Keine Wohngebäudeversicherung: Muss der Hausverkäufer informieren?

Berater Recht & Haftung Michael Fiedler

Müssen Immobilienbesitzer beim Hausverkauf darauf hinweisen, dass kein Versicherungsschutz besteht? Auf welche Feinheiten es bei der Beantwortung dieser Frage ankommt, stellte der Bundesgerichtshof fest.

Informationspflichten_Urteil_Hausverkauf_Wohngebäudeversicherung

Muss der Verkäufer einer Immobilie darüber informieren, dass kein Versicherungsschutz besteht? Der BGH urteilte dazu. Bild: pixabay

Hausbesitzer in Deutschland fürchten sich insbesondere vor Sturmschäden. Betroffen sind nach solchen Schäden zumeist Dächer – und deren Reparatur ist oft kostspielig. So auch im vorliegenden Fall. Für die Beseitigung eines solchen Sturmschadens musste eine Hausbesitzerin 38.386,65 Euro aufwenden. Das Problem: Eine Wohngebäudeversicherung, die einen solchen Schaden reguliert hätte, bestand nicht. Die Frau hatte das Haus nur wenige Wochen zuvor für 350.000 Euro gekauft. Die Vorbesitzer informierten die Käuferin nicht darüber, dass die Wohngebäudeversicherung den Vertrag gekündigt hatte. Darin sah die Käuferin eine Pflichtverletzung der Verkäufer und beschritt den Klageweg, der letztlich bis zum Bundesgerichtshof führte.

Entscheidung und Grundlagen

Grundlage des Immobilienkaufs war der entsprechende Kaufvertrag. Darin heißt es: „Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer mit über mit dem Tag der Kaufpreiszahlung, jedoch nicht vor dem 02.05.2017.“
Die Versicherung kündigte den Wohngebäudevertrag zum 10. Mai 2017; die Übergabe der Immobilie erfolgte am 11. April 2017 und das Unwetter traf das Haus am 22. Juni 2017.

Die Richter am BGH verneinten in ihrem Urteil allerdings eine Pflichtverletzung des Verkäufers. Eine Pflicht, die Klägerin darüber zu informieren, dass nach Übergabe der Immobilie kein Gebäudeversicherungsschutz gewährleistet war, bestand nicht. Es sei auch nicht zu erwarten gewesen, dass die Verkäufer ab Zeitpunkt der Übergabe weiterhin für Versicherungsschutz sorgen würden.

Käufer muss seine Interessen selbst wahren

Im Urteil (V ZR 61/19) heisst es, der Käufer müsse in der Zeit zwischen Übergabe und Eintragung in das Grundbuch seine Sacherhaltungsinteressen selbst wahren. Entweder durch eine Vereinbarung mit dem Versicherer des Verkäufers oder einen Vertrag mit einem anderen Versicherer. Der Käufer müsse stets damit rechnen, dass der Versicherungsschutz durch ein Verhalten des Verkäufers vor Eintritt des Versicherungsfalles oder aus anderen Gründen verloren gehe, so die BGH-Richter.

Der BGH hatte auch zu prüfen, ob eine vertragliche Nebenpflicht verletzt worden war. Doch auch diese Argumentation ließen die Richter nicht gelten. Grundsätzlich bestehe keine Pflicht des Verkäufers, den Käufer darüber zu informieren, dass keine Gebäudeversicherung besteht oder diese gekündigt wurde. „Fragt der Käufer nicht nach, kann der Verkäufer davon ausgehen, dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmert“, heißt es im BGH-Urteil (liegt procontra vor). Fragt der Käufer nicht nach, fallen die hieraus entstehenden Nachteile in die Risikosphäre des Käufers.

Keine vertragliche Nebenpflicht

Eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten, die zum Schadenersatz verpflichten, kommt allerdings dann in Betracht, wenn der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrags erklärt, dass eine Gebäudeversicherung besteht.

Zwar enthält der Kaufvertrag die oben zitierte Klausel, wonach die „Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen“. Doch darin fehlt eine Erklärung, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Gebäudeversicherung bestand so der BGH. Zwar wären Wohngebäudeversicherung und Grundbesitzerhaftpflicht von dieser Klausel erfasst, dass diese aber tatsächlich bestehen, geht aus der Klausel nicht hervor.

Dass die Parteien die Regelung des Vertrages abweichend von deren Wortlaut übereinstimmend anders verstanden haben (sog. falso demonstratio) machte die Klägerin allerdings nicht geltend. Die Sache zur Aufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, bestand deshalb nicht, so die Richter abschließend.

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