„Man wohnt wieder gern mittendrin“

Risikolebensversicherung von Julia Thiem

Aufgrund der stetig steigenden Nachfrage nach Immobilien wird viel spekuliert. Volkmar Brembach, Direktor Baufinanzierungen bei der Commerzbank Berlin, erklärt, wie es um die Entwicklung tatsächlich steht, ob wir mit einer Immobilienblase rechnen müssen und wie Häuslebauer sich absichern sollten.

procontra: Herr Brembach, wie entwickelt sich der deutsche Immobilienmarkt derzeit? 

Volkmar Brembach: Wir beobachten in den nachgefragten Lagen der Metropolregionen ein weiterhin festes Preisniveau und teilweise sogar steigende Preise. Gesucht werden sowohl Wohnobjekte zur eigenen Nutzung aber auch Immobilien zur Kapitalanlage. Besonders gefragt sind dabei Wohnobjekte in guten Lagen mit attraktiver Infrastruktur. Dies betrifft den Neubau genauso wie Objekte aus dem Bestand. Ein weiterer Trend: ‚Man wohnt wieder gern mittendrin’. Die Tendenz zum Leben vor den Toren der Stadt scheint etwas zurückgegangen. Das mag auch daran liegen, dass die Fahrzeiten mit dem Auto zur Arbeit in die Stadt teilweise schwerer kalkulierbar geworden sind. Grundsätzlich sollte die Objektlage weiterhin sehr genau geprüft werden.

procontra: Wie lange muss noch mit steigenden Preisen gerechnet werden?

Brembach: Das ist schwer zu prognostizieren. Jedenfalls beobachten wir einerseits in präferierten Lagen eine dauerhafte Nachfrage nach Objekten. Andererseits rechnen wir nicht damit, dass sich das Zinsniveau in absehbarer Zeit ändern wird. Niedrigzinsen bleiben also weiterhin auf der Tagesordnung. Das bedeutet: Kredite bleiben für Immobilienfinanzierer voraussichtlich weiterhin günstig und Kapitalanlegern fehlen auskömmliche Anlagen im verzinsten Bereich. Beide Effekte üben zusätzlichen Druck auf die Preisentwicklung aus. Das wissen natürlich auch Anbieter von gebrauchten Immobilien und Projektentwickler von neuen Vorhaben. Klar ist indes auch: Baupreise und Kosten für Bauland sind bereits stark gestiegen. Beispielsweise kostet heute die Erstellung oder Sanierung von Wohnungen deutlich mehr als noch vor ein paar Jahren. Grundstücke werden innerstädtisch knapp. In dieser Folge rechnen sich inzwischen oftmals auch Objekte, die zuvor wenig oder gar gänzlich ungenutzt blieben, etwa Denkmalschutzobjekte oder Intensivsanierungen.

procontra: Wo führen steigende Preise mit Blick auf die Verschuldung für das Eigenheim hin?

Brembach: Eine pauschale Antwort ist hier kaum möglich. Denn in dieser Phase sind gerade die kreditgebenden Häuser wie auch Vermittler in der Pflicht, bedarfsgerecht zu beraten und darauf zu achten, dass Kreditnehmer sich auch bei zukünftigen Zinssteigerungen nicht übernehmen oder gar überschulden. Gerade in der Niedrigzinsphase zeigt sich die Qualität einer guten Finanzierungsberatung. Für unser Haus beobachten wir keine Veränderungen bei den Verschuldungsstrukturen. An dieser Stelle möchten wir jedoch ausdrücklich auf die Bedeutung einer möglichst langfristigen Zinsbindung und einer hohen Anfangstilgung hinweisen. So können Kreditnehmer spätere Zinsänderungsrisiken besser steuern. Übrigens ist das nur eines der Risiken, die zu beachten sind. Die Todesfall- und Berufsunfähigkeitsabsicherung ist mindestens ebenso wichtig und gehört in jede gute Finanzierungsberatung.

procontra: Würden Sie bereits von einer Blase am Immobilienmarkt sprechen?

Brembach: Eine gefährliche Blase am deutschen Immobilienmarkt sehen wir insgesamt derzeit nicht. Einzelne Lagen können aber durchaus Überhitzungstendenzen zeigen, so dass Käufern nicht überhastet agieren sollten. Warum halten wir den Markt insgesamt für gesund? Nehmen Sie die durchschnittlichen Finanzierungszinsen der letzten zehn Jahre. Diese haben sich rund geviertelt. Die Preise für Immobilien haben sich in gleicher Zeit aber nicht vervierfacht. Ungeachtet dessen gilt: Wenn man später die Immobilie verkaufen muss und die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen sein sollten, kann es dazu führen, dass man dann einen geringen Erlös erzielt als beim Ersterwerb bezahlt wurde. Das hat aber immer auch etwas mit Marktpräferenzen, der Lage, Größe, Ausstattung des Objektes zu tun. Objekte im Zweitmarkt sind übrigens meistens in den Folgejahren preiswerter als ein Neubau. Eine angemessene Anfangstilgung und Eigenkapitaleinsatz vom Kaufpreis helfen auch hier Risiken zu vermeiden. 

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