Immobilienblase: In Frankfurt ist das Risiko am größten

Martin Thaler Sachwerte

Die Kreditkonditionen sind günstig, die Nachfrage ist groß: In vielen Metropolen stiegen die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren enorm. Es droht das Risiko einer Immobilienblase – besonders in zwei deutschen Städten, glaubt eine Schweizer Großbank.

Frankfurt am Main Bild: picture alliance/Bernd Kammerer

Auf dem Frankfurter Wohnimmobilienmarkt sehen die Analysten von UBS das größte Blasen-Risiko. Bild: picture alliance/Bernd Kammerer

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland kennen seit geraumer Zeit nur eine Richtung: steil aufwärts. Dadurch steigt regional die Gefahr einer Immobilienblase, sprich einer deutlichen Abweichung des Preisniveaus von anderen Fundamentaldaten, wie der Bevölkerungswanderung, dem Wirtschaftswachstum und der Einkommensentwicklung.  

Besonders hoch ist das Risiko laut dem aktuellen „Global Real Estate Bubble Index“ der Schweizer Großbank UBS dabei in Frankfurt. Mit einem ermittelten Index-Wert von 2,16 landete die Finanzmetropole am Main vor dem kanadischen Toronto (2,02) und Hongkong (1,84). Ab einem Wert von 1,5 Punkten sieht die UBS ein Blasenrisiko – Frankfurt, aber auch die zweite untersuchte deutsche Stadt München (1,84) liegen deutlich darüber.

Corona-Krise löst Wandel aus

In Frankfurt stiegen die Wohnungspreise inflationsbereinigt seit 2016 jährlich um zehn Prozent – das lag unter anderem am hohen Bevölkerungswachstum der hessischen Großstadt. Zwar wird seit einigen Jahren am Main auch verstärkt  gebaut, mit der stetig wachsenden Nachfrage konnten die Bauaktivitäten jedoch nicht Schritt halten. So stiegen zuletzt auch die Mieten jährlich im Schnitt um drei Prozent. Als besonderen Treiber der steigenden Preise machten die UBS-Analysten jedoch günstige Kredite aus, die zur Finanzierung spekulativer Mietprojekte geführt hätten.  

Frankfurt wurde für viele Menschen in den vergangenen Jahren immer unerschwinglicher. Nun kommt es aufgrund der Corona-Krise jedoch zu einem Wandel: Denn aufgrund der immer weiter verbreiteten Möglichkeit, seinem Beruf aus dem Home-Office nachgehen zu können, ziehen viele Menschen ein Haus im Speckgürtel dem teuren Wohnen in der Großstadt vor. „Das Leben in der Stadt hat nach den Lockdowns an Attraktivität eingebüßt. Die Wirtschaftstätigkeit hat sich teilweise von den Stadtzentren hinaus in Randbezirke und Satellitenstädte verlagert – und mit ihr die Nachfrage nach Wohneigentum“, heißt es in einer Pressemitteilung der Großbank.  

Die Nachfrageverschiebung hin in die Vorstädte dürfte die Entwicklung der Immobilienpreise in den Städten dabei längerfristig beeinflussen – insbesondere in Regionen mit stagnierender oder gar sinkender Einwohnerzahl. „Eine lange Durststrecke für die städtischen Wohnungsmärkte erscheint immer wahrscheinlicher, selbst wenn die Zinssätze tief bleiben“, schlussfolgert Studienautor Matthias Hilzhey.  

München: Preise stagnieren

In München ist laut UBS die Gefahr einer Immobilienblase zwar weiterhin ausgeprägt, im Vergleich zum Vorjahr, als die bayerische Landeshauptstadt mit einem Wert von 2,35 bewertet wurde, ist das Risiko jedoch gesunken. Das starke Preiswachstum von jährlich acht Prozent war zuletzt zum Erliegen gekommen, auch eine leichte Mietpreiskorrektur war zuletzt zum ersten Mal seit 2012 zu verzeichnen gewesen.  

Neben München, Frankfurt, Hongkong und Toronto gelten auch die Wohnimmobilienmärkte in Vancouver (1,66), Stockholm (1,62), Paris (1,59) und Amsterdam (1,58) als überhitzt. Als „fair bewertet“ wurden indes die Wohnimmobilienmärkte von Madrid (0,46), Mailand (0,37) und Warschau (0,35).  

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