Grundsteuer-Reform: Wichtiger Aufhänger für das Kundengespräch

Stefan Terliesner Sachwerte Berater

Die Berechnung der Grundsteuer wird reformiert. Bis Ende Oktober müssen Immobilieneigentümer für ihren Grundbesitz eine neue Steuererklärung abgeben. Finanzberatern liefert die Neuerung einen Anlass zur Information und weiterführenden Beratung.

Grundsteuerreform, Bild: Adobe Stock/ Alexander Limbach

Ab 2025 soll eine neu berechnete Grundsteuer gelten. Für manche wird es künftig teurer werden, für andere günstiger. Bild: Adobe Stock/ Alexander Limbach

In diesem Sommer haben Finanzberater einen dringlichen Aufhänger für Kundengespräche. Zumindest bei ihren Immobilieneigentümern. Aktuell erhalten diese nämlich Post vom Finanzamt. Bis Ende Oktober müssen sie für ihren Grundbesitz eine neue Steuererklärung abgeben. Die Reform der Berechnung der Grundsteuer erfordert das.

Zum Grundbesitz gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilienbesitzern. Im Fall der Vermietung kann die Belastung über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Reformziel: Mehr Gerechtigkeit

Die finanziellen Konsequenzen für Eigentümer und Mieter sind noch nicht ganz klar und unterscheiden sich in einigen Bundesländern auch noch. Aber Immobilienexperten wie Ralph Kinnart von der B&K Vermögen betonen: „In der Praxis werden einige Eigentümer deutlich mehr zahlen, andere dafür weniger“. Das war die Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts. Die Steuer sollte gerechter werden.

Die bisherige Berechnung basiert auf alten Grundstückswerten, den Einheitswerten – im Westen aus dem Jahr 1964, im Osten werden die Grundstücke nach ihren Werten im Jahr 1935 taxiert. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seitdem im gesamten Bundesgebiet sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die laut einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 nicht mehr mit dem Grundgesetzt zu vereinbaren ist.

Also muss jetzt neu gerechnet werden. Und ab dem 1. Januar 2025 wird dann die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben. Für Finanzberater ist die Steuerreform ein Anlass zum Kundengespräch. Sie können ihren Klienten mit Immobilienbesitz bei der einen oder anderen Frage einen Tipp zum Vorgehen geben. Möglicherweise kann im Gespräch und auf Basis der gesammelten Daten bereits abgeschätzt werden, ob ab 2025 jeden Monat mehr Grundsteuer fällig wird oder sogar Liquidität frei wird, die dann zum Beispiel für Absicherung oder Vorsorge genutzt werden könnte.

Eigentümer müssen aktiv werden

Mit der Reform führt das Bundesfinanzministerium neue Regeln ein. „Der gesamte Grundbesitz in Deutschland wird auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet“, so die Behörde. Hierfür sollen die Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das zuständige Finanzamt übermitteln.

Zu den benötigten Daten gehören für Wohnimmobilienbesitzer zum Beispiel die Nummer des Flurstücks, die Wohnfläche und das Baujahr. Viele Daten lassen sich aus dem Kaufvertrag, dem Grundbuchauszug und der Teilungserklärung entnehmen. Bei den Bodenrichtwerten beschaffen sich Eigentümer kostenlos über die mittlerweile eingerichteten Internet-Portale der einzelnen Bundesländer (siehe Checkliste).

In den Verhandlungen musste die Bundesregierung auf die Länder zugehen und einer Öffnungsklausel zustimmen; vor allem Bayern hatte Druck gemacht. Von der Möglichkeit abweichende landesspezifische Regelungen einzuführen, haben dann fünf Länder Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen.

Im Ergebnis gibt es nun fünf unterschiedliche Modelle, welche Angaben Eigentümer machen müssen. Besitzern von Immobilien in unterschiedlichen Bundesländern müssen das beachten und im Zweifel beim zuständigen Finanzamt nachfragen.

Aktualisierung alle sieben Jahre

Elf Bundesländer nutzen das Bundesmodell. Hier orientiert sich die Grundsteuer am Wert des Grundbesitzes auf der Basis der Bodenrichtwerte. Die Grafik „So berechnet sich die Grundsteuer“ zeigt, wie sich der Wert einer flächenidentischen Immobilie je nach Lage auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt: Wertvollere Immobilien gehen mit höheren Steuerzahlungen einher. Objekte des sozialen Wohnungsbaus und Wohnungsgenossenschaften werden unter bestimmten Bedingungen steuerlich begünstigt. Weil sich Immobilienwerte im Laufe der Zeit verändern, soll die Bewertung – wie ebenfalls vom Bundesverfassungsgericht gefordert – alle sieben Jahre automatisch aktualisiert werden.

Vor allem Bayern geht einen Sonderweg. Hier sind die Fläche und die Nutzung der Fläche entscheidend. Der Wert des Grundbesitzes spielt keine Rolle. Damit zahlt ein Hausbesitzer in der Stadt den gleichen Steuerbetrag wie ein Eigentümer des gleichen Hauses auf dem Land. Hessen und Niedersachen folgen dem bayerischen Modell, berücksichtigen aber noch die Lage über den Bodenrichtwert. Baden-Württemberg hat eine Kombination aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert eingeführt. Hamburg berücksichtigt explizit die Wohnlage.

Erhöhter kommunaler Hebesatz

Für die Gemeinden in Deutschland ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle. Über einen Hebesatz können sie dafür sorgen, dass mehr oder weniger Geld in die Kasse fließt. Derzeit sind es bundesweit 15 Milliarden Euro jährlich. Diese Mittel benötigen die Gemeinden, um damit Schulen, Kindergärten oder Büchereien zu finanzieren und Investitionen in zum Beispiel Radwege und Straßen vorzunehmen.

Neu ist das Recht, ab 2025 einen erhöhten Hebesatz auf unbebaute, baureife Grundstücke festzulegen. Auch das wäre für Finanzberater ein Grund für ein Kundengespräch: Der Hinweis eine Baulücke zu schließen, nicht nur wegen der Steuer, sondern weil Wohnraum knapp ist.

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