„Im Immobilienbereich wird es ohne die Berücksichtigung von Nachhaltigkeit künftig nicht mehr gehen“

Investmentfonds von Heike Gorres

Aspekte der Offenlegungsverordnung oder ein ausweisbares Nachhaltigkeitsziel sind bei offenen Immobilienfonds ein Riesenthema. Analystin Sonja Knorr gibt Auskunft, wie Fondsanbieter dies anpacken und wie die weitere Entwicklung aussehen könnte.

Sonja Knorr, Bild: Scope Analysis

Sonja Knorr ist Analystin und Leiterin des Bereichs alternative Investments bei dem Rating- und Researchanbieter Scope Analysis. Bild: Scope Analysis

procontra: In welcher Form ein OIF die Vorgaben der Offenlegungsverordnung berücksichtigen muss, sei in weiten Teil noch unscharf und werde sich in der Praxis herausbilden, sagen Sie. Was beobachten Sie in der Praxis bisher?

Sonja Knorr: Es bedarf hier noch weiterer Konkretisierung, aber darauf zu warten und nichts zu tun, ist keine Option. Das Langfrist-Ziel für 2050 steht klar fest und der Weg dahin wird herausfordernd und kostenintensiv! Bei den ökologischen Themen geht es in der Fondsverwaltung erst einmal darum, bestimmte Ziele zu setzen. Zum Beispiel, wieviel Prozent CO2-Ausstoß man bei einem Gebäude in welchem Zeitraum einsparen möchte. Ein Knackpunkt ist die noch schwache Verfügbarkeit der Daten, etwa der Energieverbrauch der Mieter, die dies meist nicht angeben müssen. Also versuchen die Asset Manager, sich auf obergeordneter Ebene Ziele zur CO2-Reduktion zu setzen.

procontra: Wie funktioniert das?

Knorr: Die Manager wenden bereits im Investitionsprozess umfangreiche Checklisten an. Wesentliche Fragen sind: Wie ist der Status quo eines Objekts? Wo soll es bis wann hin? Welche Maßnahmen und Kosten fallen hierfür an? Ist das Objekt dann noch rentabel? Die Fondsverwalter versuchen so, die Energiethematik vom Status quo einer Immobilie aus in allen Facetten anzugehen. Soziale Themen kommen etwa über Angebote im sozialen Wohnungsbau hinzu. Fondsanbieter wollen zum Beispiel bezahlbaren Wohnraum schaffen oder in sozial geförderte Wohnungen investieren. Dies geschieht oft über Projektentwicklung, die gleichzeitig dem neuesten Energiestandard entspricht. Bei Gewerbeimmobilien ist im sozialen Bereich eine Überlegung, gut durchmischte Quartiere zu schaffen. Sie können zum Beispiel Ateliers für Künstler bereitstellen oder auch Raum für alternative Wohnformen schaffen.

procontra: Welche weiteren Maßnahmen wenden Anbieter für eine Einstufung nach Artikel 8 an?

Knorr: Die Anlage der liquiden Mittel spielt hier ebenfalls eine Rolle. Ist zum Beispiel ein Nachhaltigkeitsfilter enthalten oder wird die Anlage in „grüne“ Anleihen fokussiert? Solche Aspekte dürften einige Anbieter in ihre Statuten hineinnehmen, ebenso wie Ausschlusskriterien. Dass zum Beispiel keine Anleihen von Unternehmen aus dem Bereich Kohle im Portfolio sind. Bei der Liquiditätsanlage funktioniert es im Gegensatz zu Immobilieninvestments einfacher, bestimmte Kriterien festzulegen und entsprechend zu investieren.

procontra: Fonds nach Artikel 9 Offenlegungsverordnung müssen ein ausweisbares nachhaltiges Ziel erfüllen. Dort ist ebenfalls nicht klar, wie es aussehen soll. Wie könnte ein solcher offener Immobilienfonds gestaltet sein?

Knorr: Wir können uns vorstellen, dass Produkte kommen, die als Impact-Fonds auf eine soziale Komponente abzielen – insbesondere darauf, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Hier könnte das Thema Energieeffizienz mit dazukommen. Im Immobilienbereich ist eine Umsetzung von Artikel 9 allerdings per se relativ schwierig, insbesondere wenn es um Fonds mit Bestandsimmobilien geht und um den Bereich Gewerbeimmobilien. Richtung Artikel 9 sehen wir bei möglichen neuen offenen Immobilienfonds daher vorwiegend jene aus dem Bereich Wohnimmobilien.

procontra: Rechnen Sie zu Artikel 8 und 9 mit einer Konkretisierung der Vorgaben des Regulators? Falls ja, wann könnte dies kommen?

Knorr: Konkretisierungen und Anpassungen kommen mit Sicherheit. Da dies einen Prozess darstellt, werden uns diese laufend begleiten, wobei auch neue Auslegungen kommen werden. Bis dahin geht es für die Fondsanbieter darum, auf verschiedensten Ebenen ökologische, soziale und Governance-Themen ganzheitlich relevant voranzutreiben. Aus dieser Umsetzung heraus dürften nach und nach konkretisierte regulatorische Vorgaben folgen, die mit der Zeit auch verschärft werden dürften. Verschiedene Anbieter gehen einen ersten Schritt mit umfassenden Maßnahmen zur Erfassung der Verbrauchskomponente. Den Bereich sozialer Themen beginnen ebenfalls einige, in fassbare Größen auszuarbeiten und auf dieser Basis umzusetzen. Derzeit ist die konkrete Ausgestaltung insgesamt ein „moving target“, ein sich bewegendes Ziel aus der Praxis – ohne zu wissen, wie die regulatorischen Anforderungen in den kommenden fünf Jahren aussehen werden.

procontra: Es dürfte also darauf hinauslaufen, dass jeder Anbieter frei und gesetzlich unverbindlich definieren kann, was er für ökologische und/oder soziale Merkmale oder für ein ausweisbares nachhaltiges Ziel hält?

Knorr: In der Auslegung können die Anbieter frei definieren. Ein Fondsmanager kann zum Beispiel das Ziel setzen, im Portfolio bis zum Jahr 2025 den CO2-Ausstoß um 30 Prozent zu verringern. Welche ökologischen oder sozialen Merkmale aber relevant sind, dazu gibt es zahlreiche Anhaltspunkte und Indikatoren. Der CO2-Ausstoß zum Beispiel ist der maßgebliche Indikator. Andere Anhaltspunkte sind etwa der Verbrauch auch von Wasser oder die Abfallmengen. Eine soziale Komponente ist dort umsetzbar, wo sie klar messbar ist – wenn ein Anbieter zum Beispiel plant, eine bestimmte Anzahl an bezahlbaren Wohnungen zu schaffen. Bezeichnet ein Anbieter jedoch als positiven Impact, dass er mit einem Bienenstock auf dem Dach ein Biodiversitätskonzept verfolgt, dürfte das allein nicht ausreichen. Da muss man sehr genau unterscheiden zwischen wirklichem positiven Einfluss und marketinglastigem Greenwashing.

procontra: Wie könnte die Datenlage zum CO2-Ausstoß verbessert werden?

Knorr: Hier ist auch die Politik gefordert zu überlegen, wie Immobilienfonds Angaben seitens der Mieter insbesondere zum Energieverbrauch bekommen können. Auf der einen Seite fordert der Regulator, dass Immobilien energetisch optimiert werden. Auf der anderen Seite dürfen Fondsanbieter nach Datenschutzgrundverordnung die notwendigen Daten nicht einfordern. Hier muss es auf regulatorischer Grundlage mehr Transparenz geben – und ich denke, in diese Richtung wird es auch gehen. Heute behelfen sich Fondsmanager zum Beispiel mit Benchmarkdaten oder hochgerechneten Werten. Eines ist insgesamt klar: Im Immobilienbereich wird es ohne die Berücksichtigung von Nachhaltigkeit künftig nicht mehr gehen.