Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie, Herr Heid?

Anne Hünninghaus Sachwerte Top News

Die Corona-Krise hält die Deutschen nicht davon ab, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. In guten Wohnlagen klettern die Preise immer weiter in die Höhe. Aber wann ist der Kauf tatsächlich eine gute Investition? Immobiliengutachter André Heid hat procontra dazu einige Fragen beantwortet.

Immbiliengutacher André Heid

Immbiliengutacher André Heid spricht im Interview über emotionale Käufer und überhöhte Preise. Bild: Heid Immobilien

Trotz der Corona-Krise sind die Preise für Wohneigentum auch im ersten Halbjahr 2020 weiter gestiegen. Aber wann lohnt sich der Kauf wirklich und in welchen Fällen raten Profis vom Immobilienerwerb ab? André Heid, Geschäftsführer des Sachverständigenbüros Heid Immobilien, hat procontra dazu einige Fragen beantwortet.

procontra: Herr Heid, insbesondere in den Städten scheint es bei den Immobilienpreisen nach oben hin kaum noch ein Limit zu geben. Angesichts dessen haben viele Interessenten ihr Gespür dafür verloren, welche Summen noch akzeptabel sind. Wie gehen professionelle Gutachter vor, um den objektiven Wert zu bestimmen?

André Heid: Als erstes prüfen wir alle Unterlagen: Wo befindet sich das Grundstück, wie ist die Gebäudequalität, besteht ein weiteres Baurecht? Das weitere Vorgehen hängt davon ab, wofür die Immobilie genutzt werden soll. Solche für die Eigennutzung, zum Beispiel das klassische Einfamilienhaus, werden nach dem Sachwertverfahren bewertet. Bei der Immobilie als Kapitalanlage geht es darum, wie hoch der Ertragswert ist. Der errechnet sich aus dem Verhältnis des monatlichen Mietpreises pro Quadratmeter zur Summe der erwarteten Jahresmieten. Die Renditen, die übrig bleiben, hängen stark von der demografischen Entwicklung der Region ab.

procontra: Wo sind sie besonders niedrig?

Heid: Zum Beispiel in München – wenn Sie dort eine Immobile kaufen, drehen Sie eigentlich nur Geld um. Sie wetten auf eine Wertsteigerung, die ja auch nicht unwahrscheinlich ist, da die Arbeitsplatzentwicklung dort voraussichtlich sehr gut bleiben wird. Sofern der Kaufpreis nicht allzu stark vom realen Wert abweicht, haben Sie langfristig gesehen also trotzdem eine gute Rendite.

procontra: An welchen Daten orientiert sich der Gutachter?

Heid: Er beruft sich auf den Bericht des Gutachterausschusses und dieser wiederum wertet die realen Kauftransaktionen – basierend auf Notarverträgen – aus. Diese Daten sind sonst nicht zugänglich, Angebotspreise, die Sie im Internet finden, weichen davon ab. Am besten eignet sich das Vergleichswertverfahren: Welche Objekte wurden in derselben Lage in den vergangenen drei Monaten zu welchem Preis verkauft? Da aber oftmals die Datengrundlage in manchen Bereichen unzureichend ist, kommt hilfsweise das Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren zur Anwendung.

procontra: Bei der Wette auf Wertsteigerung ist die Arbeitsplatzentwicklung in der Region die relevante Größe. Wenn nun an einem bislang wenig begehrten Standort ein Unternehmen öffnet, wie die Tesla-Gigafactory in Brandenburg, schnellen die Preise dann gleich nach oben?

Heid: Ja, wenn große Unternehmen dorthin ziehen, generiert sich darüber die Nachfrage. In diesem Fall kaufen Projektentwickler bereits interessante Grundstücke im Hinblick darauf, wo sich in der Umgebung Wohnraum zur Verfügung stellen lässt. Aber: Nur ein einziger Abreitgeber in der Region ist ein Risiko. Erst wenn sich Subindustrien bilden, werden die Preise steigen. Generell sind Wohnimmobilien im Vergleich zu anderen Assetklassen meist interessant, da die Investoren davon ausgehen dürfen, dass diese unabhängig der äußeren Umstände immer gefragt sein werden. Der Fachmann spricht dabei vom Liegenschaftszins, der das Risiko von Immobilien an verschiedenen Standorten beschreibt und vom Gutachterausschuss für die einzelnen Assetklassen gebildet wird. Dieser ist, für Wohnobjekte in der Regel deutlich niedriger als für Gewerbeimmobilien. Je kleiner der Liegenschaftszins ausfällt, desto geringer ist das Risiko: Bei Wohnimmobilien beträgt er zwischen 0,5 bis 3,5 Prozent, bei Gewerbeimmobilien liegt er mit zwischen 4,5 bis 10 Prozent deutlich darüber.

procontra: Und wie steht es um die anderen Assetklassen?

Heid: Corona hat hier zuletzt zu Verschiebungen geführt. Viele Großkonzerne bemerken nun, wie gut die Arbeitsorganisation im Homeoffice funktioniert und planen, Büroflächen zu reduzieren. Das wiederum könnte möglicherweise den Effekt auslösen, dass mehr Menschen bereit sind, weiter weg vom Arbeitsplatz zu wohnen. Wer zum Beispiel nur noch zwei Tage pro Woche ins Büro fährt, nimmt eher längeres Pendeln in Kauf. Die Speckgürtel vergrößern sich dann tendenziell. Hotelimmobilien verlieren derweil durch die Krise der Tourismusbranche an Wert. Was wir aber nicht vergessen dürfen: Der Bund hat im Zuge der Krise mehr als eine Billion Schulden aufgenommen, dieses Geld wird ins System gepumpt, wovon alle großen Assetklassen – egal ob Aktien oder Immobilien –profitieren. Das wird Auswirkungen auf die nächsten fünf bis zehn Jahre haben.

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Wann ist vom Kauf abzuraten?

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