OIF: Konstruktionsfehler behoben

Investmentfonds von Matthias Hundt

Die Branche der offenen Immobilienfonds räumt so langsam ihre eigene Baustelle. Per Gesetz wurden Flexibilität und Sicherheit erhöht. Jetzt muss nur noch die Trennung der Anlegermotivationen erfolgen.

Als das Bundeskabinett im März dieses Jahres dem Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz zustimmte, atmete die Branche auf. Bedeuten die Neuregulierungen doch eine Reihe von Verbesserungen. So erhöht der Verfügungsrahmen ohne Sperrfrist von 30.000 Euro je Halbjahr die Flexibilität der Anleger. Für höhere Beträge gilt ab 2013 eine  Mindesthaltedauer von zwei Jahren, was die Planungssicherheit der Initiatoren steigert. Insgesamt begrüßen die Branchenvertreter die Gesetzesänderungen. „Wir hätten uns jedoch gewünscht, dass die Trennung von institutionellen und privaten Anlegern in das Gesetz mit aufgenommen worden wäre“, fügt Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Deka Immobilien und WestInvest, an. Andere Vertreter sehen diese Trennung bereits: „Die strikte Trennung ist eine Grundvoraussetzung für die Stabilität der Produkte. Durch die neuen Mindesthalte- und Kündigungsfristen wird die Trennung de facto vollzogen“, meint Dr. Reinhard Kutscher, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH. Was Kutscher meint, ist die Tatsache, dass institutionelle Anleger ohnehin einen höheren Verfügungsrahmen als 30.000 Euro je Halbjahr in den Publikumsfonds benötigen. Sie werden daher in die Spezialfonds der Anbieter fliehen. Zudem sind die Mindesthaltefristen für den normalen Privatanleger in Anbetracht des Verfügungsrahmens ohnehin irrelevant.

Bewertungsturnus kostet Rendite. Zwei weitere wichtige Regelungen wurden festgelegt. So sind die Anbieter gezwungen, den Bewertungsturnus der Immobilien in ihren Portfolios zu verringern. Karolin Sulzer, Sprecherin von SEB Asset Management, freut‘s: „Die Erhöhung der Bewertungsfrequenz der Fondsimmobilien führt dazu, dass aktuelle Entwicklungen an den Immobilienmärkten schneller in den Fondspreis einfließen werden.“ Axel Berberich von HANSAimmobilia ist da ganz anderer Meinung: „Die Verkürzung der Intervalle von derzeit zwölf auf zukünftig drei Monate täuscht eine Reaktionsgeschwindigkeit der Immobilienmärkte vor, die wir so nicht bestätigen können.“ Vielmehr führe der dadurch höhere interne wie externe Arbeitsaufwand zu einer erhöhten Kostenbelastung für den Anleger. Das heißt, die Renditen, die im Jahresrückblick ohnehin die 3-Prozent-Marke nicht überschritten (siehe Tabelle unten), werden sinken.
Der zweite Punkt ist die verpflichtende Anhebung der Eigenkapitalquote. Markus Esser, Kommunikationsleiter der Commerz Real AG: „Die höhere Eigenkapitalquote von mindestens 70 nach bislang 50 Prozent wird der Fondssteuerung weitere Nachhaltigkeit verleihen.“ In der Praxis erfüllen die meisten Fonds bereits heute diese Quote. Ab 2015 gilt sie dann per Gesetz. Diese Maßnahme wird die Sicherheit der Produkte verbessern, für die Renditeseite ist sie hingegen ein weiterer Klotz am Bein.

Trennung von Privaten und Instis. Den wesentlichen Konstruktionsfehler der offenen Immobilienfonds, in Immobilien langfristig angelegtes Geld täglich verfügbar zu machen, bekämpft das Gesetz gezielt. Doch welche Initiativen treiben die Anbieter selbst voran, um die Liquiditätssteuerung ihrer Fonds weiter zu verbessern? Der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) sieht über den Gesetzentwurf hinaus nur die Möglichkeit, die Eigenkapitalquote weiter zu erhöhen. Freiwillig werden die Anbieter mit Blick auf die Rendite dieser Empfehlung wohl nicht folgen. KanAm will die Liquidität seiner Fonds weiter über die Cash-Call-Strategie verfeinern. Bei dieser Vorgehensweise werden die Zuflüsse gedrosselt, sollte kein Objekt zum Kauf stehen. Ein zu hoher Anteil an Liquidität verwässert nach Unternehmensangaben die Rendite. Eine geeignete Liquiditätsquote ist aber vonnöten, um bei Mittelabflüssen nicht immer gleich den Cash-Stop ausrufen zu müssen. „Die Angemessenheit der Liquiditätsquote hängt vom Umfang der Zu- und Abflüsse ab“, meint Frank Bock vom BVI. Entsprechend groß ist auch die Bandbreite in den Fonds (siehe Tabelle). Eine Handvoll weiterer Anbieter will weiter die privaten von den institutionellen Anlegern durch Publikums- und Spezialfonds trennen. Damit reagieren die Anbieter auch auf eine aktuelle Umfrage der Immobilien-Investmentgesellschaft Schroders Property. Jeder dritte der 112 befragten professionellen Anleger plant demnach, aufgrund der Regulierungen, besonders der Mindesthaltefristen, sein Geld aus den Publikumsfonds abzuziehen.

Der Schlüssel zum zukünftigen Erfolg wird darin liegen, nur noch Anleger mit identischen Interessen in einem Fonds zu versammeln. Die Gesetzesvorlage regelt diese Trennung so gut wie von selbst. Die Initiatoren können zudem mit einer verbesserten Liquiditätssteuerung die Sicherheit der Fonds erhöhen, auch wenn das ein paar Prozentpunkte kosten dürfte.

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