: Immer mehr Immobilienkäufer in Deutschland finanzieren ihr Eigenheim offenbar über die Belastungsgrenze hinaus. Bafin-Präsident Mark Branson warnte am Dienstag in Frankfurt vor einer gefährlichen Entwicklung am Baufinanzierungsmarkt.
Nach neuen Daten der Aufsicht überstieg im vierten Quartal 2025 bei rund jedem siebten Neukredit das Darlehensvolumen den eigentlichen Wert der finanzierten Immobilie – ein Spitzenwert im europäischen Vergleich. Für die Aufsicht ist das ein Warnsignal mit Sprengkraft. Denn was heute noch als mutiger Schritt in die eigenen vier Wände verkauft werde, könne morgen schnell zur finanziellen Sackgasse werden. „Die riskanten Neukredite von heute dürfen nicht die Problemkredite von morgen werden“, sagte Branson. Besonders kritisch sieht die Bafin Fälle, in denen Verbraucher mehr Geld aufnehmen als ihre Immobilie tatsächlich wert ist – eine Entwicklung, die bei sinkenden Immobilienpreisen oder persönlichen Schicksalsschlägen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit schnell zur Belastungsprobe werden kann.
Immobilienkredite unter Druck
Nach Einschätzung der Bafin wächst der Druck auf private Immobilienkäufer derzeit aus mehreren Richtungen gleichzeitig. Der Iran-Krieg sorgt laut Branson für zusätzliche Unsicherheit an den Finanzmärkten und schürt neue Inflationsängste. Die Folge: steigende Finanzierungskosten bei gleichzeitig hohen Immobilienpreisen. Viele Verbraucher versuchten deshalb zuletzt offenbar noch schnell, sich vermeintlich günstige Kreditkonditionen zu sichern. Bereits im März hatte das Geschäft mit Baufinanzierungen spürbar angezogen. Doch genau darin liegt aus Sicht der Aufsicht die Gefahr. Zwischen dem Traum vom Eigenheim und der finanziellen Realität klafft zunehmend eine Lücke – schmal im Verkaufsprospekt, aber mitunter tief wie ein finanzieller Graben. Besonders problematisch werde es laut Bafin dann, wenn selbst der Verkauf der Immobilie nicht mehr ausreiche, um das laufende Darlehen vollständig abzulösen. Hochrisiko-Immobilienkredite seien deshalb weder für Verbraucher noch für Banken gesund, betonte Branson. Ein Einschreiten der Aufsicht schloss er ausdrücklich nicht aus.
Realitätsferne Börsen-Euphorie
Neben dem Immobilienmarkt blickt die Finanzaufsicht derzeit auch mit Sorge auf andere Bereiche des Finanzsystems. Branson warnte trotz des Iran-Kriegs vor einer aus seiner Sicht teilweise ungebremsten Euphorie an den Börsen. Die Märkte wirkten stellenweise erstaunlich gelassen angesichts geopolitischer Risiken und zunehmender Unsicherheiten. Gleichzeitig rücke ein weiteres Risiko stärker in den Fokus der Aufseher: Cyberangriffe mithilfe Künstlicher Intelligenz. Die Kombination aus digitaler Vernetzung, automatisierten Angriffsmethoden und komplexen Finanzstrukturen könne laut Bafin neue Verwundbarkeiten schaffen. Während Anleger weiter Rendite suchen und Immobilienkäufer um Finanzierungsspielräume kämpfen, wächst damit im Hintergrund ein Risikogeflecht, das zunehmend schwerer kalkulierbar wird.
Long Story short:
Die Bafin sieht zunehmende Risiken bei Immobilienfinanzierungen in Deutschland: Im vierten Quartal 2025 lag bei rund jedem siebten Neukredit das Darlehen über dem Wert der finanzierten Immobilie. Bafin-Präsident Mark Branson warnt vor möglichen Problemkrediten durch steigende Zinsen, hohe Immobilienpreise und wirtschaftliche Unsicherheiten infolge des Iran-Kriegs. Verbraucher könnten im Ernstfall auf Schulden sitzen bleiben, selbst wenn die Immobilie verkauft wird.
