Grüne Immobilien: Chancen und Risiken für Investoren

Investmentfonds Sachwerte Top News von Martin Lechtape

Der Trend zu immer mehr Nachhaltigkeit erfasst auch die Immobilienbranche. Investoren erhoffen sich von grünen Gebäuden eine höhere Rendite. Doch es gibt auch Grund zur Vorsicht – besonders auf kurze Sicht.

Grüne Gebäude

Grüne Gebäude sollen Energie und Wasser sparen, Gesundheit und Zufriedenheit fördern und sich obendrein harmonisch in das Gesamtbild des Stadtviertels eingliedern. Bild: Adobe Stock/Ivan Kurmyshov

Grün soll es sein, ökologisch wertvoll und gut für die Gesellschaft. Der Corona-Wiederaufbauplan, den die Europäische Kommission im Juli ankündigte, gibt Unternehmen eine klare Richtung vor. Besonders im Fokus der Politiker in Brüssel: Immobilien. Denn die sind für fast 40 Prozent des CO2-Ausstoßes in Europa verantwortlich. Deshalb sieht der Corona-Plan der Kommission eine massive Sanierungswelle für die nächsten Jahre vor.

Und nicht nur die Politik fordert mehr Nachhaltigkeit. Viele Unternehmen legen inzwischen ebenfalls großen Wert auf die Ökologie ihrer Gebäude, schließlich sollen Hauptsitz, Produktionshallen & Co. zur eigenen Nachhaltigkeitsstrategie passen. „Es gibt auch großen Druck vonseiten institutioneller Investoren, die sich verpflichtet haben, ihren CO2-Abdruck zu reduzieren“, erklärt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Fondsanbieter haben längst auf die wachsende Nachfrage reagiert und ihre Strategien entsprechend angepasst. Zwischen 2013 und 2019 hat sich die Zahl der als grün deklarierten Gebäude in offenen Immobilienfonds laut einer Untersuchung der Fondsratingagentur Scope Analysis mehr als verdoppelt. Inzwischen ist fast jedes zweite Gebäude in den untersuchten Fonds mit einem Siegel oder Zertifikat ausgestattet, das die Immobilie als besonders umweltfreundlich klassifiziert.

Berater sollten das Thema auf dem Schirm haben, denn in Zukunft könnten sich mehr Anleger nach grünen Immobilieninvestments erkundigen. „Am Thema Nachhaltigkeit kommen Investoren nicht mehr vorbei. Die Bedeutung des Themas nimmt rapide zu“, schreiben die Scope-Autoren. Nicht nur weil Nachhaltigkeit ihnen ein ruhiges Gewissen verschafft, sondern auch weil viele darin eine profitable Investition sehen. Denn im Gegensatz zu konventionellen Gebäuden trumpfen ihre nachhaltigen Geschwister mit niedrigen Betriebskosten und längerer Nutzungsdauer auf. Mieter und Käufer nachhaltiger Gebäude bringen außerdem eine höhere Zahlungsbereitschaft mit, wie eine Metastudie der Universität Regensburg aus dem Jahr 2016 herausfand. Vermieter und Verkäufer können dementsprechend höhere Preise als bei konventionellen Immobilien verlangen.

Gut für Gesundheit und Wohlbefinden

Eine nachhaltige Bauweise hat auch ganz praktische Vorteile, die sich mitunter ebenfalls im Geldbeutel bemerkbar machen können: So sollen Mitarbeiter an Öko-Standorten produktiver sein und weniger häufig den Job wechseln als solche, die in konventionellen Büros arbeiten, fanden die Regensburger Forscher in ihrer Studie heraus. Als Gründe nennen die Wissenschaftler etwa die bessere Luftqualität im Raum oder auch die optimierte Beleuchtung, mit denen grüne Gebäude oft punkten. Denn diese Faktoren sorgen nach Ansicht der Forscher dafür, dass sich Mitarbeiter woh­ler fühlen und effizienter arbeiten als in muffigen und grell beleuchteten Büros.

Grüne Gebäude sollen also nicht nur Energie und Wasser sparen, sondern auch einen positiven Einfluss auf Bewohner und Nachbarn haben, Gesundheit und Zufriedenheit fördern und sich obendrein harmonisch in das Gesamtbild des Stadtviertels eingliedern. Das Problem: Wie genau Bauherren diese Ziele in die Praxis umsetzen, ist unklar. Denn eine einheitliche Definition grüner Gebäude gibt es nicht. Wer sicher sein will, vom Erbauer nicht übers Ohr gehauen zu werden, kommt nicht umhin, sich vor Ort selbst ein Bild der Immobilie zu machen.

Bei einem Direktinvestment funktioniert das noch ganz gut. Offene Immobilienfonds investieren aber mitunter in mehrere Immobilien, oft sogar in vielen verschiedenen Ländern. Die Objekte allesamt zu besichtigen, ist für Privatinvestoren kaum möglich. Wer wissen will, ob ein Immobilienfonds wirklich so grün ist, wie der Verkaufsprospekt suggeriert, sollte deshalb auf gängige Zertifizierungen und Siegel achten. Die von Scope untersuchten offenen Immobilienfonds verwenden am häufigsten die Zertifizierung BREEAM des britischen Testzentrums BRE. Mehr als die Hälfte der zertifizierten Objekte in den Fonds trägt dieses Siegel. Die Kontrolleure von BREEAM prüfen jede Immobilie in zehn Kategorien. Sie untersuchen etwa, wie viel Wasser und Energie das Gebäude verbraucht, wie es sich auf die Gesundheit der Bewohner auswirkt und wie gut es an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen ist. Am Ende vergeben die Prüfer das BREEAM-Siegel in sechs Abstufungen: von „akzeptabel“ bis „hervorragend“.

Ein anderes beliebtes Siegel für nachhaltige Gebäude ist das der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Nach eigenen Angaben ist die DGNB sogar Marktführer in Deutschland bei der Zertifizierung nachhaltiger Immobilien. Die deutschen Prüfer gehen in vielen Dingen ähnlich vor wie die Briten. So schauen auch sie sich an, wie viel Energie und Wasser die Immobilie verbraucht. Bei Neubauten bewerten die DGNB-Prüfer neben der Ökobilanz des Gebäudes unter anderem aber auch, wie flexibel das Haus gebaut wurde: Besteht es aus großen Räumen mit stützenden Säulen oder ist es in kleine Apartments mit vielen tragenden Wänden unterteilt? Ersteres ist deutlich besser für die Umwelt: So können im Laufe der Zeit nämlich Wände eingezogen oder herausgenommen werden, ohne dass das Gebäude gleich abgerissen werden muss. Aus einer Lagerhalle kann so ohne größeren Aufwand ein Bürokomplex mit vielen Einzelbüros entstehen – oder umgekehrt.

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