Immobilienkauf: Falsche Tilgung frisst Geld

Sachwerte von Oranus Mahmoodi

Immobilienkäufer vergeuden durch Fehler bei der Tilgungswahl viel Geld. Bespielsweise werden Sondertilgungsoptionen teuer erkauft und nicht ausreichend genutzt. Oder Kreditnehmer tilgen zu wenig, was die Kreditlaufzeit in die Höhe treibt.

Um Fehler bei der Tilgung des Immobilienkredites zu vermeiden, sollten sich die Käufer schon vor dem Vertrag ausführliche Gedanken machen. „Wer die passende Tilgungshöhe bestimmen will, muss vor dem Immobilienkauf einen richtigen Kassensturz machen und seine künftige Einnahmesituation realistisch einschätzen“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein.

Hölscher hat drei typische Fakten, die bei der Tilgung eines Immobilienkredits wichtig werden können, erläutert.

Teure Sondertilgungsoptionen müssen nicht sein, meint der Experte. Die meisten Banken gewähren ohnehin kostenfreie Sondertilgungsoptionen von jährlich bis zu 5 Prozent. „Man sollte vorher genau prüfen, ob darüber hinaus Sondertilgungen benötigt werden. Denn: Zusätzliche Rückzahlungsoptionen verteuern den Kreditzins und damit das Darlehen“, sagt Hölscher. Denn erfahrungsgemäß werden zusätzliche Sondertilgungen selten genutzt. Wer zeitnah hohe Geldzuflüsse erwarte, sollte besser variable Kredite prüfen, die alle drei oder sechs Monate komplett zurückgezahlt werden können, ist der Expertentipp. Die Laufzeit des Darlehens kann auch auf einen feststehenden Rückzahlungsbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt abgestimmt werden - etwa wenn eine Lebensversicherung fällig wird.

Eine allgemeingültige Tilgungshöhe gibt es nicht - nur individuelle, das ist die Grundregel. Die Tilgungshöhe hänge laut Enderlein von der Zinsbindung, den Kreditzinsen und der Einnahmesituation ab. Unabhängig davon gilt: Bei einem Kreditzinsniveau von rund 3 Prozent ist für den Eigennutzer eine Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent eigentlich Pflicht, genauso wie eine - gegebenenfalls an die Tilgung angepasste - langfristige Zinsfestschreibung. Auch bei einer kurzen Zinsbindung ist eine höhere Anfangstilgung unerlässlich. So ist die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung nicht zu hoch. Die Tilgung sollte jedoch nicht so hoch gewählt werden, dass die monatliche Darlehensrate dem Kreditnehmer keine Luft mehr zum Atmen lässt. Und wenn es doch einmal so weit kommt, sollten Kreditnehmer einen kostenfreien Tilgungssatzwechsel im Darlehensvertrag vereinbart haben.

Im Darlehensvertrag vereinbarte Sondertilgungen bringen nur dann etwas, wenn man diese Option in den ersten zehn Jahren der Darlehenslaufzeit zieht - bei längeren Festschreibungszeiten wird ab dem elften Jahr eine kostenfreie Sondertilgung in beliebiger Höhe vom Gesetzgeber gewährt. Zudem können Sondertilgungen teilweise zurückgeholt werden. Einige Banken bieten Kreditnehmern die Möglichkeit, geleistete Sondertilgungen rückgängig zu machen. Hintergrund: Viele verzichten auf Sondertilgungen, weil sie einen Notgroschen für unvorhergesehene Ausgaben zurückhalten - wie etwa eine teure Autoreparatur. Das Prinzip der Revalutierung: Wer seine Sondertilgung zurück möchte, kann sich den Betrag gebührenfrei und ohne Aufpreis wieder ausbezahlen lassen. Pro Jahr können fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme sondergetilgt werden. Benötigt der Kreditnehmer plötzlich Geld, kann er sich bis zu drei Sondertilgungen gebührenfrei und ohne Zinszuschlag zurückholen, wobei die Mindestsumme pro Wiederauszahlung bei 5.000 Euro liegt. Allerdings bieten laut Enderlein nur wenige Banken eine solche Option an.

Foto: © Robert Kneschke - Fotolia.com

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