Immobilienrente: Interessantes Geschäftsfeld für Makler und Tippgeber

Sachwerte Berater Top News von Imke Reiher

Im Zuge niedriger Renten und hoher Inflation wird die eigene Immobilie als Liquiditätsquelle populärer. Dabei kristallisieren sich drei Modelle heraus. Finanzberater sollten ihre Kunden aber auf potenzielle Stolperfallen hinweisen.

Immobilienrente, Bild: Adobe Stock/ and.one

Viele Rentner leben in ihren eigenen vier Wänden, ihnen mangelt es aber an Liquidität. Verschiedene Modelle der Immobilienverrentung können da eine Lösung sein. Bild: Adobe Stock/ and.one

Keine Frage: Für Jeanne Calment hat sich der Deal gelohnt. Mit 90 Jahren verkaufte die Französin ihre Wohnung im südfranzösischen Arles an den Rechtsanwalt Andre-François Raffray. Im Gegenzug für den günstigen Preis erhielt sie eine monatliche Leibrente von 2.500 Francs und lebenslanges Wohnrecht. Wie lange sie daran Freude haben würde, ahnten beide Parteien nicht: Letztlich wurde sie 122 Jahre alt und geht bis heute als älteste Frau der Welt in die Geschichte ein.

Gerade wenn die Rente bescheiden ausfällt und das Leben immer teurer wird, erscheint die Möglichkeit für viele Kunden attraktiv, ihr Zuhause als Geldquelle zu nutzen – ohne ausziehen zu müssen. Dabei gibt es verschiedene Modelle: Neben der klassischen Leibrente sind dies vor allem der Teilverkauf und die Umkehrhypothek, bei denen statt einem Verkauf die Beleihung der Immobilie im Vordergrund steht. Für Berater bietet der Markt eine Chance, sich ein neues Geschäftsfeld aufzubauen: „Wir schätzen, dass man den Umsatz um bis zu 30 Prozent erhöhen kann, wenn man sehr aktiv ist“, meint Friedrich Thiele, Vorstand der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG.

Wachstumsstarker Markt

Für eine Leibrente komme jeder in Frage, der mindestens 70 Jahre alt ist, ein Eigenheim besitzt und dies im Gegenzug für eine lebenslange oder auch zeitlich begrenzte Rente mit Wohnrecht verkaufen will. Beim Teilverkauf und der Umkehrhypothek ist der potenzielle Markt noch größer, weil man diese Varianten schon in jüngeren Jahren realisieren kann. Berater können sich den Markt als Vermittler oder Tippgeber erschließen. Als Vermittler klären sie Kunden zum Thema auf und erhalten Provisionen von den entsprechenden Instituten, die zwischen 2,5 bis über 3,5 Prozent liegen. Als Tippgeber leiten sie Anfragen weiter und erhalten vom Anbieter eine Vermittlungsgebühr von bis zu einem Prozent.

Teilverkauf als Black Box

Während der Eigentümer bei einer klassischen Leibrente weiß, was er hat – eine vereinbarte, zeitlich festgelegte Rente mit Wohnrecht – ist dies beim Teilverkauf nicht klar erkennbar, da hier auch Preisvariablen eine Rolle spielen. Das Konzept gestaltet sich wie folgt: Der Besitzer veräußert einen prozentualen Anteil an seiner Immobilie und erhält dafür einen bestimmten Betrag. Käufer sind beispielsweise Banken oder Versicherer. Die konkreten Rahmenbedingungen des Vertrags legt der Käufer fest. Er übernimmt auch die Gebühren für Notar, Gutachter und die Grunderwerbsteuer. Im Gegenzug erhält er vom Verkäufer eine Abwicklungsgebühr von rund drei Prozent – zuzüglich der Mehrwertsteuer. Nach Abschluss des Vertrags wird die berechnete Summe als Einmalbetrag ausbezahlt und das vereinbarte Wohn- und Nutzungsrecht des Verkäufers eingetragen.

Für den verkauften Teil zahlt der Verkäufer dem neuen Miteigentümer eine monatliche, anteilige Nutzgebühr. Ihre Höhe ist von der Laufzeit des Vertrags abhängig und liegt im vereinbarten Zeitraum im Schnitt bei 3 bis 3,5 Prozent der Teilkaufsumme pro Jahr. Danach wird sie an die Zinsentwicklung angepasst. Berater sollten ihre Kunden auf diesen Risikofaktor hinweisen, denn die Beträge können sich im Lauf der Zeit stark summieren. Dazu kommt: gerät man mit der Nutzungsgebühr in Verzug, kann dies zum Verkauf der Immobilie führen. Generell können alle bewertbaren Immobilien für einen Teilverkauf genutzt werden – auch Grundstücke oder Gewerbeimmobilien. Zudem kann der Besitzer den prozentualen Anteil verändern – vom Totalverkauf bis zum Rückkauf. Dabei fallen aber jedes Mal weitere Kosten an.

Umkehrhypothek als Momentlösung

Obwohl die Umkehrhypothek eine Schnittmenge zum Teilverkauf aufweist – der Besitzer bleibt im Grundbuch eingetragen, muss für die Instandhaltung sorgen und kann sie theoretisch auch wieder auslösen – gibt es wesentliche Unterschiede: Zum einen kommt sie in der Regel nur für abbezahlte Immobilien in Frage. Zum anderen ist eine monatliche Teilauszahlung der Summe möglich. Die Gebühren für Gutachter, Notar und Grundschuld trägt der Verkäufer. Das Datum für die Rückzahlung des Kredits wird individuell vereinbart. Zinsen oder Tilgungszahlungen werden gestundet und erst mit Ablauf des Kredits bezahlt. Oft wird der Tod des Besitzers als Zeitpunkt genommen und die Rückzahlung erfolgt aus dem Verkaufserlös. Es lassen sich aber auch andere Zeitpunkte vereinbaren, zu denen man die Immobilie auslösen kann und einen Verkauf abwendet. Berater sollten dies hervorheben, da es dadurch möglich ist, die Immobilie als Teil der Erbmasse zu erhalten, oder sie zu einem flexiblen Zeitpunkt zu veräußern.

Fazit: Die Besonderheiten der Angebote zeigen, wie wichtig Beratung ist – auch, weil es keine standardisierten Produkte gibt. Jedes hat andere Auswirkungen und sollte verglichen und gegengerechnet werden. In einigen Fällen sind Leibrente, Umkehrhypothek oder Teilverkauf eine Win-Win-Situation: Der Kunde bleibt zuhause wohnen und steht finanziell besser dar, während Provisionsgebühren fließen – und eine emotionale Rendite gibt es dazu. In anderen Fällen bleibt ein vollständiger Verkauf der Immobilie und ein Umzug aber – rein finanziell betrachtet – die rentablere Alternative.

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