Wohngebäudeversicherung: Wann besteht Anspruch auf Neuwertspitze

Mit der Neuwertentschädigung soll der Schaden ausgeglichen werden, der dem Versicherungsnehmer dadurch entsteht, dass er einen höheren Betrag als den Zeitwert aufwenden muss, wenn er das zerstörte Gebäude wiederherstellt (sog. „Neuwertspitze“). Auf diesen Schaden ist der Umfang des Ersatzanspruches beschränkt.

In Gebäudeversicherungen ist regelmäßig eine strenge Wiederherstellungsklausel vereinbart. Nach dieser soll der Anspruch auf Auszahlung der „Neuwertspitze“ davon abhängig gemacht werden, dass das wiederaufgebaute Gebäude nach Art und Zweckbestimmung dem abgebrannten entsprechen muss. Eine Wiederherstellung in diesem Sinne ist nur dann anzunehmen, wenn das neu errichtete Gebäude etwa dieselbe Größe hat wie das zerstörte und gleichartigen Zwecken dient. Die Neuwertspitze soll nicht dazu genutzt werden, das Gebäude bei der Wiedererrichtung auf Kosten des Versicherers erheblich zu verbessern.

In dem vorliegenden Fall wurde das Einfamilienhaus der Versicherungsnehmerin bei einem Brand stark beschädigt. Diese begehrte sodann vom Versicherer die Zahlung des Neuwertanteils („Neuwertspitze“) aus der Wohngebäudeversicherung. Nach den Versicherungsbedingungen besteht der Anspruch auf Zahlung des Neuwertanteils nur, soweit und sobald die Versicherungsnehmerin fristgerecht sicherstellt, dass sie die Entschädigung verwenden wird, um die versicherte Sache in gleicher Art und Zweckbestimmung wiederherzustellen.

Das versicherte Gebäude verfügte über ein Satteldach, Keller, Erdgeschoss und Dachgeschoss. In dem Gebäude gab es auch einen ausgebauten Dachboden. Die Versicherungsnehmerin errichtete einen einstöckigen Bungalow mit Flachdach ohne Keller und mit größerer Wohnfläche. Das neue Gebäude sollte an den Sohn der Versicherungsnehmerin und dessen Lebensgefährtin zu Wohnzwecken weitervermietet werden.

Die Gebäudeversicherung verweigerte die Zahlung, da sie einen Verstoß gegen die Wiederherstellungsklausel annahm. Unter Anwendung der Wohnflächenverordnung wären die beiden Gebäude – vor allem wegen der größeren Wohnfläche – nicht vergleichbar.

Seite 1: Neuwertentschädigung und Wiederherstellungsklausel Seite 2: Keine Anwendung der Wohnflächenverordnung

Nach Ansicht des OLG Dresden kann für die Berechnung der Gebäudegröße – entgegen der Auffassung des Versicherers – vorliegend nicht auf die Wohnflächenverordnung zurückgegriffen werden. Nach der Wohnflächenverordnung würden die Kellerräume und der Dachboden des alten Gebäudes bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt werden. Die Wohnflächenverordnung ermöglicht im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter eine zuverlässige Berechnung der Wohnfläche. Die Anwendung der Wohnflächenverordnung führt hingegen im Verhältnis zwischen Versicherungsnehmer und Versicherer nicht zu sachgerechten Lösungen.

In den Versicherungsbedingungen ist auch nicht angegeben, dass das neu wiederherzustellende Gebäude eine vergleichbare Wohnfläche - berechnet nach der Wohnflächenverordnung - aufweisen muss. Der Versicherungsnehmer kann bei Durchsicht der Versicherungsbedingungen annehmen, dass ihm bei der Wiederherstellung des Gebäudes eine vergleichbare Nutzfläche zur Verfügung stehen kann. Entscheidend für ihn ist die von ihm tatsächlich genutzte Fläche, unabhängig davon, ob die Fläche nach der Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche gerechnet wird.

Nach Auffassung des Gerichts steht der Versicherungsnehmerin die Neuwertentschädigung zu. Das alte und das neue Gebäude seien hinsichtlich Art und Zweckbestimmung vergleichbar. Beide dienen der Nutzung zu Wohnzwecken.

Der Anspruch auf Neuwertentschädigung besteht auch, wenn anstelle eines zweigeschossigen Wohnhauses ein Bungalow mit Flachdach erstellt wird. Die abweichende moderne Bauweise macht das neue Gebäude nicht zu einem Gebäude anderer Art. Modernisierungen sind eine zulässige Verbesserung bei der Wiedererrichtung. Zudem bestand hier ein veränderter Wohnbedarf: Der Sohn der Versicherungsnehmerin und dessen Lebensgefährtin benötigen keine zwei Geschossebenen.

Zur Berechnung der Nutzfläche im alten Gebäude seien der ausgebaute, zu Wohnzwecken genutzte Dachboden hinzuzurechnen. Ebenso der Hauswirtschaftsraum des Kellers und der Kellerraum, der als Stauraum genutzt wurde. Die Nutzfläche des neuen Gebäudes weicht somit mit ca. 25 Prozent nicht wesentlich von der des alten Gebäudes ab. Eine Abweichung der Nutzungsfläche bis zu 40 Prozent bei etwa gleichbleibender Größe des umbauten Raumes ist unerheblich.

Fazit Nach der vom OLG Dresden vertretenen Auffassung kann bei der Berechnung der Größe des Gebäudes nicht auf die Wohnflächenberechnung der Wohnflächenverordnung zurückgegriffen werden. Auch ist eine moderne Bauweise nicht ausgeschlossen. Das vorliegende Urteil dürfte somit für viele Versicherte von Gebäudeversicherungen von Interesse sein. Selbst bei einer Wohnflächenvergrößerung und anderer Bauweise kann ein Anspruch des Versicherungsnehmers auf Auszahlung der „Neuwertspitze“ bestehen.

Zum Autor Björn Thorben M. Jöhnke ist Fachanwalt und Partner der Hamburger Kanzlei Jöhnke & Reichow Rechtsanwälte mit Schwerpunkt Vermittlerrecht und Versicherungsrecht. Die Kanzlei wird zu dem Bereich „Versicherungsrecht“ auf dem Jöhnke & Reichow Vermittler-Kongress am 21.02.2019 in Hamburg referieren. Informationen zur Agenda finden Sie unter www.vermittler-kongress.de. 

Seite 1: Neuwertentschädigung und Wiederherstellungsklausel Seite 2: Keine Anwendung der Wohnflächenverordnung