"Das Vertrauen in geschlossene Fonds kehrt zurück"

Top News Sachwerte von Julia Groth

procontra: Die Niedrigzinsphase neigt sich aber allmählich dem Ende zu. In Europa rechnen Analysten für das kommende Jahr mit ersten Zinserhöhungen. Sollten sich Berater darauf gefasst machen, dass die Nachfrage nach geschlossenen Immobilienfonds bald wieder einbricht?

Heibrock: Nein. Zinsanhebungen wurden schon oft vorhergesagt und sind dann doch nicht gekommen. Wir müssen abwarten, wie sich die Zinsen in der Eurozone tatsächlich entwickeln. Ein Viertel- oder ein halber Prozentpunkt mehr wären für Sachwertanlagen keine Belastung und würden ihrer Attraktivität keinen Abbruch tun. Erst bei 3 oder 4 Prozent Zinsen auf Spareinlagen würden Sachwerte leiden. Davon sind wir aber weit entfernt.  

procontra: Die Immobilienfinanzierung könnte sich allerdings schon früher verteuern, erste Anzeichen gibt es bereits. Marktkenner warnen vor kostspieligen Anschlussfinanzierungen.

Heibrock: Es macht sich natürlich bemerkbar, wenn sich die Zinsen für eine Langfristfinanzierung erhöhen. Aber so ist eben unser Geschäft, damit müssen wir umgehen. Beim Ankauf einer Immobilie stellen wir in die Prognosen einen Zinspuffer ein. Bisher hat dieser bei Verträgen mit zehn Jahren Zinsbindung immer ausgereicht. So werden wir auch weiterhin vorgehen. Wenn die Zinsen tatsächlich nachhaltig steigen, werden wir in der Ursprungskalkulation unseren Puffer entsprechend anheben.

procontra: Was würde passieren, wenn die Zinsen rascher oder kräftiger steigen als gedacht, der Puffer also schnell aufgezehrt würde?

Heibrock: In einer solchen Extremsituation könnten wir eventuell den geplanten Einkauf einer Immobilie nicht mehr durchführen. Viel interessanter ist aus meiner Sicht aber die Frage, welche Szenarien denkbar sind, wenn die Zinsen bei laufenden Projekten nach Ende der Zinsfestschreibung deutlich höher liegen als erwartet und die Immobilie länger gehalten wird als geplant. Wir würden in einem solchen Fall für die Anschlussfinanzierung eine sehr kurze Laufzeit wählen. Das sollte in der Regel deutlich günstiger als eine langfris-tige Finanzierung sein. Viele Volkswirte können sich allerdings bei der Immobilienfinanzierung eine Rückkehr zu Zinsen in Höhe von 5 oder 6 Prozent überhaupt nicht mehr vorstellen. Aber wir wissen schlicht nicht, wie die Zinslandschaft in zehn Jahren aussehen wird.

procontra: Dann bleiben wir im Hier und Jetzt. Welche Produkte haben Sie aktuell in der Platzierung?

Heibrock: Weil das vergangene Jahr so gut gelaufen ist, haben wir momentan nur noch ein Produkt in der Platzierung, nämlich einen Fonds mit einer Wohnanlage in Kopenhagen, im ehemaligen Südhafen in der Nähe der Innenstadt. Er ist aber auch schon zu 70 Prozent platziert. Gerade sind wir dabei, Folgeprodukte aufzusetzen. procontra: Im Sinne der Zielmarktdefinition von MiFID II: Für welche Investoren eignen sich Ihre Fonds? Heibrock: Ein typischer Kunde ist jemand, der über viele liquide Mittel verfügt und davon einen Teil in Sachwertanlagen investieren möchte. Er investiert langfristig und ist sich der Risiken einer unternehmerischen Beteiligung bewusst.  

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