Wohnimmobilien: Die teure Sehnsucht nach Eigentum

Stefan Terliesner Sachwerte Top News

Der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen und verleitet, viel zu hohe Kaufpreise zu zahlen. Ein paar Indikatoren helfen, um bewerten zu können, wo Kaufen statt Mieten wirklich lohnt.

Wohnimmobilien, Bild: Adobe Stock/ Monster Ztudio

Die Preise für Wohneigentum steigen zum Teil schneller als die Mieten. Bundesweit jedoch gibt es große Unterschiede. Bild: Adobe Stock/ Monster Ztudio

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren stärker als die Mieten. Das war 2020 nicht anders. Während die Nettokaltmieten bundesweit im Schnitt um 2,7 Prozent anzogen, kletterten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand um 10,1 Prozent. Dies geht aus dem aktuellen Postbank Wohnatlas hervor. Damit stellt sich für Mieter die Frage, ob sie nicht ein Objekt zur Selbstnutzung kaufen möchten. Laut einer aktuellen Umfrage von Interhyp wünschen sich 72 Prozent der Mieter eine eigene Immobilie – deutlich mehr als 2019, als es noch 66 Prozent waren.

Käufer betreiben Vermögensaufbau

Langfristig könnte sich Kaufen statt Mieten lohnen. Nämlich dann, wenn ein Käufer ein Objekt günstig erwirbt und gleichzeitig die Aussicht auf Wertsteigerung besteht. Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank, hat dazu eine klare Meinung: „Wer die Chance hat, eine Eigentumswohnung nach seinen Wünschen zu erwerben, bei der die finanzielle monatliche Belastung im Verhältnis zur Mietbelastung nicht teurer kommt, der sollte den Erwerb unbedingt in Erwägung ziehen.“ Der Vorteil liege auf der Hand: Wer eine Immobilie abbezahlt, betreibt Vermögensaufbau. Mietzahlungen dagegen seien futsch.

Die entscheidende Frage lautet: In welchen Städten finden Kaufinteressenten noch gute Voraussetzungen für ein Investment? Um dies festzustellen, haben sich die Fachleute vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut die Preisentwicklung in allen Landkreisen und kreisfreien Städten genauer angeschaut. Ein wichtiger Gradmesser für das Verhältnis von regionalen Kauf- zu Mietpreisen sei der Vervielfältiger. Er gebe an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wäre. Laut Postbank steht ein Vervielfältiger von unter 25 für ein noch moderates Kaufpreisniveau. Bundesweit reiche die Spanne von 12 in Sachsen-Anhalt bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee. Grunwald erläutert: „Höhere Vervielfältiger könnten auf eine Überhitzung des regionalen Marktes hinweisen.“

Wachsam in Berlin

Vor allem in den großen Städten seien die Kaufpreise dem Mietniveau enteilt. In Berlin müssten Käufer mittlerweile 40 Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Wohnung berappen. Grund dafür sei auch der Berliner Mietendeckel, der im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde. Die Regelung habe die Mieten gedrückt und damit den Vervielfältiger erhöht. Günstigste Metropole unter den Top-7 sei Stuttgart mit einem Kaufpreis von 28,7 Jahresnettokaltmieten. Grunwald warnt: „Kaufinteressenten sollten in den Big Seven sehr wachsam sein und genau prüfen, ob die hohen Preise gerechtfertigt sind.“ Mit jeweils über 30 Jahresnettokaltmieten sehr teuer seien auch Rostock, Potsdam, Rosenheim, Landshut und Baden-Baden.

Im Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch günstige Objekte fänden sich vor allem rund um Berlin und Hamburg. Im Herzogtum Lauenburg, in Stade und in Pinneberg zum Beispiel betrage der Vervielfältiger im Schnitt jeweils rund 25. Insgesamt haben die Fachleute einige Städte identifiziert, in denen die Kaufpreise dem örtlichen Mietniveau noch nicht enteilt seien, so dass ein Umzug von einer Mietwohnung in die eigenen vier Wände attraktiv erscheint. Das seien unter den Großstädten ab 100.000 Einwohnern am ehesten Gelsenkirchen (18), Salzgitter (19,1), Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal (jeweils 20 bis 21).

Künftige Werte beachten

Vor einer Kaufentscheidung freilich müsse auch die erwartete Wertsteigerung berücksichtigt werden. Beide Bedingungen – attraktives Preisniveau im Verhältnis zu den örtlichen Mieten – sowie potenzieller Wertzuwachs seien in 16 Landkreisen erfüllt, die damit die besten Investitionschancen in Deutschland böten. Dazu zählten in Niedersachsen die Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück und Rotenburg (Wümme) sowie Stade. Auch der Landkreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein glänze mit guten Aussichten auf noch günstige Immobilien, die in Zukunft weiter an Wert zulegen werden.

Lohnende Investments sehen die Experten auch entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms sowie in Darmstadt-Dieburg und Offenbach wie auch weiter im Süden von Rheinland-Pfalz in Bad Dürkheim und Südliche Weinstraße. In Baden-Württemberg sollten Kaufinteressierte die Landkreise Waldshut und Tuttlingen unter die Lupe nehmen. In Bayern schafft es mit Straubing-Bogen nur ein Landkreis in die Top-Regionen, obwohl der Freistaat fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen glänzt. Aber die Kaufpreise sind vielerorts hoch und den örtlichen Mieten enteilt.

Regulierung als Risiko

Ein Risiko für potenzielle Immobilienkäufer ist der Ausgang der Bundestagswahl 2021. Das Thema Mietenregulierung steht bei einigen Parteien hoch im Kurs. Das Beispiel Berlin zeigt, wie durch staatliche Eingriffe Immobilienkäufe unattraktiver werden. „Dabei“, so Hagen Ernst, stellvertretender Leiter Research & Portfoliomanagement bei DJE Kapital, „sind nicht die Mieten, sondern der fehlende Wohnraum das Problem – da hilft nur bauen.“ Dass das Angebot an Wohnungen in den nächsten drei bis fünf Jahren die Nachfrage übersteigt, ist allerdings unwahrscheinlich. Damit bleibt Kaufen statt Mieten eine Option – zumindest in einigen Städten.