Der Bundesgerichtshof hat den Schutz von Immobilienverkäufern in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil v. 7.11.2025, V ZR 155/24) gestärkt. Dabei ging es um den Fall, dass Käufer eine Notlage ausnutzen und Grundstücksanteile weit unter Wert erwerben. In dem entschiedenen Fall ging es um den Verkauf von Miteigentumsanteilen an einer Immobilie im Zusammenhang mit einer Trennung. Die Ehefrau hatte von ihrem 50-Prozent-Anteil zwei Teilanteile von jeweils 20 Prozent an zwei Erwerber übertragen. Als Gegenleistung sollten diese sie im Innenverhältnis von einem hälftigen Bankdarlehen freistellen. Der Wert dieser Freistellung lag bei rund 55.000 Euro. Später ergab ein Gutachten im Zwangsversteigerungsverfahren jedoch einen Immobilienwert von 690.000 Euro. Die verkauften Anteile hatten damit rechnerisch einen Wert von 276.000 Euro. Aus Sicht der Verkäuferin war das Geschäft deshalb sittenwidrig.
Deutliches Missverhältnis
Die Vorinstanzen sahen das anders und wiesen die Klage auf Rückabwicklung beziehungsweise Schadenersatz ab. Unter anderem argumentierte das Kammergericht, eine Rückabwicklung sei durch die zwischenzeitliche Zwangsversteigerung unmöglich geworden. Zudem bleibe der Eigentumserwerb wegen des Abstraktionsprinzips selbst dann wirksam, wenn das schuldrechtliche Geschäft sittenwidrig gewesen sein sollte. Diese Sichtweise hielt vor dem BGH nicht. Die Karlsruher Richter stellten klar: Bei einem derart deutlichen Missverhältnis zwischen Wert und Gegenleistung liegt ein wucherähnliches Rechtsgeschäft nahe. Schon ein Wertunterschied von knapp 100 Prozent könne genügen. Bei rund 500 Prozent spreche viel dafür, dass die Erwerber die Lage der Verkäuferin ausgenutzt und mit verwerflicher Gesinnung gehandelt hätten. Der Kaufvertrag sei daher nach § 138 BGB nichtig.
Rückabwicklung unmöglich – Schadenersatz bleibt möglich
Auch bei der Bewertung der Grundstücksanteile widersprach der BGH der Vorinstanz. Die Verkäuferin habe den Wert ihrer Anteile ausreichend dargelegt, indem sie den Gesamtwert der Immobilie benannt habe. Es sei nicht sachgerecht, von ihr komplizierte Berechnungen möglicher Abschläge für Miteigentumsanteile zu verlangen. Im Rechtsverkehr werde der Wert solcher Anteile regelmäßig quotal aus dem Immobilienwert abgeleitet. Bei einem Gesamtwert von 690.000 Euro sei daher zunächst von 276.000 Euro für die übertragenen 40 Prozent auszugehen.
Weil das Verpflichtungsgeschäft nichtig war, hatten die Käufer die Anteile nach Auffassung des BGH ohne Rechtsgrund erworben. Der Verkäuferin habe deshalb ursprünglich ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückübertragung nach § 812 BGB zugestanden. Da die Immobilie inzwischen aber im Rahmen der Teilungsversteigerung an einen Dritten gegangen war, kann die Rückübertragung nicht mehr erfolgen. Der Anspruch der Klägerin wandelt sich damit in einen möglichen Schadenersatzanspruch. Die Sache geht nun zurück an das Berufungsgericht, allerdings an einen anderen Senat. Dort muss geprüft werden, welche Ansprüche der Verkäuferin nach den Vorgaben des BGH noch zustehen.
Long Story short
BGH stärkt Verkäufer: Verkaufen Eigentümer eine Immobilie oder Miteigentumsanteile weit unter Wert und nutzen Käufer eine Notlage aus, kann der Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB nichtig sein.
Immobilienwert reicht als Maßstab: Der BGH stellt klar, dass Verkäufer zur Darlegung eines krassen Missverhältnisses grundsätzlich den Gesamtwert der Immobilie angeben dürfen. Aufwendige Berechnungen zu Abschlägen für Miteigentumsanteile sind regelmäßig nicht erforderlich.
Schadenersatz statt Rückübertragung: Ist eine Rückabwicklung – etwa nach einer Zwangsversteigerung – nicht mehr möglich, können Verkäufer ihre Ansprüche weiterhin als Schadenersatz geltend machen. Das Berufungsgericht muss den Fall nun erneut verhandeln.
