„Aus abbezahltem Wohnraum wird ein Geschäft"

Anne Mareile Walter Sachwerte Berater Top News

Der Immobilienmarkt boomt – vor allem Wohnobjekte sind in Zeiten von Corona gefragt. Bei der Entscheidung für ein Investment genießt die Lage stets oberste Priorität. Doch welcher Standort garantiert tatsächlich die höchsten Renditen? Darüber hat procontra mit dem Berliner Immobilieninvestor und Sachverständigen für Immobilienbewertung, Mirko Otto, gesprochen.

Otto Bild: Privat

Bevölkerungsentwicklung und Infrastruktur: Auf diese Kriterien sollten Immobilienanleger bei der Standortwahl laut dem Berliner Sachverständigen Mirko Otto achten. Bild: Privat

Procontra: Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase und der prognostizierten garantierten Wertsteigerungen gelten Immobilien als stabiles, ertragreiches Investment. Ist bei der Entscheidung für ein Objekt die Lage tatsächlich das ausschlaggebende Kriterium?

Mirko Otto: Wenn ich eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, ist das definitiv der Fall. Es nützt nichts, ein super Objekt in einer schlechten Lage zu haben. Strebe ich eine finanzielle Absicherung für die Zukunft an, dann ist das Haus im Wald nicht unbedingt die beste Entscheidung. Stattdessen sollte man sich überlegen: Wie gut lässt sich das Objekt in zehn oder 20 Jahren verkaufen? Wenn ich irgendwann über abbezahlten Wohnraum verfüge, wird ein Geschäft daraus.

Procontra: Was sollen Anleger beachten, wenn sie nach dem optimalen Standort Ausschau halten?

Mirko Otto: Eine große Rolle spielt die Bevölkerungsentwicklung. Also beispielsweise: Wird der Ort in 20 bis 30 Jahren überaltert sein? Ist das vielleicht jetzt schon der Fall? Wenn in Zukunft kaum noch Menschen in einer Region wohnen, wird es potenziell schwierig werden, Mieter zu finden. Dann wird die Nachfrage nicht besonders groß ausfallen. Auch die Verkehrsanbindung ist wichtig, genauso wie die Infrastruktur. Grundsätzlich macht es einen großen Unterschied, ob sich das Objekt in einer Stadt mit drei Millionen Einwohnern befindet oder ob es am Stadtrand im Schwarzwald liegt, wo rechts und links nicht viel ist.

Procontra: Was muss ich im Auge haben, um hohe Renditen zu erzielen?

Mirko Otto: Dazu ein Beispiel: Ein Bekannter von mir hat vor elf Jahren im Brandenburgischen, an der Grenze zu Polen, ein Haus gekauft, das eine durchschnittliche Miete von 4,90 Euro pro Quadratmeter erzielte. Im vergangenen Jahr verkaufte er das Objekt mit einer Durchschnittsmiete von 5,20 Euro pro Quadratmeter. Das ist eine Mietsteigerung von rund 1,1 Prozent pro Jahr, die sich noch unterhalb der Inflationsrate befindet. Die Lage war einfach zu schlecht, eine Wertsteigerung daher nicht möglich. Befindet sich das Objekt an einem Standort, der unterhalb eines bestimmten Preisniveaus liegt, werden auch Maßnahmen zum Werterhalt und zur Wertsteigerung vermutlich nicht greifen. Renovierungen oder Modernisierungen werden den Mietpreis dann nicht nach oben treiben können. Und wenn es keine Mieter gibt, die dort zu einem bestimmten Preis wohnen wollen, wird auf der anderen Seite auch wieder das Geld für Renovierungen fehlen. Das wiederum lockt noch weniger Interessenten an. Ein Teufelskreis. Besitzt ein Objekt insgesamt eine geringe Wertsteigerung, ist es einfach kein gutes Investment.

Procontra: Für ein solides Investment kommen demnach nur 1 A-Lagen in Betracht.

Mirko Otto: Ja, aber es gibt Abstufungen. Wenn das Objekt in der Nähe einer Uni oder Fachhochschule liegt, ist das beispielsweise ein guter Hinweis für eine gute Lage. Denn da werden naturgemäß jedes Jahr neue junge Leute hinziehen und es wird immer ein paar geben, die an dem Standort hängen bleiben, dort eine Familie gründen. Auch das Gewerbe, die Zahl der Arbeitgeber vor Ort, machen eine gute Lage aus. Die Stadt Zwickau ist beispielsweise mit dem Volkswagen-Werk ein absoluter Monokultur-Standort. An diesem Arbeitgeber hängt die ganze Stadt. Wenn VW plötzlich pleiteginge, würde der Standort erheblich an Wert einbüßen. Hier zu investieren, ist riskant. Das ist keine gute Lage. Wenn aber eine Stadt industriell breit aufgestellt ist, wird sie auch langfristig ein guter Immobilienstandort bleiben.

Procontra: Welche Lagen innerhalb einer 1 A-Lage sind besonders gewinnversprechend?

Mirko Otto: Die Unterscheidung zwischen Makro-Lage und Mikro-Lage ist wichtig. Wenn die Makro-Lage eine absolute Wertsteigerung verspricht, kann die Mikro-Lage immer noch für eine gegenteilige Entwicklung sorgen. Das ist dann der Fall, wenn das Grundstück beispielsweise neben einem Wertstoffhof liegt und da morgens um fünf Uhr die Container hin- und hergeschoben werden. Oder wenn man sich für das Einfamilienhaus neben der Feuerwehrausfahrt entscheidet, wo die Notfall-Ambulanz regelmäßig ein- und ausfährt. In solchen Fällen lässt sich das Objekt nicht zu dem sonst marktüblichen Preis vermieten, dann muss man mit der Miete runtergehen. Wenn ich aber beim Blick aus dem Fenster in den Park schaue oder in den grün bewachsenen Friedhof, dann ist das eine gewinnversprechende Mikro-Lage. Allerdings gibt es nur wenige Grundstücke, die in der Mikro-Lage so schlecht abschneiden, dass die Makro-Lage dadurch ihre Bedeutung verliert