BGH: Keine pauschale Mietminderung wegen Corona, aber…

Detlef Pohl Berater Sachwerte Top News

… grundsätzlich ist eine Mietminderung erlaubt, wenn die Risikoverteilung beachtet wird, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Leistungen aus der BSV muss sich der Mieter allerdings anrechnen lassen. Zur BSV steht nächste Woche eine Entscheidung an.

Wenn Behörden die Schließung einer Textilfiliale wegen Corona-Lockdown anordnen, kann der Gewerbemieter grundsätzlich die Miete reduzieren, sagt der BGH (Foto). Bild: BGH/Joe Miletzki

Wenn Behörden die Schließung einer Textilfiliale wegen Corona-Lockdown anordnen, kann der Gewerbemieter grundsätzlich die Miete reduzieren, hat allerdings kein pauschales Recht auf Mietkürzung, sagt der BGH (Foto). Bild: BGH/Joe Miletzki

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in der vergangenen Woche zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung zu entscheiden. Eine Filiale des Textildiscounters Kik im Bezirk Chemnitz hatte im April 2020 die Mietzahlungen von über 7.800 Euro für einen Monat ausgesetzt, weil die sächsische Landesregierung die Schließung der meisten Geschäfte wegen der Corona-Pandemie angeordnet hatte. Damit war der Vermieter, eine Grundstücksverwaltung, nicht einverstanden. Gespräche zur Teilung der offenen Miete scheiterten. Der Sachverhalt, der auch Vermittlerbetriebe betreffen könnte, ging vor Gericht.

Das Landgericht Chemnitz hat den Textildiscounter zur Zahlung der vollen Miete verurteilt. Auf dessen Berufung hin hat das OLG Dresden die Entscheidung mit Urteil vom 24. Februar 2021 aufgehoben und Kik nur zur Zahlung der halben Miete verurteilt, weil eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags (nach Paragraf 313 Absatz 1 BGB) eingetreten sei, die eine Anpassung des Vertrags gebiete (Az.: 5 U 1782/20). Dagegen legte der Vermieter Revision beim BGH ein und verlangte weiter die volle Miete. Der BGH hat nun das OLG-Urteil aufgehoben und die Sache an das OLG zurückverwiesen.

Bei Störung der Geschäftsgrundlage genauer hinschauen

Zugleich wurde entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Gewerbemieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt (BGH-Urteil vom 12. Januar 2022; Az.: XII ZR 8/21).

Die wegen der Pandemie verfügte Betriebsschließung habe jedoch nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands geführt, weshalb das OLG zu Recht eine volle Minderung der Miete abgelehnt hat. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar einen Mangel begründen. Voraussetzungen: Die Gebrauchsbeschränkung steht unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang. Diese Voraussetzungen waren laut BGH nicht erfüllt.

Risikoverteilung im Blick behalten

Dem Gewerbemieter kann unter diesen Umständen aber grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage zustehen, bestätigt der BGH. Die Erwägungen des OLG zu einer möglichen Vertragsanpassung seien jedoch nicht frei von Rechtsfehlern. Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtige noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Dies bedarf noch einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind, was das OLG nun nachholen muss. Eine pauschale Betrachtungsweise werde dem Fall nicht gerecht. Offene Fragen: Welche Nachteile sind Kik durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden? Wie war der konkrete Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung des konkreten Mietobjektes? Welche Maßnahmen hat der Mieter ergriffen oder welche hätte er ergreifen können, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern?

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