„Wir erwarten steigende Immobilienpreise bis 2024“

Stefan Terliesner Sachwerte Berater

Ein Ende des Preisanstiegs auf dem Immobilienmarkt ist nicht in Sicht – und die Niedrigzinsphase hält an. Wie entwickeln sich in diesem Umfeld Hypothekenkreditzinsen? Und wie lange werden die Immobilienpreise weiter steigen? Darüber sprach procontra mit Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Deutschland bei der Deutschen Bank.

Grunwald Bild: Privat

Über Finanzierungsstrategien und die kommende Preiskorrektur sprach Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Deutschland bei der Deutschen Bank, im procontra-Interview. Bild: Privat

procontra: Wie entwickelt sich das Geschäft mit Immobilienfinanzierungen in Ihrem Hause?

Eva Grunwald: Wir sehen weiterhin eine sehr gute Geschäftsentwicklung im Bereich Baufinanzierungen. Es gibt eine lebhafte Nachfrage nach Immobilien und deren Finanzierung. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bleibt hoch und auch bei Immobilien als Kapitalanlage gibt es weiter starkes Interesse.

procontra: Welchen Zinssatz verlangt die Deutsche Bank für zehn Jahre?

Grunwald: Die Konditionen richten sich immer individuell nach den spezifischen Gegebenheiten der Finanzierung und den Voraussetzungen des Kunden. Neben den allgemeinen Kriterien, wie beispielsweise Darlehenshöhe, Finanzierungsauslauf und Tilgungssatz, werden darin auch weitere Aspekte wie Beschäftigungsverhältnis und Verwendungszweck berücksichtigt. Es gibt daher keine Standardkondition, die für jede Art der Finanzierung und jeden Kunden gleich wäre.

procontra: Welche Entwicklung bei den Hypothekenkreditzinsen erwarten Sie?

Grunwald: Die Kapitalmarktzinsen haben bisher nur geringfügig auf die anziehende Inflation reagiert. Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen für Darlehen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung haben sich ebenfalls nur leicht erhöht und lagen zuletzt bei 1,12 Prozent. Bis zum Jahresende erwarten unsere Volkswirte jedoch etwas höhere Kapitalmarktzinsen und in der Folge auch einen stärkeren Anstieg der Hypothekenzinsen auf 1,25 Prozent.

procontra: Und welche Zinsentwicklung sagen Ihre Markt-Analysten auf Sicht von einem oder drei Jahren voraus?

Grunwald: Unser Research erwartet, dass die Europäische Zentralbank die Anleihekäufe im Rahmen ihres Pandemie-Notfallprogramms im März 2022 beenden wird. Da die Kerninflationsrate, also die allgemeine Preisentwicklung ohne den kurzfristigen Einfluss der Preise für Energie, Lebensmittel, Alkohol und Tabak, in der Eurozone aber deutlich unter dem neuen, symmetrischen Zwei-Prozent-Ziel liegt, gehen wir davon aus, dass die EZB neue Programme auflegen oder ihr schon vor Ausbruch der Pandemie aufgelegtes Ankaufprogramm ausweiten wird, um einen frühzeitigen Anstieg der Kapitalmarktrenditen zu verhindern. Entsprechend dürften die Kapitalmarktzinsen noch lange relativ niedrig bleiben.

procontra: Viele Immobilienkäufer benötigen in ein bis vier Jahren eine Anschlussfinanzierung. Die Konditionen dazu könnten schon heute über ein Forward-Darlehen gesichert werden. Ist das überhaupt sinnvoll, angesichts der Erwartung, dass die Zinsen niedrig bleiben?

Grunwald: Wann der richtige Zeitpunkt ist, ab dem man sich mit seiner Anschlussfinanzierung beschäftigen sollte, muss jeder Kunde für sich selbst entscheiden. Geht man von mittelfristig wieder steigenden Zinsen aus und möchte dieses Risiko für seine eigene Finanzierung ausschließen, kann man bereits bei einer Vorlaufzeit von bis zu 48 Monaten ein Angebot für ein Forward-Darlehen erhalten. Ist man hingegen mehr chancen- als sicherheitsorientiert, kann es sich lohnen, zunächst nur den Markt zu beobachten und mit einer kurzen oder gar keiner Forward-Zeit die Prolongation vorzunehmen.

procontra: Ende Juni sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland auf Jahressicht nochmals um insgesamt fast 11 Prozent gestiegen. Wieviel Spekulation auf weitere Wertsteigerungen steckt darin?

Grunwald: Unsere Volkswirte gehen davon aus, dass wir in den meisten Metropolregionen noch bis 2024 steigende Immobilienpreise in Deutschland sehen werden. Damit könnte der Preisanstieg in dieser Dekade jedoch zu Ende gehen.

procontra: Und dann? Stagnieren die Preise auf hohem Niveau oder sinken sie auch mal wieder?

Grunwald: Sollte sich die Erwartung steigender Preise noch bis 2024 erfüllen, könnte es danach für kurze Zeit sogar zu rückläufigen nominalen Hauspreisen kommen. Unsere Experten rechnen mit einem kulminierten Rückgang von insgesamt bis zu fünf Prozent über drei Jahre. Nach dieser Preiskorrektur ist jedoch wieder mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen, da der Preisrückgang und eine dadurch auf rund vier Prozent steigende Mietrendite den Einstieg für viele institutionelle Investoren wieder attraktiver macht. Auch wenn aufgrund der vielen makroökonomischen Unsicherheiten exakte Prognosen schwierig sind, gehen unsere Volkswirte für die nächsten Jahre nicht von größeren Verwerfungen am deutschen Immobilienmarkt aus.

procontra: Inwiefern hat sich die Finanzierung in den vergangenen Jahren verändert?

Grunwald: Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus sehen wir derzeit eine Tendenz zu längeren Zinsbindungen, mit Zinsfestschreibungen von 15 bis 20 oder teilweise sogar 30 Jahren. Dies geht oft einher mit höheren Tilgungen. Zudem verzeichnen wir vermehrt Anfragen nach höheren Finanzierungsausläufen, was letztlich durch die gestiegenen Immobilienpreise bedingt ist. Zwar bringen viele Kunden viel Eigenkapital mit ein, doch durch die gestiegenen Kaufpreise steigen auch die Erwerbsnebenkosten und zehren einen nicht unerheblichen Teil des Eigenkapitals auf. Wir achten darauf, dass unsere Kunden über ausreichend Eigenkapital verfügen und sich nicht über Gebühr verschulden. Zudem sollte eine angemessene Tilgung vereinbart werden, damit der Kunde seine Immobilienkredite auch in einem überschaubaren Zeitraum zurückzahlen kann.

procontra: Viele Banken, auch Ihr Haus, erheben auf große Geldbestände von Kunden ein Verwahrentgelt. Befeuert das nicht auch den Immobilienboom?

Grunwald: Die Investition in die eigenen vier Wände ist grundsätzlich sinnvoll. Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung dient zum einem dem Vermögensaufbau und stellt einen wichtigen Baustein für die Altersvorsorge dar, da sie mietfreies Wohnen im Alter ermöglicht. Für Käufer, die sich vor einigen Jahren noch keine Immobilie leisten konnten, ist dies aufgrund der niedrigen Zinsen nun erschwinglicher geworden. Zum anderen führen die niedrigen Zinsen dazu, dass viele Kunden nach alternativen Anlageformen mit attraktiven Renditen suchen. Die starke Nachfrage nach Sachwerten motiviert sowohl Eigennutzer als auch Anleger verstärkt zum Immobilienkauf.

procontra: Welchen Finanzierungstipp haben Sie für Menschen mit Immobilienwunsch?

Grunwald: Wer seinen Traum nach Wohneigentum verwirklichen möchte, sollte zunächst Eigenkapital ansparen, um die Belastung aus der Finanzierung möglichst gering zu halten. Unsere Empfehlung ist nach wie vor eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Längere Zinsbindungen zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos, verbunden mit einer höheren Tilgung bieten sich angesichts der historisch weiterhin sehr niedrigen Zinsen an. Alternativ ist die Zinsänderungsabsicherung durch die Einbindung eines Bausparvertrags überlegenswert. Da man sich mit dem Abschluss einer Baufinanzierung über viele Jahre bindet, ist es wichtig, dass das Finanzierungskonzept zur eigenen Vermögenssituation und Lebensplanung passt. Eine gute Beratung sehen wir daher als Grundvoraussetzung vor jeder Finanzierungsentscheidung.

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