Immobilien: Ab 2023 wird Vererben teurer

Anne Mareile Walter Sachwerte

Erben von Eigenheimen müssen ab 2023 mehr Geld an den Fiskus abdrücken: Ab Januar steigt die Erbschafts- und Schenkungssteuer für viele Immobilien. Experten prognostizieren Steigerungen von bis zu 50 Prozent.

Erben Bild: Nuthawut Somsuk

Vererben und Verschenken wird ab 1. Januar bei vielen Immobilien teurer. Bild: Nuthawut Somsuk

Das Vererben von Immobilien wird ab 2023 teurer. Seit September ist das Jahressteuergesetz der Bundesregierung auf den Weg gebracht, darin enthalten ist auch eine „Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung“. Demnach werden ab 1. Januar Eigentumswohnungen und Häuser im Erb- oder Schenkungsfall steuerlich höher bewertet als bisher. In Einzelfällen dürften die ermittelten Steuersätze deutlich steigen, weil die gesetzlichen Steuerfreibeträge dadurch häufiger überschritten werden.

Nutzungsdauer auf 80 Jahre verlängert

Das Prozedere im Einzelnen: Wird eine Immobilie vererbt, prüft das Finanzamt zunächst, ob Vergleichswerte aus Verkäufen in der Umgebung vorliegen. Ist das nicht der Fall, wird der Wert der Immobilie anhand des sogenannten Sachwertverfahrens ermittelt. Hier wird berechnet, wie viel es kosten würde, dieselbe Immobilie heute zu kaufen und zu bebauen. Dieser Wert wird mit einer Reihe von sich ändernden Faktoren kombiniert. Zudem ist mit dem neuen Gesetz die Gesamtnutzungsdauer für bestimmte Gebäudearten – darunter Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietwohngrundstücke – von 70 auf 80 Jahre verlängert worden. Der Effekt: Der Alterswert wird gemindert und der Restwert steigt.

Zudem wurde der Sachwertfaktor geändert, der bislang je nach Region und Immobilie bei 0,9 bis 1,1 lag. Ab Januar erhöht er sich auf 1,3 bis 1,5. Neu eingeführt wurde zudem ein Regionalfaktor, der in boomenden Regionen bei der Berechnung hinzugezogen wird. Beträgt dieser beispielsweise 1,1, führt das zu einer zehn Prozent höheren Bewertung des Hauses.  

Neben Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen sind auch Gewerbeimmobilien und vermietete Häuser von der höheren Bewertung und den damit verbundenen steigenden Steuersätzen betroffen.

Verdoppelung der Steuersätze

Eine Beispielrechnung der Münchner Kanzlei Peters, Schönberger & Partner für die „Süddeutsche Zeitung“ zeigt den Effekt der neuen Berechnungsmethode: Ein Einfamilienhaus mit 220 Quadratmeter Wohnfläche und 700 Quadratmeter Grundstück wurde nach der alten Regelung mit 487.505 Euro bewertet. Ab 2023 werden dafür 785.704 Euro angesetzt – eine Steigerung von 61 Prozent. Im Übertragungsfall würde das zu einer Erhöhung der Schenkungsteuer von 9.625 auf 57.855 Euro führen.    

Der Eigentümerverband Haus & Grund schätzt hingegen, dass sich die Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen durch das neue Gesetz um 20 bis 30 Prozent erhöhe. Bei bestimmten (teil-)gewerblich genutzten Immobilien drohe laut „Wirtschaftswoche“ sogar eine Verdoppelung. Ob eine Immobilie vor oder nach dem 1. Januar übertragen wird, kann demnach einen Unterschied in der Höhe eines fünf- oder sechsstelligen Betrags ausmachen.