Offene Immobilienfonds: Auf welche Kennzahlen es jetzt ankommt

Martin Thaler Corona Investmentfonds Top News

Durch die Corona-Krise steht das Geschäftsleben weitgehend still. Welche Auswirkungen hat das auf offene Immobilienfonds und worauf gilt es für Anleger derzeit zu achten? Hierüber sprach procontra mit Scope-Analystin Sonja Knorr.

Rechnet mit Nachverhandlungen bei einigen Mietzahlungen: Scope-Analystin Sonja Knorr.

Rechnet mit Nachverhandlungen bei einigen Mietzahlungen: Scope-Analystin Sonja Knorr. Bild: Scope

Durch die Corona-Krise ist der Einzelhandel in Deutschland weitgehend zum Erliegen gekommen: Die meisten Geschäfte bleiben geschlossen, die Innenstädte sind verwaist. Unternehmen wie Adidas, H&M oder Deichmann hatten daraufhin angekündigt, für ihre Ladengeschäfte keine Mieten mehr zahlen zu wollen. Dabei beriefen sie sich auf die Corona-Hilfsgesetze der Bundesregierung, die vorsehen, dass das Kündigungsrecht bei ausbleibenden Mietzahlungen für die Dauer von zwei Jahren ausgesetzt wird.

Insbesondere Adidas wurde daraufhin öffentlich stark kritisiert. "Wenn jetzt finanzstarke Unternehmen einfach ihre Miete nicht mehr zahlen, ist dies unanständig und nicht akzetabel", kritisierte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht den Sportartikelhersteller, der in der Folge einlenkte und sich öffentlich entschuldigte.

Die Diskussion um die Mietzahlungen verdeutlicht jedoch die schwierige Situation vieler Einzelhändler. Branchenvertreter äußert zuletzt mehrfach die Befürchtung einer bevorstehenden Pleitewelle. Diese hat auch Auswirkungen auf dem Immobiliensektor. Einer EY-Umfrage unter 300 Immobilieninvestoren ergab einen düsteren Ausblick auf das bislang boomende Immobiliengeschäft.

So glaubten 87 Prozent der Befragten, dass die Preise für Einzelhandelsimmobilien in diesem Jahr sinken werden. Noch düsterer ist der Ausblick für Hotelimmobilen: Hier rechneten 95 Prozent der Befragten mit sinkenden Preisen, da viele Hotels aufgrund der Krise schließen müssten. Auch bei Büroimmobilien sieht die Mehrheit (76 Prozent) sinkende Immobilienpreise als wahrscheinlich an.

Auch für offene Immobilienfonds könnte diese Entwicklung zum Problem werden - schließlich sind dies die Segmente, in denen sie hauptsächlich investiert sind. So besteht beim "hausinvest" der Commerz Real - einem der bekanntesten Fonds - beispielsweise das 152 Objekte umfassende Immobilienportfolio zu 40,5 Prozent aus Handels- bzw. Gastronomieimmobilien, zu 40,3 Prozent aus Büroimmobilien und zu 11,7 Prozent aus Hotels.

Was bedeuten ausbleibende Mietzahlungen und eine drohende Pleitewelle für die offenen Immobilienfonds? Und auf welche Kennzahlen gilt es für Anleger derzeit zu achten? Hierüber sprach procontra mit Sonja Knorr, Analystin bei der Ratingagentur Scope.

procontra: Unternehmen wie Adidas, H&M und Deichmann kündigten an, für ihre Geschäfte erst einmal keine Miete zahlen zu wollen. Auch andere Unternehmen könnten aufgrund der neuen Gesetzeslage folgen. Inwiefern kann dies für die offenen Immobilienfonds zum Problem werden?  

Sonja Knorr: Bei einigen Mietern kann man damit rechnen, dass Nachverhandlungen der Mietkonditionen folgen werden, also Mietpreissenkungen gefordert werden. Bei manchen Unternehmen möglicherweise auch um drohende Insolvenzen abzuwenden. Das hat natürlich Auswirkungen auf die Einnahmen der Fonds und längerfristig auch auf die Bewertung der Objekte. Wie hoch die Effekte sein werden, hängt davon ab, wie lange die Krise dauert und inwieweit die Auswirkungen durch staatliche Stützungsmaßnahmen für Wirtschaft und Private abgefedert werden können. Bei den angekündigten Mietstundungen wären die Zahlungsströme jedoch erstmal verschoben.  

procontra: Experten rechnen durch die Krise mit einer „Pleitewelle“ im Gewerbe- sowie Hotelbereich. Zwei Segmente, in die viele offene Immobilienfonds derzeit investiert sind. Wie problematisch kann das für die Fonds werden?  

Knorr: Das hängt in erster Linie vom Andauern der Corona-Krise ab und in welchen Ländern die staatlich Stützungsmaßnahmen in welchem Umfang greifen. Des Weiteren ist nicht auszuschließen, dass die aktuell gezwungen starke Nutzung von Online-Konferenzsystemen im Zusammenspiel mit einem weiter gestiegenen Bewusstsein für Nachhaltigkeit dazu führt, dass geschäftliche Reiseaktivitäten evtl. dauerhaft sinken.  

procontra: Wie können die Fondsmanagements auf die genannten Probleme reagieren?  

Knorr: Die Gesellschaften haben in den vergangenen Jahren sehr gute Risikomanagement-Systeme aufgebaut. Mit Hilfe dieser können die Mietstundungsanfragen oder Nachverhandlungen von Mietverträgen sehr eng verfolgt werden. Es gilt, tragfähige Konzepte zu erarbeiten, um zu differenzieren, welche Mieter oder Betreiber unterstützt werden sollten, oder wo man die Anstrengungen auf einen „Neustart“ im Sinne einer Neuvermietung fokussieren sollte. Die Branche ist durchaus krisenerfahren und arbeitet professionell an den möglichen, aber nicht vollständig absehbaren Herausforderungen.  

procontra: Sind offene Immobilienfonds, die verstärkt auf das Wohnsegment gesetzt haben, derzeit besser aufgestellt?  

Knorr: Dieses Segment weist grundsätzlich bei geringerer Rendite eine höhere Stabilität auf – auch in Krisenzeiten. Allerdings ist auch hier mit Auswirkungen zu rechnen. Die Steigerungsraten, die wir in der Vergangenheit gesehen haben, werden aus aktueller Sicht auch hier gebremst werden, wie auch in den anderen Segmenten. Zudem kann perspektivisch eine erhöhte Arbeitslosigkeit und ein gesunkenes Lohnniveau die Nachfrage dämpfen.  

procontra: Gibt es bestimmte Kennzahlen, auf die Anleger jetzt besonders schauen sollten, bevor Sie investieren?  

Knorr: Aktuell sind eine auskömmliche Liquiditätsquote sowie eine hohe Vermietungsquote wichtige Indikatoren. Auch die Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge sollte vergleichsweise lang sein. Allerdings bilden diese potentiellen Ausfälle von Mietern noch nicht ab, da sie keinen Aussage über die Bonität treffen. Ist z.B. der Anteil von staatlichen Mietern wie Behörden vergleichsweise hoch, kann für diesen Anteil auch mit stabilen Einnahmen gerechnet werden.

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