Offene Immobilienfonds: Renditegaranten im Nullzinsland

Investmentfonds Top News von Stefan Terliesner

Immobilien bleiben im Trend

Im Vergleich den langfristigen Renditen von Aktienfonds von 6 bis 8 Prozent sind die rund 3 Prozent von OIFs zwar niedrig, aber im Vergleich zu anderen als sicher geltende Anlageformen immer noch außerordentlich attraktiv. An der relativen Vorteilhaftigkeit wird sich so schnell auch nichts ändern. Wie ein Schwelbrand breiten sich die Minuszinsen auch in den Sparbüchern der Anleger aus. In wenigen Monaten werden nach einigen Privatbanken vermutlich auch die Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken in großem Stil von Kunden mit sechs- oder vielleicht auch nur fünfstelligen Euro-Einlagen eine „Aufbewahrungsgebühr“ verlangen. Dann würde sich der Ansturm auf Immobilien gewiss nochmal verstärken.

Das ist der wichtigste Grund, weshalb zwischen Flensburg und Garmisch-Partenkirchen die Wohnimmobilienpreise in die Höhe schießen. Hier liegt dann auch der Ansatzpunkt im Beratungsgespräch für Fondsvermittler: OIF ermöglichen eine Anlage in Betongold für jede Frau und jeden Mann. Eine schicke Wohnung in München können sich nur ganz wenige Menschen leisten, Anteile an einen Immobilienfonds gibt es bereits ab 25 Euro monatlich. Der Investmentschwerpunkt der meisten OIFs liegt aber nicht bei Wohnungen, sondern bei Büros, gefolgt von Einzelhandel, Hotels und Logistik. Nach Angaben von Scope sind auch für diese Anlageziele die Preise stark gestiegen. Das hat Konsequenzen für die Fonds.

Zielobjekte werden knapp

Hohen Ankaufvolumina bei aktuell hohen Marktpreisen treibt die Risiken der Fonds hoch, berichtet Knorr. Hinzu kämen vermehrte Investitionen in Projektentwicklungen. Diese sind allein deshalb risikobehafteter, weil die Immobilie oft erst noch gebaut und nach ihrer Fertigstellung zu einem mindestens auskömmlichen Preis vermietet werden muss. Auch insofern spüren die Fonds einen gewissen Anlagedruck. Deren Management legt hereinströmendes Geld aber nicht zwingend sofort in Immobilien an. Viele parken die Mittel und legen sich erst einmal auf die Lauer nach passenden Kaufobjekten. Der Haken daran: Wegen des Dauerzinstiefs bringt im Fonds herumliegendes Geld kaum oder keine Rendite. Eine hohe Liquiditätsquote verwässert also die Fondsgesamtrendite, die sich aus Liquiditätsrendite sowie vor allem Netto-Mietrendite und Wertänderungsrendite zusammensetzt.

Damit die Liquiditätsquoten der Fonds durch Zuflüsse nicht zu stark anschwellen, reglementieren zahlreiche Anbieter den Zustrom. Dies kann verschiedene Formen annehmen: Zum Teil geben Fondsmanager nur gewisse Kontingente in den Vertrieb. Andere Fonds nehmen lediglich dann neue Mittel an, wenn Objektankäufe unmittelbar bevorstehen, berichtet Scope. Die zuletzt genannte Variante wird als CashCall bezeichnet.

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