Immobilien: Historischer Preisanstieg bei Gewerbe

Investmentfonds Stefan Terliesner

Handelskonflikt sorgt für Unsicherheit

Das hat auch Timo Tschammler, Chef von Jones Lang LaSalle Germany, einem Immobiliendienstleister für Investoren und Eigentümer, festgestellt. Seiner Meinung nach könnte der Aufschwung am Büroimmobilienmarkt an Kraft verlieren. Der Grund: Als exportorientierte Wirtschaftsnation leide Deutschland unter den globalen Handelsbeschränkungen. Schwächelt die Konjunktur, kühle sich auch die Nachfrage nach Gewerbeflächen ab. Tschammler zufolge würden Unternehmen bereits ihre Investitionen zurückfahren und über Personalabbau diskutiert. Insgesamt werde die deutsche Wirtschaft 2019 nur um 0,9 Prozent wachsen; 2020 aber wieder um 1,2 Prozent. Angesichts der politischen Unsicherheiten seien diese Vorhersagen „mit großem Fragezeichen versehe“, so Tschammler.

Als ein zuverlässiger Indikator für den deutschen Bürovermietungsmarkt habe sich in der Vergangenheit das Beschäftigungsbarometer vom Münchener ifo Institut erwiesen. Rein statistisch gesehen, gelte folgender Zusammenhang: Verliert der Index fünf Prozent, sinkt der Flächenumsatz um zehn Prozent. Und tatsächlich sei das ifo-Beschäftigungsbarometer in der ersten Jahreshälfte 2019 um rund fünf Prozent gefallen, so stark wie seit 2009 nicht mehr. An den Büro-Vermietungsmärkten sei zwar von der sinkenden Einstellungsbereitschaft der Unternehmen bislang nichts zu spüren. Das hänge auch damit zusammen, dass der Büro-Vermietungsmarkt mit einem Nachlauf von ungefähr einem Dreivierteljahr reagiert. Daher prognostiziert Tschammler: „Für 2020 erwarten wir einen etwas deutlicheren Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen“.

Einzelhandel schwächelt, Logistik gestärkt

Insgesamt also könnte sich der rasante Preisanstieg bei Büroimmobilien etwas verlangsamen. Von sinkenden Preisen freilich ist der Markt weit entfernt; dann müsste es schon eine tiefe Rezession geben. Büros sind die wichtigste Gattung unter den Gewerbeimmobilien. Abgeschlagen auf Platz zwei folgen Einzelhandelsobjekte. Deren Vermarktung gestaltet sich aus strukturellen Gründen schwieriger. Laut VDP-Marktforscher Eilers bleibt die Entwicklung hier „deutlich hinter der auf den anderen Märkten zurück.“ Der wachsende Anteil des Online-Handels an den Einzelhandelsumsätzen setzt die Flächennachfrage in den Städten unter Druck, auch wenn Teile durch Gastronomiebetriebe, Drogerien und Supermärkte aufgefangen würden. „Die Folge“, so Eilers, „ist eine Seitwärtsbewegung der Preise für Einzelhandelsimmobilien“. Auch die Mieten legten mit 0,3 Prozent kaum noch zu.

Der zunehmende Online-Handel treibt allerdings die Nachfrage nach Logistikimmobilien in die Höhe. Dazu Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter beim Immobilienspezialisten Bulwiengesa: „Weil die benötigten großen Flächen besonders knapp sind, ziehen die Preise hier weiter an.“ Das erwartet Schulten insgesamt auch für den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt – trotz der aktuellen konjunkturellen Unsicherheiten. Alte Industrieunternehmen würden zwar weniger Flächen nachfragen, dafür aber träten kleine und große Technologiefirmen auf den Plan. Damit dürfte sich der schon jetzt historisch langanhaltende Boom bei den Gewerbeimmobilien noch eine Weile fortsetzen. Das sind auch gute Nachrichten für die Vermittler von offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

Hinweis: Der Text erschien zuerst mit Zusatzmaterial in der letzten Printausgabe der procontra.

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