Zwangsversteigerungen: Die Ruhe vor dem Sturm?

Stefan Terliesner Sachwerte Top News

Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien ging zuletzt merklich zurück. Doch die Entwicklung ist trügerisch. Mit dem Auslaufen staatlicher Unterstützungsprogramme steigen die Risiken für Immobilienbesitzer.

Zwangsversteigerungen Bild: Adobe Stock/Matthias Stolt

Immobilien: Werden Zwangsversteigerungen nach Ablauf der staatlichen Hilfeleistungen zunehmen? Bild: Adobe Stock/Matthias Stolt

Für Käufer sind sie eine Chance, besonders günstig an eine Immobilie zu kommen. Für Verkäufer dagegen sind sie in der Regel mit Enttäuschungen und oft auch mit finanziellen Einbußen verbunden: Zwangsversteigerungen. Im vergangenen Jahr ordneten Behörden für deutlich weniger Objekte ein Verfahren an. Insgesamt wurden 14.853 Immobilien aufgerufen. Im Turnus zuvor waren es noch 17.600 Einheiten. Doch die Ruhe ist trügerisch. Zu diesem Ergebnis kommt der Fachverlag Argetra, der regelmäßig die Daten des Zwangsversteigerungsmarkts erfasst und dafür die Termine von allen fast 500 Amtsgerichten auswertet.

Kein stabiles Umfeld

Nach Angaben von Walter Ruesch, Geschäftsleiter von Argetra, „verhindern neben der anhaltenden Niedrigzinsphase derzeit noch vielen Corona-bedingten Stundungsverfahren einen Anstieg der Zahlen".

Hintergrund: Die günstigen Zinsen erleichtern einem Kreditnehmer mit Bedarf eine Umschuldung. Und was die Stundungen betrifft, so räumen in der Corona-Krise Banken etlichen Kreditnehmern mehr Zeit für ihren Schuldendienst ein. Der Gesetzgeber hat dafür einen gesetzlichen Rahmen geschaffen. Darüber hinaus gewährt der Staat Betroffenen derzeit diverse finanzielle Hilfen. Dieses Umfeld, so Ruesch sei aber nicht stabil.

 „Laufen die staatlichen Unterstützungsprogramme aus, ist mit steigender Arbeitslosigkeit, mehr Kurzarbeitergeld und einem verstärkten Angebot am Immobilienmarkt zu rechnen. Muss dann ein Kredit verlängert werden, führt die Marktschwankungsanalyse der Immobilie zu erhöhten Blankoanteilen, die sich Banken mit hohen Zinsaufschlägen bezahlen lassen. Wer das dann nicht zahlen kann, geht in die Abwicklung.“Walter Ruesch

Auf systemische Risiken durch zu hohe Beleihungen im Bereich der Baufinanzierung weise die Bundesbank seit 2017 hin. Bestätigung finde dies im fast 66-prozentigen Anteil, den Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen an den gesamten Zwangsversteigerungen.

Kreditsummen steigen

Demnach gehen viele Kreditnehmer ein hohes Risiko ein. In dieses Bild passen auch Aussagen von Michael Neumann, Chef des Finanzdienstleisters Dr. Klein über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen. Folglich steigen die Kreditsummen: Zur Finanzierung des Hauses oder der Wohnung nahmen Darlehensnehmer im Dezember 2020 im Schnitt 300.000 Euro auf – 2.000 Euro mehr als im November und 15.000 Euro mehr als im Jahresdurchschnitt. Viele Kreditnehmer müssen also eine immer höhere Schuldenlast abtragen. Würde das Zinsniveau nachhaltig steigen, wären wohl in vielen Fällen Finanzierungsprobleme die Folge.

Allerdings käme eine Zwangsversteigerungswelle erst 2022. Dies liegt vor allem an den Verfahrensdauern an den Amtsgerichten. Im Bundesdurchschnitt dauert es eineinhalb Jahre ab Beantragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch bis zum ersten Versteigerungstermin. Laut Argetra landete 2020 nur jedes zweite eröffnete Zwangsversteigerungsverfahren im Gerichtssaal. Die andere Hälfte würde bereits vor der Versteigerung freihändig verkauft.

Einigung im Vorfeld

Für potenzielle Immobilienkäufer kann der Vorfelderwerbs attraktiv sein. Wer den Gläubiger kennt – in der Regel eine Bank – kann den Direktkauf eines für eine Zwangsversteigerung vorgesehenen Objekts prüfen. Sind alle Beteiligten, also auch der Schuldner, einverstanden, erwirbt der Käufer auf diese Weise mitunter ein Objekt deutlich unter dem Marktwert.

Der Abschlag ist dann vermutlich zwar nicht so hoch wie bei einer Zwangsversteigerung, aber dafür ist die Chance viel größer, bei der Immobilie überhaupt zum Zug zu kommen. Denn landet das Objekt erst einmal bei einer Versteigerung beim Amtsgericht, überbieten sich meistens mehrere Interessenten, bis einer den Zuschlag erhält.

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