Offene Immobilienfonds: Wo die Vermietungsquote am stärksten steigt

Investmentfonds von Michael Fiedler

Die Performance offener Immobilienfonds hängt stark von der Entwicklung der Vermietungsquote ab. Wie sich die Vermietungsquote bei Offenen Immobilienfonds entwickelt hat und wo der stärkste Anstieg zu verzeichnen ist, zeigt eine Analyse von Scope.

Gewerbe Immobilien Fonds Analyse Scope

Gewerbeflächen, die nicht vermietet sind, sollten zur Seltenheit im Portfolio eines Immobilienfonds gehören. Foto: Wolfram Steinberg/dpa

Die Vermietungsquote ist eine der wichtigsten Kennzahlen, um die Performance offener Immobilienfonds einzuschätzen. Fondsmanager sollten deshalb großen Wert auf ein hohes Vermietungsniveau legen. Inwieweit das gelingt, hat die Berliner Rating-Agentur Scope analysiert.

Die Analyse betraf jene der 15 offenen Immobilienfonds, deren Portfolio überwiegend aus Gewerbeimmobilien besteht.
Den Auswertungen zufolge, betrug die durchschnittliche nach Immobilienvermögen gewichtete Vermietungsquote 95,8 Prozent. Ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr (95,6 Prozent) und insgesamt der siebente Anstieg in Folge. 2011 betrug die durchschnittliche Vermietungsquote noch 91,8 Prozent.

Gründe für den Anstieg

Ursächlich für den erneuten Anstieg sei die nach wie vor hohe Flächennachfrage insbesondere auf den europäischen Büromärkten, so die Analysten. Ein weiterer Aspekt: Zahlreiche Manager offener Immobilienfonds nutzen das aktuelle Hochpreisumfeld weiterhin gezielt für Portfoliobereinigungen. Dabei werden häufig Objekte mit hohem Leerstand veräußert. Auch der Ankauf voll vermieteter großvolumiger Objekte wirkt sich positiv auf die Vermietungsquote aus.
Das hohe Niveau der Vermietungsquote lässt aber kaum noch nennenswert steigern. Auf Jahressicht würden die Vermietungsquoten noch stabil sein, erwartet Scope. Doch mittelfristig erwarten die Analysten ein leichtes Absinken. Als Gründe führte Scope an, dass in den vergangenen Jahren zahlreiche Projektentwicklungen angekauft wurden. Deren Übernahme in die Fonds erfolgt in den kommenden Jahren. Die vollständige Vermietung dieser Objekte erfolgt erst sukzessive nach Fertigstellung. Darüber hinaus kann sich auch die sinkende Flächennachfrage im Einzelhandel negativ auf die Vermietungsquoten auswirken.

Fünf Fonds mit Rückgang

Im Jahr 2018 konnten zehn der 15 Fonds ihre Vermietungsquote steigern. Den stärksten Anstieg innerhalb des vergangenen Jahres verzeichnete der grundbesitz global – von 90,4 Prozent auf 95,5 Prozent. Fünf Fonds mussten im vergangenen Jahr einen Rückgang der Vermietungsquote hinnehmen. Am stärksten sank sie beim Deka-ImmobilienGlobal – von 97,0 Prozent auf 95,7 Prozent. Sie liegt damit aber immer noch auf einem sehr hohen Niveau, so die Rating-Agentur.
Aufgrund der natürlichen Mieterfluktuation betrachtet Scope Vermietungsquoten bereits ab 98 Prozent als Vollvermietung und vergibt im Rahmen des Ratings hierfür die maximale Bewertung. Diese Schwelle nehmen aktuell fünf der 15 Fonds. Das Spektrum der Vermietungsquote reicht derzeit von 93,8 Prozent beim hausInvest bis zu 100 Prozent beim Deka-ImmobilienNordamerika.

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