Traum von der Immobilie: „Nebenkosten sind kaum zu stemmen”

Stefan Terliesner Sachwerte Top News von Stefan Terliesner

Die Zinsen sind niedrig wie nie, dennoch können sich immer weniger Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Warum das so ist, erklärt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Interview.

Michael Voigtländer, Bild: IW Köln

Michael Voigtländer, Leiter des KompetenzfeldsFinanzmärkte und Immobilienmärktebeim Institut der deutschen Wirtschaft Köln, Bild: IW Köln

procontra: Herr Voigtländer, wieso ist die Wohneigentumsquote in Deutschland deutlich niedriger als in anderen Ländern?

Voigtländer: Nach dem Zweiten Weltkrieg setzte die Politik in Deutschland vor allem auf Sozialwohnungsbau, es entstanden viele Mietwohnungen. Auch in der Folgezeit haben wir nie eine so starke Wohneigentumspolitik betrieben wie andere Länder. Dort waren und sind die steuerlichen Vorteile größer. Zudem war die deutsche Mietengesetzgebung lange sehr ausbalanciert, was die Interessen von Mietern und Vermietern betrifft. Das hat dazu geführt, dass der Markt hierzulande relativ konstant geblieben ist, während Vermieter im Ausland infolge von Mietstopps und anderen Regelungen teils massenhaft an Selbstnutzer verkauft haben.

proconta: Wäre ein höherer Anteil an Wohneigentümern wünschenswert?

Voigtländer: Seit 2010 sind die Zinsen stark gesunken, wodurch Wohneigentum eigentlich erschwinglicher geworden ist: Unsere Berechnungen zeigen, dass man in vielen Städten aktuell schneller seinen Kredit abbezahlen kann als 2011. Gleichzeitig hat Wohneigentum in Zeiten niedriger Zinsen an Bedeutung für die Altersvorsorge gewonnen. Lebensversicherungen und betriebliche Altersvorsorgesysteme basieren sehr stark auf Zinsen, die kaum noch Rendite bringen. Die entstehende Lücke kann durch Wohneigentum geschlossen werden. Nicht nur die Finanzierung ist derzeit günstig, Eigentümer spart sich im Alter auch die Miete, und die Immobilien gewinnen mit der Zeit an Wert.

proconta: Aber Immobilien machen Ihre Besitzer auch immobil.

Voigtländer: Studien zeigen, dass sie am Arbeitsmarkt unflexibler sind als Mieter, also nicht dorthin gehen, wo Personal gebraucht wird. Das hängt in Deutschland auch mit hohen Transaktionskosten für Immobilien zusammen: Je höher sie sind, desto schwieriger ist es, Wohneigentum aufzugeben. In Ländern wie Großbritannien, Irland und den USA, wo die Kosten geringer sind, sind Wohneigentümer mobiler.

proconta: Sind die hohen Kaufnebenkosten generell eine Hürde für Käufer?

Voigtländer: Ja. Diese Kosten sind kaum zu stemmen für Ersterwerber wie junge Berufstätige und Familien. Für sie liegt Wohneigentum schon deshalb in weiter Ferne, weil sie dafür sehr hohe Ersparnisse bräuchten. In NRW fallen 6,5 Prozent des Kaufpreises an Grunderwerbssteuer an, dazu kommen 1,5 Prozent für Notar und Grundbucheintrag, gegebenenfalls noch ein Makler. Am Ende lande ich also bei mehr als 10 Prozent. Für eine typische Immobilie muss ich mindestens 250.000 bis 300.000 Euro ausgeben - und diese 30.000 Euro Kaufnebenkosten, die dann anfallen, hat kaum jemand.

procontra: Sollte die Politik gegensteuern?

Voigtländer: Der Gesetzgeber sollte zumindest die Ersterwerbssteuer deutlich senken oder die in anderen Ländern üblichen Freibeträge einführen.

proconta: Wem würden Sie grundsätzlich einen Kauf empfehlen, wem ein Mietobjekt?

Voigtländer: Wer lange Zeit an einem Standort leben möchte, sollte mehr auf Wohneigentum setzen. Hier ist allerdings ein stabiles – nicht zwangsläufig ein besonders hohes – Einkommen Voraussetzung, um einen Kredit zu bekommen. Wer jedoch häufiger umzieht oder weiß, dass seine Wohnbedürfnisse sich noch verändern werden, für den ist eine Mietwohnung geeigneter.