Muskelhypotheken – So gefragt wie nie?

Sachwerte Berater Versicherungen von Udo Trichtl

Häuslebauer legen immer mehr selbst Hand ans Projekt – auch um Kosten für die Baufinanzierung zu sparen. Doch eine „Muskelhypothek“ birgt auch Risiken, über die Berater aufklären sollten.

Muskelhypotheken, Bild: Adobe Stock/ Krakenimages.com

Muskelhypotheken: Wer selbst mit anpackt, kann gutes Geld sparen. Doch es gibt auch Risiken. Worauf Berater unbedingt hinweisen sollten. Bild: Adobe Stock/ Krakenimages.com

Nicht nur die Baubranche leidet unter steigenden Preisen und unter Lieferengpässen – für fast alle Materialien und Rohstoffe. In der Folge stiegen auch die Kosten für Bauleistungen, was die Kalkulation vieler Bauherren auf die Probe stellt. Erst recht, da laufende (Energie-)kosten ebenfalls weiter in die Höhe schnellen. Kein Wunder also, dass viele Bauherren sich den Kopf darüber zerbrechen, wie sie ihre Kosten senken können. Schließlich soll der lang ersehnte Wohntraum nicht in einem Schulden-Albtraum enden.

Eine Möglichkeit, die galoppierenden Baukosten zu zügeln, besteht darin, beim Hausbau selbst mit anzupacken. Anstatt professionelle Gewerke zu beauftragen, tapezieren Häuslebauer ihre Wände selbst oder lassen sich vom Schwiegervater den Boden verlegen.  

Vorteile der Eigenleistung

Grundsätzlich eigenen sich all jene Gewerke für die sogenannte Muskelhypothek, in denen der Käufer oder seine Helfer ihre eigenen handwerklichen Erfahrungen mit einbringen können. Außerdem bieten sich Arbeiten mit hohem Zeitaufwand und niedrigen Materialkosten an. Dazu zählen etwa das Streichen und Tapezieren von Innenräumen, Verlegen von Laminat und Parkett sowie die Gestaltung des Gartens.

Bestimmte Arbeiten sollten Bauherren allerdings besser nicht in Eigenregie durchführen. Wer kein Elektromeister ist, für den sollte die Haustechnik tabu bleiben. Das Gleiche gilt für Sanitäranlagen. Und auch am Rohbau sowie Fassaden, Fenster und Türen überschätzen viele Bauherren ihre „Do-it-yourself“-Fähigkeiten schnell. Die Rechnung kommt dann später durch mangelnde Funktionen oder Folgeschäden am Gebäude.

Eigenleistung = Eigenkapital

Dennoch wiegt ein wichtiger Vorteil von Eigenleistungen: Banken erkennen sie als Eigenkapital an. Das senkt die Baufinanzierung in Form günstigerer Hypothekenzinsen. Zwischen zehn und 15 Prozent der Darlehenssumme sind nach Einschätzung von Arendt Krooss, Baufinanzierungsexperte beim Immobilienspezialisten Dr. Klein, realistisch. „Im Schnitt akzeptieren Banken 10.000 bis 25.000 Euro“, sagt er. Auf diese potenzielle Ersparnis sollten Makler ihre Kunden unbedingt aufmerksam machen.

Wie Heimwerker ihre Eigenleistung selbst berechnen können, ist schnell erklärt: Der Wert der Eigenleistung entspricht den vermiedenen Lohnkosten, die bei Beauftragung einer Handwerksfirma fällig wären. Wer sich beispielsweise als Maler versucht und dadurch 3.000 Euro an Handwerkslöhnen spart, kann diese bei der Bank als Eigenkapital anrechnen lassen.

Material braucht es in jedem Fall, daher werden diese Kosten nicht berücksichtigt. Tatsächlich ist es so, dass Privatpersonen sogar mit höheren Materialpreisen kalkulieren müssen, weil sie beispielsweise keine Handwerker-Rabatte oder Großhandelspreise bekommen.

Was sie ebenfalls einplanen müssen: einen höheren zeitlichen Aufwand. „Um hier Selbstüberschätzungen zu vermeiden, verlangen Banken oftmals eine Unterschrift des Bauunternehmers oder Architekten unter den geplanten Eigenleistungen“, sagt Krooss. Was an zeitlichem Aufwand und Kosteneinsparungen realistisch ist, hat der Verband privater Bauherren (VPB) untersucht.

Risiken der Muskelhypothek

Berater stehen vor der wichtigen Aufgabe, ihren Kunden neben allen finanziellen Vorteilen auch die Risiken einer Muskelhypothek vor Augen zu führen. Wer den Pfusch am Bau selbst verantwortet, muss dafür auch aufkommen – und zwar für den Bauschaden genauso wie Folgeschäden.

Das kann ganz schön teuer werden: Wer ohne das nötige Know-how Fenster eigenhändig verbaut oder das Dach dämmt und dabei Fehler macht, erlebt bei der nächsten Heizkostenabrechnung ein böses Erwachen. Noch dazu laufen Bauherren Gefahr, dass Baufirmen sie mit Schadensersatzansprüchen konfrontieren. Denn wer mangelhaft baut, verzögert die Arbeit des nächsten Gewerks.

Für Berater ergeben sich daraus die folgenden Tipps: Bauherren sollten stets vertraglich festlegen, welche Leistungen sie im Detail bis zu welchem Zeitpunkt persönlich erbringen. Und wer Aufgaben wählt, die nach getaner Arbeit der Profis erfolgen, kann das Risiko einer selbst verschuldeten Bauverzögerung ganz einfach umgehen.

Eigenleistungen richtig versichern

Diese Risiken machen klar: Wer von den Vorteilen einer Muskelhypothek profitieren möchte, tut gut daran, sich und seine Helfer vor Baubeginn abzusichern. Thorsten Bendieck, Versicherungsspezialist bei Dr. Klein, rät zum Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung. Diese deckt Schadensersatzsprüche ab und greift oftmals auch bei Eigenleistungen.

Versicherungsnehmer müssen ihr Institut über die geplante Muskelhypothek in Kenntnis setzen. Dafür werden abhängig von der Eigenleistungssumme höhere Beiträge fällig. „Eigenleistungen müssen unbedingt vorab bekannt gegeben werden“, unterstreicht Bendieck. Die Bauhelferversicherung ist bei vielen Versicherern bereits in der Bauherrenhaftpflicht enthalten. Außerdem empfiehlt der Profi eine Bauleistungsversicherung für Sachschäden an unfertigen Gebäuden, die etwa durch einen Sturm oder Vandalismus entstehen können. Brände an unfertigen Gebäuden sind hingegen Teil der Wohngebäudeversicherung.

Ob sich der Mehraufwand für den einzelnen Kunden am Ende rechnet und monetär auszahlt, machen Makler von dessen Erfahrung abhängig. Wer das nötige handwerkliche Talent oder versierte Bauhelfer mitbringt, kann durch eine Muskelhypothek im besten Fall 25.000 Euro sparen. Ungeübte laufen allerdings Gefahr, den hohen zeitlichen Aufwand zu unter- und ihr eigenes Können zu überschätzen. Was die Muskelhypothek schnell zur Milchmädchenrechnung machen könnte.

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