Grüne Immobilien: Chancen und Risiken für Investoren

Investmentfonds Sachwerte Top News von Martin Lechtape

Nachhaltige Baustoffe sind teuer

Gebäude, die 35 Prozent aller DGNB-Kriterien einer nachhaltigen Immobilie erfüllen, bekommen die Bronze-Plakette. Ab 80 Prozent verleihen die Prüfer die Platin-Auszeichnung. Die Kosten variieren je nach Art und Größe des Bauprojekts. Für die Zertifizierung eines bereits fertiggestellten Wohngebäudes mit weniger als sechs Wohneinheiten und mehr als zwei Etagen ohne Keller zahlt ein Bauherr beispielsweise 1.250 Euro. Falls er DGNB-Mitglied ist, sind es nur 1.000 Euro. Ein Vorzertifikat für die Planung kostet jeweils 250 Euro weniger. Hinzu kommen Honorarkosten für den Prüfer, die je nach Projekt und Aufwand unterschiedlich hoch ausfallen können. Bei BREEAM richten sich die Kosten nach der Anzahl der zu zertifizierenden Wohneinheiten. Bei einem Neubauprojekt mit vier Wohneinheiten in Deutschland kostet das BREEAM-Zertifikat insgesamt 4.000 Euro. Darin enthalten sind alle Kos­ten für die Zertifizierung bei der Planung und nach der Fertigstellung. Die Siegel sind indes nicht der einzige Kostenblock, der auf Bauherren bei grünen Gebäuden zukommt. Auch für den Bau selbst müssen sie tief in die Tasche greifen. Denn nachhaltige Baustoffe von hoher Qualität sind teuer. Laut der DGNB liegen die Baukosten für Öko-Immobilien ein bis fünf Prozent höher als bei konventionellen Gebäuden. Dafür sollen die Gebäude auf lange Sicht mehr Rendite abwerfen. „Die Hoffnung ist, dass sich diese Mehrkosten über geringe Energiekosten und höhere Mietsteigerung amortisieren“, sagt IW-Ökonom Voigtländer. Die Studie der Universität Regensburg bestätigt das: „Nur bei sehr kurzfristiger Betrachtung überwiegen Kosteneffekte“, schreiben die Autoren.

Doch daran glaubt offenbar noch nicht jeder. So ist der Anteil der als grün klassifizierten Immobilienfonds gemessen am Gesamtmarkt nach wie vor verschwindend gering: Im Jahr 2019 betrug das Fondsvolumen nachhaltiger Immobilienfonds in Europa rund 5,8 Milliarden Euro, verteilt auf zehn Fondsvehikel. Im selben Jahr belief sich das Anlagevolumen offener Immobilienfonds in Deutschland insgesamt auf eine Summe von rund 109,12 Milliarden Euro.

Ungewisse Zukunft

Grüne Immobilieninvestments sind also immer noch ein Nischenphänomen. „So stark orientieren sich Immobilieninvestoren noch nicht an grünen Kriterien, auch wenn das immer erwartet wird“, schränkt auch IW-Ökonom Voigtländer ein.

Gleichzeitig mehren sich die Warnzeichen, dass der Boom am deutschen Immobilienmarkt seinem Ende entgegengehen könnte. Besonders Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien in deutschen Großstädten verbuchen, auch durch den Corona-Lockdown, teils stark sinkende Mieteinnahmen. Zudem stehen viele Bürogebäude leer, weil die Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten – und dort auch nach der Pandemie möglicherweise bleiben. Die unsicheren Aussichten hemmen die Nachfrage nach Öko-Immobilien zusätzlich.

Dabei gibt es auf dem Markt durchaus noch Chancen für Immobilieninvestoren. Voigtländer sieht etwa in der Logistik und in Wohnimmobilien ein wachsendes Potenzial. Hier spielen grüne Immobilien bisher zwar kaum eine Rolle. Das muss aber nicht so bleiben. Denn das Interesse ist selbst in der Krise ungebrochen: So steckten Investoren im ersten Halbjahr dieses Jahres mehr als 3,9 Milliarden Euro in Lager- und Logistik- sowie Unternehmensimmobilien, geht aus dem Herbstgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) hervor. Bei Wohnimmobilien zogen die Mieten in deutschen Metropolen im selben Zeitraum leicht an. Auch die Kaufpreise sind zuletzt weiter gestiegen. Corona könnte diesen Trend sogar noch festigen. Denn wer mehr zu Hause arbeitet, braucht keine Wohnung mehr in der Innenstadt und stellt höhere Anforderungen an die eigenen vier Wände. Eine grüne Bauweise ist da bei vielen Mietern und Käufern inzwischen wohl ein wichtiger Faktor. Denn im Grünen lebt und arbeitet es sich einfach besser.

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