„Wir raten Immobilieninteressierten zu einem Kassensturz“

Stefan Terliesner Berater Sachwerte Top News

procontra: Wir haben also hohe Immobilienpreise, hohe Baukosten und demnächst höhere Zinsen. Was raten Sie Immobilieninteressenten in dieser Situation?  

Mohr: Wir raten Immobilieninteressenten zunächst zu einem Kassensturz. So können Käufer und Käuferinnen herausfinden, wie viel Geld ihnen für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht – und welcher maximal mögliche Immobilienkaufpreis sich daraus ergibt. Der Kassensturz ist möglich, indem die gesamten Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres gegenübergestellt werden. Möglich ist das zum Beispiel über die vielen kostenlosen Rechner und Tools auf unserer Website. Sinnvoll dafür ist auch eine Finanzierungsberatung. Das ist bei uns zum Beispiel schon vor der Objektsuche möglich. Mit einer vorgeprüften Finanzierung ist es oft leichter, den Zuschlag zu erhalten. Bauherren sollten mit Blick auf hohe Baukosten Sicherheitspuffer einplanen – unsere Beraterinnen und Berater empfehlen immer schon einen Puffer von rund zehn Prozent, doch heute ist dieser Puffer umso wichtiger für die Kunden und kann auch mal über zehn Prozent liegen. Außerdem raten wir, die Kosten im Vorfeld gut abzuklären, und darauf zu achten, ob und wie lange es eine Preisgarantie von Herstellerseite gibt. Für die Finanzierung raten wir zu langen Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren, etwa 15 Jahren oder länger, und hohen Tilgungen von drei Prozent und mehr. Zudem ist Eigenkapital wichtig für eine sichere Finanzierung, die Banken honorieren einen hohen Eigenkapitaleinsatz auch mit niedrigeren Zinsen. Wir empfehlen, mindestens 20 Prozent vom Bau- oder Kaufpreis plus die Nebenkosten aus Eigenmitteln zu bestreiten.  

procontra: Und wenn dennoch während der Bauphase Zeit und Kosten aus dem Ruder laufen?  

Mohr: Dann kann sich der Puffer in der Kalkulation auszahlen. Zum Teil können allerdings auch Nachfinanzierungen nötig werden. Was die Bauverzögerungen angeht, so lohnt es sich oft, eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren. Wir sehen heute, dass zwölf Monate oft nicht ausreichen und empfehlen je nach Bauvorhaben sogar bis zu 24 Monate, wenn die Banken dies mittragen. Wichtig zu wissen ist dabei auch, dass Bau nicht gleich Bau ist. Ein Fertighaus kann zum Teil immer noch in drei Monaten fertiggestellt werden, wohingegen Architektenhäuser oder Massivbauten ein Jahr oder länger dauern können. Je nach Bedarf der Kundinnen und Kunden werden dann mit der Bank eine sinnvolle bereitstellungszinsfreie Zeit und oft mehrere Auszahlungen vereinbart.  

procontra: Und wie lautet Ihr Ratschlag an Menschen mit einer laufenden Immobilienfinanzierung?  

Mohr: Eigentümer und Eigentümerinnen mit einem laufenden Kredit sollten sich mit Blick auf möglicherweise steigende Zinsen mit ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen. Das ist schon frühzeitig möglich. Je nachdem, wie lange die Zinsbindung noch läuft, können Forward-Darlehen eine interessante Option sein. Damit lässt sich die weitere Finanzierung gegen steigende Zinsen absichern, zum Beispiel schon zwei oder drei Jahre im Voraus – bei vielen Kreditinstituten sogar bis zu fünf Jahre im Voraus.

procontra: Angesichts der Entwicklungen am Markt für Wohnimmobilien mahnt die Finanzaufsicht BaFin Banken bei der Neukreditvergabe besonders vorsichtig zu sein. Müssen Kreditnehmer in Zukunft mehr Eigenkapital aufbringen, um ein Darlehen zu erhalten?  

Mohr: Wir halten es zwar durchaus für möglich, dass sich die Konditionen auch infolge dieser Ankündigung leicht erhöhen könnten. Allerdings sind Banken und Kreditnehmer in Deutschland ohnehin eher sicherheitsorientiert. Die Kreditinstitute beobachten, unabhängig von regulatorischen Vorgaben, derzeit sehr genau die Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt, und hinterfragen zum Teil auch die Kaufpreise. Und die Käuferinnen und Käufer in Deutschland finanzieren seit jeher eher konservativ, mit langen Zinsbindungen, hohen Tilgungen und eher viel Eigenkapital.  

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