Immobilien: Schwarzgeld-Paradies Deutschland

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Makler tun also gut daran, ihre „besondere Dokumentations- und Sorgfaltspflicht“ nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. In der Praxis gestaltet sich das allerdings schwierig, weiß Rudolf Koch, Experte für Geldwäscheprävention beim IVD. Der Immobilienverband vertritt die Interessen von 4.500 Immobilienmakler und ist damit Sprachrohr für den größten Teil der Branche. Die Probleme beginnen für Koch schon bei der Aufnahme der Personalien. „Der Personalausweis ist ein höchst persönliches Dokument, das die Menschen nur sehr ungern aus der Hand geben“, sagt er. Handelt es sich bei dem Käufer oder Verkäufer um ein Unternehmen, kommt eine weitere Schwierigkeit hinzu: Dann nämlich muss der Makler zusätzlich den sogenannten wirtschaftlichen Berechtigten der Immobilientransaktion ermitteln. Das sind Personen, die mehr als 25 Prozent der Firmen- oder Kapitalanteile halten. Gerade bei verschachtelten Unternehmensstrukturen oder wenn die Firmen im Ausland sitzen, sei das kaum leistbar, kritisiert Koch.

Anzeichen auf Schwarzgeld

Auch die Frage, wann genau Makler eine Transaktion eigentlich melden müssen, ist feinstes Juristenfutter. Klare Kriterien gibt es keine. Auf den Internetseiten des Bundeskriminalamts und der FIU finden sich lediglich Fallbeispiele für kriminelle Immobiliendeals, aus denen sich mit etwas Fantasie Indizien für die Praxis ableiten lassen. Hellhörig werden sollten Makler demnach zum Beispiel dann, wenn der Käufer einen Teil des Preises oder gar die komplette Immobilie in bar bezahlen will. Auch wenn zwischen Kaufpreis und Einkommen des Interessenten Welten liegen, kann das ein Zeichen für Schwarzgeld sein.

Sicher sein können sich Immobilienmakler aber nicht. Meist bleibe dem Makler nichts als ein diffuses Gefühl, dass bei einem Geschäft etwas faul sein könnte, sagt IVD-Experte Koch. Für konkrete Beweise fehle der Branche schlicht die Nähe zum Geld, die beispielsweise Banken oder Notare haben. Finanzinstitute können den Geldtransfer minutiös verfolgen und überprüfen, Notare wiederum haben Einblick in die Grundbücher. „Der Makler kann dagegen nicht kontrollieren, wie der Kunde zahlt und finanziert“, sagt Koch. Dennoch trägt er das volle wirtschaftliche Risiko.

Digitalisierung kann helfen

Verlässt der Makler sich auf sein Bauchgefühl und meldet die Transaktion der Behörde, muss er das Geschäft auf Eis legen, bis die FIU den Fall geprüft hat. Selbst wenn die Beamten keinen Hinweis für eine Straftat finden – den Kunden hat der Makler in aller Regel verloren. Deshalb fordert der Verband, Maklern zumindest den Zugang zu Informationen zu erleichtern. So sollte zum Beispiel das Abrufen von Daten aus dem Handelsregister für Makler im Rahmen der Geldwäscheprävention kostenfrei sein.

Auch Transparency International plädiert für mehr Transparenz. Fortschritte im Kampf gegen illegale Immobilientransaktionen verspricht sich Geldwäsche-Expertin Müller vor allem, wenn die Länder endlich ihre Grundbücher digitalisieren. Derzeit gibt es in Deutschland 214 verschiedene amtliche Grundbücher, für jede Kommune eines. Suchen die Behörden nach einem bestimmten Verdächtigen, müssen sie also theoretisch alle 214 Grundbücher einzeln durchsuchen. Ein zentrales und öffentliches digitales Register, so Müllers Gedanke, würde die Arbeit effizienter machen und Geldwäscher abschrecken. Außerdem fordert die Transparency-Fachfrau mehr Personal für die Geldwäschefahndung. Tatsächlich kommt die FIU mit der Bearbeitung von Verdachtsfällen kaum hinterher. Medienberichten zufolge saß die Behörde im Oktober 2018 auf einem Berg von 22.000 unbearbeiteten Verdachtsanzeigen.

Hinweis: Der Text erschien mit Zusatzgrafik und Tabellen zuerst in der Print-Ausgabe der procontra.

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