Wohneigentum: Ohne Starthilfe bleibt es oftmals ein Traum

Stefan Terliesner Berater Sachwerte Top News

Hohe Kaufpreise und Nebenkosten radieren den Vorteil niedriger Zinsen aus. Ohne Erbschaft platzt der Traum vom Eigenheim oft. Doch auch Makler können was tun.

Wohneigentum wird immer teurer Bild: Adobe Stock/GoodIdeas

Die positive Zinseffekte wiegen die Preissteigerungen nicht mehr auf. Für immer mehr Menschen platzt der Traum von den eigenen vier Wänden. Bild: Adobe Stock/GoodIdeas

Trotz seit Jahren anhaltender Niedrigzinsphase wird es für die Menschen immer schwerer, in privates Wohneigentum zu investieren. Ohne Erbschaft, Schenkung oder Privatkredit hätten viele heutige Eigentümer den Sprung in die eigenen vier Wände nicht geschafft. Das zeigt eine von Statista im Auftrag der Interhyp Gruppe in Deutschland und Österreich durchgeführte Erhebung unter mehr als 3.300 Immobilienbesitzern. „Der Wohneigentumserwerb zählt zu den größten Wünschen. Gleichzeitig wird der Weg dahin als immer schwieriger empfunden. Besonders junge Menschen fällt der Aufbau von Immobilienwerten ohne private Unterstützung schwer“, sagt Jörg Utrecht, Chef des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp.

Eigenkapital ist knapp

Der Immobilienmarkt in Deutschland sei von zwei diametralen Entwicklungen geprägt. Einerseits seien die Zinsen für Hypothekendarlehen von 2011 bis heute von 4 Prozent auf unter 1 Prozent gefallen – was Kreditraten und Zinskosten deutlich minimiert. Anderseits hätten sich die Kaufpreise für Immobilien besonders in gefragten Lagen deutlich erhöht. „Die positive Zinseffekte wiegen für viele Menschen die Preissteigerungen nicht mehr auf. Laut Erhebung sind 55 Prozent der Meinung, dass der Kauf von Häusern und Wohnungen in den letzten Jahren schwieriger geworden ist“, betont Utrecht.

Vor allem die Kaufnebenkosten – also Immobilienmaklergebühr, Grunderwerbsteuer und Notarkosten – stellten eine enorme Hürde bei der Finanzierung dar. Der Grund: Gerade die Kaufnebenkosten würden mehrheitlich mit Eigenkapital bestritten. In manchen Bundesländern lägen diese sogenannten „Nebenkosten“ bei mehr als 10 Prozent. Wie groß das Problem ist, beschreibt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln.

Rund 30.000 Euro Kaufnebenkosten seien heutzutage normal. Und Voigtländer ergänzt: „Die hat kaum jemand.“ In diesem Fall müsste die Bank 110 Prozent finanzieren, also einen Kredit für das Eigenheim und die Kaufnebenkosten gewähren. Das dürfte in den meisten Fällen utopisch sein. Wohl nur Beamte mit sicherem Einkommen oder Menschen mit anderen Sicherheiten leihen Banken so viel Geld.

Doppeltes Dilemma

Laut Interhyp-Chef Utrecht stecken gerade junge Menschen in einem doppelten Dilemma. Sie seien von steigenden Kaufpreisen und Kaufnebenkosten betroffen und erhielten in der Ansparhase kaum noch Guthabenzinsen. Ohne finanzielle Unterstützung von Familie und Freunden hätten viele Menschen keine Immobilien erwerben können. Besonders die Erben sagen, dass sie ohne das Erbe nicht hätten kaufen können. 36 Prozent der Befragten gaben dies an.

Laut der Umfrage brauchten 27 Prozent der unter 39-Jährigen private Quellen zur Finanzierung ihres Eigenheims. Bei den über 50-Jährigen seien es 17 Prozent. Weiterer Nachteil für Familien: Ende März sei das Baukindergeld vom Staat ausgelaufen. Utrecht appelliert an den Gesetzgeber, den Wohneigentumserwerb auch künftig zu unterstützen. Laut Studie hätten 11 Prozent der Eigentümer in Deutschland, die eine Förderung erhalten haben, ihre Immobilie ohne staatliche Hilfe nicht erworben.

So ein Befund sollte jeden Versicherungs- und Finanzmakler elektrisieren: „Da kann ich doch auch helfen!“ Denn in ihrer Praxis erleben sie, dass in wohl jedem privaten Haushalt Potenzial für die Optimierung der privaten Finanzen schlummert. Dies gilt umso mehr bei neuen, tendenziell jungen Kunden, die bisher noch keine Finanzplanung haben durchführen lassen. Viele Versicherungspolicen sind halt nicht bedarfsgerecht; manche sogar überflüssig. In der Regel findet ein Makler im Bestand eines Kunden immer Einsparmöglichkeiten; es sei denn, er hat aktuell bereits alles optimiert.

Finanzen frühzeitig planen

Nicht übersehen werden sollte dabei die Möglichkeit des Krankenkassenwechsels. Allein der kann zusätzliche Liquidität von zweihundert bis fünfhundert Euro im Jahr freilegen. Für die Vermittlung zu einer günstigeren Kasse, die natürlich von den Leistungen zum Bedarf des Versicherten passen muss, bekommt ein Makler eine Aufwandsentschädigung von der aufnehmenden Kasse. Die Plattform makleraktiv.de zum Beispiel unterstützt Vermittler mit Zulassung gemäß §34d Gewerbeordnung bei der Auswahl der passenden Kasse. In Kombination mit „eisernem Sparen“ lässt sich mit der Zeit zumindest etwas Eigenkapital für die Nebenkosten ansammeln.

Vor allem aber sollte früh mit der Finanzplanung anfangen, wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte. Hierauf weist Stefan Kuehl, Geschäftsführer von Swiss Life Select, gegenüber procontra hin. Auch der Finanzdienstleister habe aktuell mit dem Marktforschern von YouGov eine Umfrage durchgeführt. Und erneut lautet das Ergebnis: Oft fehlen die finanziellen Mittel für einen Immobilienerwerb. Damit aus dem Wunsch dennoch Realität wird, sollten Kunde und Berater gemeinsam so früh wie möglich passgenaue Maßnahmen entwickeln, meint Kuehl.

Eigenkapital über den Kapitalmarkt

Ein plakatives Beispiel verdeutliche das: Kauft man einen Fernseher, möchte man nicht erst an der Kasse feststellen müssen, dass das Geld nicht ausreicht. Es lohne sich also, bereits früh damit anzufangen, Eigenkapital aufzubauen. Auch Sparen und Konsumverzicht könne man üben. Zahle eine Kunde zum Beispiel 800 Euro Miete im Monat und wäre zukünftig bereit, für eine Immobiliendarlehen 1.000 Euro auszugeben, könne der Kunde die Differenz von 200 Euro jetzt schon zum Beispiel in einen bedarfsgerechten Fondssparplan investieren. Zum einen baue der Kunde damit Eigenkapital für später auf und zum anderen findet er so heraus, ob er im Alltag mit dieser Rate gut auskommen kann. Wenn dann eines Tages der Immobilienerwerb konkret wird, müsse eine passende Finanzierungslösung gefunden werden.