Hype in Metropolen

Sachwerte von Rainer Kreuzer

Die Preise für Wohnimmobilien werden aller Voraussicht nach auch 2012 weiter klettern. Doch mancherorts haben sie ihre Bodenhaftung längst verloren.

Die fortwährende Diskussion über die Euro-Pleitekandidaten, Schuldenkrisen, niedrige Sparzinsen und wacklige Börsen erhöhen die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland. Aufgrund der anhaltenden Unsicherheit über die Stabilität des Euro wird sich dieser Trend, vor allem bei Eigentumswohnungen in Großstädten, auch 2012 weiter verstärken. „Das Interesse an Immobilien als Kapitalanlage hat in den vergangenen Monaten noch einmal deutlich zugenommen“, berichtet Michael Schick, Vize­präsident des Immobilienverbands IVD. Und auch der Verband Deutscher Pfandbriefbanken verzeichnete binnen Jahresfrist einen sprunghaften Anstieg seines Preisindexes für Eigentumswohnungen um 5,3 Prozent. „Ursächlich hierfür war insbesondere die gestiegene Nachfrage in den Metropolen“, berichtet der VDP. In München blätterte vor Kurzem ein Käufer stolze 20.000 Euro pro Quadratmeter für eine Penthousewohnung auf den Tisch. In der Hamburger Hafen-City wechseln edle Lofts inzwischen den Besitzer für bis zu 11.000 Euro. Nach den Statistiken von Jones Lang LaSalle sind innerhalb eines Jahres die Preise für Eigentumswohnungen in der Bayern-Hauptstadt um weitere 12 Prozent in die Höhe geschossen, in der Elbmetropole sogar um 13 Prozent.

Zweite Reihe und Nachhaltigkeit im Fokus. Längst sind nicht nur die Objekte in den besonders schicken Vierteln begehrt. Auch in den Stadtteilen der zweiten Reihe, die bislang eher als öde galten, finden sich etwa in Hamburg kaum noch Angebote unterhalb von 2.000 Euro pro Quadratmeter. Die Kauflaune ist spitze und wird nach Einschätzung des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BfW) auch im kommenden Jahr so bleiben. „Die Preise in den Top-Lagen wie München, Hamburg und Frankfurt steigen weiter an, infolge eines sinkenden Angebots“, prognostiziert Sprecherin Miriam Herke. „Die Baufertigstellungen liegen immer noch sehr niedrig. Hier muss man mit Preisen im Neubau deutlich über 3.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Auch in ausgewählten ostdeutschen Märkten, wie zum Beispiel Dresden, ziehen die Preise an.“ Für die ländlichen Regionen hingegen erwartet sie eine schwache Marktentwicklung. „Mein Fazit: steigende Preise in Core-Lagen der Großstädte, Stagnation und sinkende Preise in ländlichen Gebieten“, konstatiert die BfW-Sprecherin.
Auf die Metropolenmärkte setzt auch Michael Kiefer. Er leitet bei ImmobilienScout24 die Abteilung Immobilienbewertung. „Top-Immobilien in Core-Lagen sind ein eigenes Segment. Es wird immer Menschen geben, für die der tatsächliche Preis nicht im Vordergrund ihrer Kaufentscheidung steht.“ Bei Bestandsimmobilien rät er künftig jedoch zum genaueren Hinsehen: „Neben der richtigen Lage beeinflusst hier die Qualität der Bausubstanz unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten zunehmend eine positive Preisentwicklung. Immobilien mit energetischen Schwächen und nicht mehr zeitgemäßen Baustrukturen werden zukünftig deutliche Wertverluste hinnehmen müssen.“

Überhitzung droht. Vor allem in den bereits hochpreisigen Marktregionen Hamburg und München sollten sich Anleger nicht unbedingt jeder Forderung beugen, nur um dabei zu sein. Noch kritischer sieht Günter Vornholz von der Deutschen Hypo die Entwicklung. Er warnt bereits vor „kapitalmarktgetriebenen Preisübertreibungen in bevorzugten Lagen von Großstädten“. Wenn die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten, verliere der Markt seine Bodenhaftung. Dennoch erwartet er für die regional begrenzten Metropolmärkte auch im kommenden Jahr steigende Preise – trotz beginnender Gefahr einer Blasenbildung. Denn nach seiner Beobachtung spekulieren die Käufer längst nicht mehr auf weitere Wertsteigerungen und auch nicht auf die Mietrendite ihrer Objekte, sondern versuchen einzig,  ihr Vermögen zu erhalten. Es seien nun die Reichen und Vermögenden, die hektisch auf den Markt drängten und die Preise weiter anheizten. „Auch institutionelle Anleger steigen verstärkt ein“, beobachtet Vornholz. Der Berliner Anlegerschutz-Anwalt Manfred Resch meint, wer jetzt „auf den Hype“ aufspringe, laufe Gefahr, bei einem späteren Wiederverkauf Verluste einzufahren. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung empfiehlt er als Kalkulationsgrundlage eine Preisobergrenze, die beim 13- bis 15-Fachen der Jahresmiete liegt. Eine Mietrendite von 5 Prozent sieht Vornholz als einen tragfähigen Richtwert an. Bei den jetzigen Angeboten ist oft noch nicht einmal die Hälfte davon erreichbar. Trotz Finanzkrisen und Euro-Angst: Auch die Flucht ins Betongold kann zur Falle werden, wenn ein überteuerter Stadtteil sein hippes Image verliert und die Karawane ins nächste Viertel weiterzieht. Teure Instandhaltungskosten haben schon so manche Anleger in den Konkurs getrieben. Mietausfälle und Leerstand in kriselnden Regionen vernichten das Vermögen scheibchenweise.

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