Immobilien: BaFin reagiert auf Preisexplosion

Anne Mareile Walter Sachwerte

Um Banken vor einer möglicherweise platzenden Immobilienblase zu schützen, strafft die Finanzaufsicht zum 1. April die Regeln zur Kreditvergabe. Verbände und Baufinanzierer kritisieren die Verschärfung der Standards als „unnötig und undifferenziert“.

Kapitalpuffer Bild: picture alliance/Florian Gaul

Per Allgemeinverfügung will die BaFin Banken und Versicherer dazu verpflichten, mehr Eigenkapital bei der Vergabe von Immobiliendarlehen vorzuhalten. Bild: picture alliance/Florian Gaul

Konstant klettern die Immobilienpreise in schwindelerregende Höhen, im vierten Quartal 2021 erreichten sie nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gar ein absolutes Rekordniveau: Im Vergleich zum Vorjahresquartal hatten sie sich um durchschnittlich 12,2 Prozent erhöht. Um dieser Preisexplosion und dem damit verbundenen Risiko einer bald platzenden Immobilienblase zu begegnen, verpflichtet die BaFin nun per Allgemeinverfügung Banken und Versicherer dazu, bei der Vergabe von Immobiliendarlehen mehr Eigenkapital vorzuhalten: Zum 1. April ist zur besseren Absicherung von Wohnimmobilien-Krediten ein sogenannter sektoraler Systemrisikopuffer in Höhe von zwei Prozent vorgeschrieben.  

Höhere Kosten für die Banken

Bereits im Januar hatte die BaFin den sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer von null auf 0,75 Prozent angehoben. Mit der jetzigen Erhöhung des Puffers für Wohnimmobilien-Kredite steigt insgesamt der Eigenkapital-Puffer bei Baufinanzierungen um 2,75 Prozent. Die zum 1. April wirksame Erhöhung des Puffers soll „die Widerstandsfähigkeit des deutschen Bankensystems gegen spezifische Risiken aus dem Wohnimmobilienmarkt präventiv stärken“, schreibt die BaFin in einer entsprechenden Mitteilung.

Doch welchen Effekt hat die Puffer-Erhöhung auf die Kreditnehmer? Wie stark werden sich Bauzinsen erhöhen? Michael Neumann, Vorstandvorsitzender des Baufinanzierers Dr. Klein, erklärte dazu auf procontra-Nachfrage: „Auf die Verfügbarkeit von Immobiliendarlehen oder deren Vermittlung hat der Bafin-Beschluss keine Auswirkung.“ Allerdings würden die zusätzlichen Anforderungen an die Eigenkapitalunterlegung bei Immobilienfinanzierungen zu „etwas höheren“ Kosten für die Banken führen. „Das werden zum Teil auch die Verbraucher in Form von höheren Zinsen zahlen müssen“, sagte Neumann. Er gehe aber nicht davon aus, dass die entstehenden Kosten „eins zu eins“ an die Kunden weitergereicht werden – dafür sei der Wettbewerb unter den Banken zu groß.

Hinzu kommt: Viele Banken hätten mit Beginn der Corona-Pandemie ihre Anforderungen an die Bereitstellung von Eigenkapital bereits erhöht. „Viele gehen seitdem konservativer bei der Kreditvergabe vor und erwarten teilweise einen höheren Eigenkapitaleinsatz von ihren Baufinanzierungskunden“, sagte Neumann und ergänzte: „Eine weitere Verschärfung der Standards ist aus meiner Perspektive im aktuellen Marktumfeld nicht notwendig.“

„Gefahr einer Blasenbildung können wir nicht erkennen"

Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft beim Immobilienkreditvermittler Interhyp, wies gegenüber procontra zudem darauf hin: Seit Jahresbeginn hätten sich die Bauzinsen bereits verdoppelt, für zehnjährige Darlehen lägen sie aktuell bei knapp zwei Prozent. „Mit Blick auf die steigende Inflation und die Ankündigung der EZB, die Geldpolitik in den nächsten Monaten zu straffen, rechnen wir mit weiter steigenden Zinsen“, erklärte sie. „Die am Mittwoch bekannt gewordene Allgemeinverfügung der BaFin wird die Konditionen im Jahresverlauf, vor allem in der zweiten Jahreshälfte, voraussichtlich zusätzlich etwas erhöhen.“ Mohr prognostiziert, dass Banken neben Konditionsanpassungen auch Obergrenzen für den Beleihungsauslauf heruntersetzen könnten. „In welchem Maß die Konditionen und Herauslagekriterien angepasst werden, ist aber noch offen. Genauso wie die Frage, ob das wiederum zu einer geringeren Nachfrage am Immobilienmarkt führt“, sagte sie.

Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen, kritisiert den BaFin-Beschluss schärfer. „Wir hätten uns gerade mit Blick auf den Immobilienpuffer eine differenzierte Lösung gewünscht, die dem Risikoprofil der Bausparkassen stärker Rechnung trägt“, teilte er auf procontra-Nachfrage mit. So fließe ein Großteil des Verbandsgeschäfts in die Sanierung des Gebäudebestands. „Die Gefahr einer Blasenbildung können wir hier überhaupt nicht erkennen. Wir bauen darauf, dass die Aufsicht die Notwendigkeit dieser Entscheidung gerade auch vor dem Hintergrund des europäischen Wettbewerbs in regelmäßigen Abständen überprüft.“

Die neuen Anforderungen der BaFin müssen die Banken bis zum 1. Februar 2023 umsetzen.

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