Mieten oder kaufen – wo sich Immobilieninvestments lohnen

Anne Mareile Walter Sachwerte

Die Wahl zwischen dem Erwerb der eigenen vier Wände und dem Abschluss eines Mietvertrags ist nicht immer leicht zu treffen. Die Analyse eines Immobilienportals hat jetzt die Kauf- und Mietpreise in 75 deutschen Städten miteinander verglichen.

Wohnen Bild: Pixabay/Michael Gaida

In Großstädten ist das Mieten auf lange Sicht meist kostengünstiger als der Erwerb von Wohneigentum. Bild: Pixabay/Michael Gaida

Der Traum vom Eigenheim – in einigen Regionen Deutschlands ist dies tatsächlich die kostengünstigere Alternative zum Mieten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse des Immobilienportals Immowelt, bei der die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise in 75 deutschen Städten unter die Lupe genommen wurde. Doch was ist kostengünstiger für den Verbraucher? Der Kauf einer Immobilie oder das lebenslange Bezahlen von Miete? Laut der Studie hänge dies vom Wohnort des Sparers ab, das jeweilige finanzielle Polster sei außerdem ausschlaggebend.

In 51 Städten haben Mieter bessere Karten als Käufer

Als Basis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise dienten die auf Immowelt inserierten Angebote, die von den Nutzern vermehrt nachgefragt wurden. Das Ergebnis der Untersuchung: In 51 Städten sind Mieter weniger stark finanziell belastet als Immobilienbesitzer. Demgegenüber ist in 24 Städten das Kaufen tatsächlich günstiger als das Mieten. Das ist vor allem im Ruhrgebiet der Fall, wo die Kaufpreise vergleichsweise niedrig sind. Eine Wohnung in Oberhausen mit 80 bis 120 Quadratmetern koste beispielsweise durchschnittlich 137.000 Euro. Bei einer Finanzierung über 15 Jahre entspricht dies einer monatlichen Rate von 410 Euro. Eine mittlere Miete hingegen liege bei 580 Euro. Ähnlich sei die Wohnsituation auch in Bochum, Gelsenkirchen und Krefeld.

Für die Analyse wurden Wohnungen zwischen 80 und 120 Quadratmetern, die zwischen März 2020 und Februar 2021 auf der Plattform inseriert wurden, herangezogen. Dabei waren die Mieten als Nettokaltmieten angegeben. Bei den zum Verkauf stehenden Immobilien berechneten die Autoren die Annuitätenrate für eine 100-Prozent-Finanzierung auf 15 Jahre und gingen dabei von einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent sowie einem Zinssatz von 1,6 Prozent aus.

Extrem hohe Kaufpreise verzeichneten – wenig überraschend – Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main. Trotz niedrigem Zinsniveau ist in diesen Städten das Kaufen für viele Bewohner keine Option mehr. In der bayerischen Landeshauptstadt ist die Differenz zwischen Kaufen und Mieten am größten: Hier liegt die Tilgungsrate 660 Euro über der durchschnittlichen Miete von 1.740 Euro.

Moderater ist die Immobilienlage in Köln, denn dort kann sich das Investieren in die eigenen vier Wände durchaus lohnen. Der Unterschied zwischen einer monatlichen Miete und einer monatlichen Annuitätenrate beträgt hier lediglich zehn Euro. Auch in Berlin ist der Markt entspannter: Die durchschnittliche Darlehensrückzahlung von Käufern in der Hauptstadt liegt 100 Euro über der durchschnittlichen Miete. Käufer von Immobilien haben jedoch die Chance, von den steigenden Immobilienpreisen zu profitieren – im vergangenen Jahr legten Bestandsimmobilien laut Postbank-Wohnatlas um 9,6 Prozent zu. Ob allerdings auch in Zukunft mit weiter steigenden Preisen gerechnet werden kann, darüber gehen die Meinungen auseinander.

Arbeitsplatzentwicklung beeinflusst die Immobilienpreise

Ein wichtiger Indikator, wie sich die Immobilienpreise entwickeln, ist unter anderem die Arbeitsplatzentwicklung in der Region, machte André Heid, Geschäftsführer des Sachverständigenbüros Heid Immobilien, im procontra-Interview deutlich. Haid wies ebenfalls darauf hin, dass die Raten für den Immobilienkauf nicht höher als ein Drittel der Nettoeinkünfte ausfallen sollten. “Vor allem, wenn man selbst einzieht, sollte man aber nicht nur die Darlehensrate beachten, sondern auch Grundsteuer und Instandhaltungskosten einberechnen und Rücklagen bilden, um einen Puffer für Reparaturen und Co. zu haben”, erklärte Haid. Dies werde in der Praxis aber viel zu selten gemacht.