Corona: Wie immun sind OIFs?

Investmentfonds von Jan F. Wagner

Offene Immobilienfonds werben mit der Aussicht auf stabile Renditen. Doch die meisten Sektoren schwächeln seit Beginn der Corona-Pandemie. Was bedeutet das für die Assetklasse der OIFs?

OIFs in der Corona-Krise? Bild: Adobe Stock/Maridav

Offene Immobilienfonds haben es schwer in Zeiten der Corona-Pandemie. Bild: Adobe Stock/Maridav

Auch für offene Immobilienfonds (OIFs) ist die wirtschaftliche Lage seit Beginn der Corona-Pandemie schwierig. Gerade die Segmente, in die viele Fonds überwiegend investieren - Büros, Einkaufszentren, Gastronomie und Hotels - sind wegen der Pandemiebekämpfung entweder geschlossen oder kaum genutzt.

Die Fonds haben folglich mit Mietausfällen zu kämpfen - besonders in den Bereichen Gastronomie und Hotels. Der UniImmo Global (Assets: 3,8 Mrd. Euro) hat zum Beispiel 2020 eine Bewertungsanpassung in zweistelliger Millionenhöhe vorgenommen, nachdem ein Hotel in New York wegen der Pandemie schließen musste und der Betreiber eines anderen Hotels in Portland, Oregon, das Geschäft aufgab. Auch deswegen wies der UniImmo Global für das Corona-Jahr 2020 ein Minus von rund einem Prozent aus - als einziges Produkt unter den größten OIF-Anbietern. Für die Union Investment war das ziemlich bitter, da die Fonds damit werben, positive, wenngleich nicht sehr hohe, Renditen erwirtschaften zu können. Zwischen zwei und drei Prozent Rendite sind typisch für die Produkte.

Insgesamt sind alle Anbieter von den Auswirkungen der Pandemie negativ betroffen - und zwar in Form von Bewertungsanpassungen bei den Objekten oder Mietmindereinnahmen. Laut dem Berliner Analysehaus Scope haben die Effekte die durchschnittliche Rendite der Fonds von 2,6 Prozent in 2019 auf zwischen 1,5 und 2,0 Prozent in 2020 gedrückt. Da die Krise noch andauert, erwartet Scope-Analystin Sonja Knorr für 2021 Renditen von maximal zwei Prozent. Rüdiger Sälzle, Geschäftsführer beim Münchner Analysehaus FondsConsult, teilt diese Prognose. Sie setzt allerdings voraus, dass sich die Konjunktur, dank einer gelungenen Impfkampagne, in der zweiten Jahreshälfte wieder erholt.

GESCHÄFTSMODELL STABIL

Trotz des Leistungsrückgangs sehen Knorr und Sälzle keinen Anlass, OIFs grundsätzlich in Frage zu stellen. Beide unterstreichen, dass die Corona-Pandemie einen exogenen Schock für die Wirtschaft darstellt, der irgendwann wieder vorbei sein wird. „Für dieses Produkt brauchen Anleger einen Investmenthorizont von mindestens fünf bis sieben Jahren. So können auch schwächere Jahre kompensiert und damit Verluste vermieden werden“, sagt Knorr und fügt an: „Unsere Statistik zeigt, dass die meisten Fonds das Ziel von stabilen Renditen erreichen.“ Die hohe Diversifikation der Fonds über Asset-Klassen und Regionen sei dafür ein wichtiger Grund.

Das mit der Diversifikation stimmt: Obwohl die Sektoren Gastronomie, Hotels und Einzelhandel unter der Pandemie leiden, ist die Lage bei den Büros einigermaßen stabil. Die Unternehmen wollen nach Aussagen der Fondsmanager die angemieteten Flächen weitgehend behalten, weil die Mitarbeiter nach der Pandemie wieder ins Büro kommen werden.

Zu den Corona-Gewinnern gehören die Sektoren Logistik wegen des gestiegenen Online-Handels sowie Wohnen wegen des Bedarfs nach bezahlbaren Wohnungen. Vom Boom bei den Wohnungen wollen die Commerz Real und die DWS auch stärker profitieren. Laut der Commerz Real könnte die Wohnimmobilienquote ihres Hausinvest-Fonds mittelfristig auf 20 Prozent von derzeit sechs Prozent steigen. Bei der DWS sieht Ulrich Steinmetz, Leiter Portfoliomanagement, bei der Wohnimmobilienquote für den Grundbesitz Europa und Grundbesitz Global noch Potenzial in Richtung zehn bis 20 Prozent. Der Grundbesitz Fokus Deutschland hat bereits einen Wohnimmobilienanteil von 28 Prozent. Wegen dieser Exposure erzielte das Produkt zwischen Anfang April 2020 und Ende März 2021 eine Rendite von 3,2 Prozent.

NACHFRAGE BLEIBT STARK

Zahlen vom Fondsverband BVI unterstreichen die Popularität von OIFs. Trotz der negativen Auswirkungen der Corona-Pandemie blieb die Nachfrage nach den Produkten im Jahr 2020 relativ stark. Die Zuflüsse betrugen neun Milliarden Euro und lagen damit nur leicht unter dem Rekordjahr 2019 (10,7 Mrd. Euro). Ende 2020 waren laut BVI 117,5 Mrd. Euro in OIFs investiert, der Löwenanteil davon von Privatanlegern.

Wie Deka-Geschäftsführer, Esteban de Lope Fend, erwähnt (siehe  Interview), wird die Nachfrage dadurch getrieben, dass es für sicherheitsbedachte Sparer derzeit keine attraktiven Alternativen gibt. Das Ersparte einfach bei der Bank liegen zu lassen, bringt entweder kaum Zinsen, bei höheren Summen drohen gar Negativzinsen durch Verwahrentgelte. Alternativen wie beispielsweise Staats- und Unternehmensanleihen bieten entweder negative Renditen oder liegen unterhalb der typischen Renditen von OIFs.

Mario Schüttauf, Fondsmanager der Hausinvest, verweist auf einen weiteren Vorteil: Inflationsschutz. „Corona wird viele Auswirkungen haben und eine davon ist die Inflation. Die Frage ist, wessen Freund die Inflation ist: der Aktien- oder der Immobilienmärkte? Wir denken, Substanzwerte wie Immobilien werden tendenziell mehr profitieren als Aktien”, sagt er. Schüttauf ist aber auch der Ansicht, dass die Aktien- und Immobilienfonds gar nicht miteinander konkurrieren, sondern sich für ein langfristiges Investment gut ergänzen. Der Fondsmanager meint damit den Diversifikationseffekt im Portfolio. Allerdings darf der Anleger auch bei schwachen Aktienmärkten keinen riesigen Sprung bei der Rendite von OIFs erwarten. Das Geschäftsmodell gibt das nicht her. Andererseits muss er wohl darauf achten, dass seine OIFs die stabilen – wenn auch nicht sehr hohen - Erträge auf Dauer liefern