Offene Immofonds: Wie hoch sollte die Liquiditätsquote sein?

Investmentfonds von Michael Fiedler

Das Niedrigzinsumfeld sorgt dafür, dass Anleger offene Immobilienfonds weiter als attraktives Investment betrachten. Doch starke Mittelzuflüsse lassen die Liquidität der Fonds anschwellen. Das drückt auf die Performance. Wie hoch sollte also die Liquiditätsquote sein?

Investment Performance Immobilienfonds Liquidität

Wie hoch sollte die Liquiditätsquote offener Immobilienfonds sein? Bild: shutterstock.com

2018 erzielten sämtliche aktive offene Immobilienfonds Nettozuflüsse in Höhe von 6,4 Mrd. Euro. Damit befanden sie sich auf einem ähnlich hohen Niveau wie 2017 (6,6 Mrd. Euro). Ein wesentlicher Grund für die konstant hohen Zuflüsse ist die Performance der Fonds. Nach Auswertungen der Berliner Ratingagentur Scope lag sie 2018 durchschnittlich bei 3,3 Prozent p.a. – und damit deutlich über dem Niveau, das sich derzeit beispielsweise mit Anleihen von Emittenten hoher Bonität oder Termingeldern erzielen lässt.

Die höchsten Nettozuflüsse

Den höchsten Nettomittelzufluss hatte 2018 der grundbesitz europa mit insgesamt 1,1 Mrd. Euro, gefolgt von UniImmo: Wohnen ZBI und hausInvest mit 960 Mio. bzw. 910 Mio. Euro. Diese drei Fonds vereinen mit rund drei Mrd. Euro bereits 45 Prozent der gesamten Nettozuflüsse auf sich.

Doch die Zuflüsse lassen die Liquiditätsquote der Fonds anschwellen. Und das kann die Performance der Fonds belasten, denn die Liquidität wird faktisch nicht verzinst. Je höher also die Liquiditätsquote, desto stärker belastet sie die Performance des Fonds. Sinkt die Liquiditätsquote hingegen zu stark, droht die Schließung des Fonds.

Wie hoch sollte die Liquiditätsquote eines Fonds sein?

Bleibt die Frage, welche Quote angemessen ist und beide Aspekte ausbalanciert. Wer sich der Antwort auf diese Frage nähern will, muss zwischen Fonds, die vor und nach Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden, unterschieden werden. Die älteren Fonds, zu denen sämtliche Branchenschwergewichte gehören, haben einen hohen Anteil an sogenannten „Altanlegern“ – also Anlegern, die vor Einführung des KAGB in den Fonds investiert haben. Diese Anleger können Fondsanteile von bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr jederzeit liquidieren. Fonds mit einem hohen Anteil an „Altanlegern“ müssen entsprechend mehr Liquidität vorhalten, da sie das Ausmaß der Mittelabflüsse nicht planen bzw. nicht vorhersehen können. Für diese Fonds hält Scope Analysis eine Liquiditätsquote zwischen 15 Prozent und 20 Prozent für angemessen.

Anders sieht es für die „jungen“ Fonds aus, die nach Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurden. Hier gibt es keine „Altanleger“. Vielmehr unterliegen sämtliche Anleger der zweijährigen Mindesthaltedauer bzw. der einjährigen Kündigungsfrist. Das bedeutet für das Fondsmanagement, dass es Mittelabflüsse wesentlich besser abschätzen und Liquidität entsprechend bereitstellen kann. Aus diesem Grund können diese Fonds auch mit deutlich geringeren Liquiditätsquoten operieren. Für Fonds ohne „Altanleger“ erachtete Scope Analysis Liquiditätsquoten im Jahresdurchschnitt von 5 Prozent bis 10 Prozent als angemessen.

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