Verkaufen oder vermieten: Was sich für Immobilienbesitzer wo lohnt

Martin Thaler Sachwerte

Die Immobilienpreise klettern immer weiter. Angesichts möglicher Blasenbildungen könnten Immobilienbesitzer überlegen, ihre Immobilie zu Geld zu machen. Wo es sich besonders lohnt, hat nun das Immobilienportal Immowelt errechnet.

München Bild: Pixabay/designerpoint

Vor allem im München explodieren die Immobilienpreise. Bild: Pixabay/designerpoint

Teuer, teurer und noch teurer – seit Jahren kennen die Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. Gerade in den Metropolen galoppieren die Kaufpreis der Mietentwicklung davon, wie ein Blick in den aktuellen Postbank-Wohnatlas zeigt. Besorgt berichten die Analysten darin von „Anzeichen der Überhitzung“ – mit sich beschleunigender Dynamik.  

Immobilienbesitzer könnten angesichts dieser Situation auf die Idee kommen, ihr Wohneigentum zu versilbern. Doch ist das wirklich die beste Option? Oder lohnt es sich eher, seine Wohnungen weiter zu vermieten. Dieser Frage ist das Immobilienportal Immowelt für insgesamt 70 Großstädte nachgegangen.   Wieder einmal thront, wenn es um Immobilienpreise geht, München an der Spitze. Für eine 60 bis 80 Meter große Wohnung hätten Käufer vor zehn Jahren an der Isar insgesamt durchschnittlich 190.000 Euro zahlen müssen. Heutzutage seien für eine solche Wohnung im Mittel 550.000 Euro zahlen. Abzüglich Restschuld (damaliger Zinssatz: 3,6 Prozent, Annuitätenrate entspricht der Miete, Mieterhöhung 2015) und Kaufnebenkosten errechnete Immowelt hier einen Gewinn von 386.000 Euro, so hoch wie in keiner anderen Stadt. Um diese Summe mit Einnahmen zu erzielen, müsste der Besitzer seine Wohnung hingegen für 31 weitere Jahre vermieten.  

Studentenstädte florieren

Noch größer ist allerdings die Zeitspanne in kleineren Studentenstädten: In Freiburg, Heidelberg und Augsburg sind die Immobilienpreise um rund 200.000 Euro in den vergangenen zehn Jahren gestiegen – entsprechend wirkt sich das auf den Zeitraum aus, der nötig wäre, um diese Gewinne mittels Mieteinnahmen zu generieren. Für Freiburg veranschlagt Immowelt hier 34 Jahre, für Heidelberg 32 und für Augsburg 30 Jahre.  

Deutlich geringer fiel der Gewinn dagegen im äußersten Westen und Osten des Landes aus. So würden Hausverkäufer in Oberhausen „nur“ auf einen Gewinn in Höhe von 18.000 Euro kommen, in Duisburg kämen sie auf 35.000, in Chemnitz auf 37.000 Euro. Allerdings gebe es Ausnahmen, teilen die Immowelt-Analysten mit: So seien beispielsweise in Essen bereits Gewinne von 70.000 Euro möglich, in der sächsischen Metropolen Leipzig  sogar von knapp 100.000 Euro.  

Wann lohnt ein Verkauf?

Dennoch sollten sich Immobilienbesitzer einen Verkauf gut überlegen. Zwar sei es möglich, dass die Immobilienpreise in Zukunft wieder zurückgingen, allerdings geht das Immobilienportal davon aus, dass die Preissteigerungen sich in den kommenden Jahren – wenn auch auf geringerem Niveau – fortsetzen werden. Insbesondere Eigentümer, die keine größeren Anschaffungen planten, sollten an ihren Immobilien folglich weiter festhalten und diese vermieten – schließlich gebe es im derzeitigen Niedrigzinsumfeld wenige Alternativen, empfehlen die Immowelt-Analysten.  

Ratsam sei ein Verkauf hingegen dann, wenn die Lebensplanung kurzfristig eine größere Kapitalsumme erfordere. Dies könnte beispielsweise bei Familien der Fall sein, die ihr Wohnsituation verändern und beispielsweise aus einer Wohnung in ein Haus ziehen möchten. Auch der Umzug eines älteren Paares in eine seniorengerechte Wohnung könnte einen Verkauf rechtfertigen.

Preisentwicklung in den 15 größten deutschen Städten

 

StadtKaufpreis 2010 (in Euro)Verkaufspreis 2020 (in Euro)
Berlin90.000309.000
Hamburg138.000348.000
München 190.000550.000
Köln118.500270.000
Frankfurt am Main145.000375.000
Stuttgart127.000329.000
Düsseldorf110.000264.000
Dortmund75.000115.000
Essen75.300127.000
Leipzig69.000163.000
Bremen67.500165.000
Dresden80.500165.000
Hannover75.000200.000
Nürnberg93.000249.000
Duisburg69.95092.000